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Vermieter will 1 Jahr Mietzeit, trotz unbefristeter Mietzeit durchsetzen

| 11.02.2013 23:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Guten Tag Frau/Herr Rechtsanwalt,

ich bin zum 01.Dez 2012 in eine Wohnung gezogen, die schon in der Anwerbung im Internet auf 1 Jahr begrenzt angeboten wurde. Ich habe mich bei Besichtigung (mündlich) und der Unterzeichnung der unten stehenden Vereinbarung (schriftlich) bestätigt, dass ich die Wohnung nur genau 1 Jahr brauche und bewohnen werde.

Vereinbarung:
"Die Wohnung wird für den Zeitraum vom 01.12.2012 bis zum 30.11.2013 vermietet. Das Mietverhältnis endet, weil Herr Brömme die Wohnung ab diesem Zeitpunkt in jedem Fall nicht mehr zu Wohnzwecken benötigt und auch die Eigentümerin die Wohnung ab diesem Zeitpunkt in grundlegend anderer Art verwenden will. Der Mietvertrag in Schriftform wird in der 48. KW in den Firmenräumen der Hausverwaltung unterzeichnet."




Im Anschluss hat der Vermieter sehr lange (2 Monate) mit der Ausfertigung des Mietvertrags gebraucht. In der Zwischenzeit hat sich meine Situation geändert und ich würde die Wohnung auch gern länger bewohnen können. Auf Grund der Nähe zu meinem bei seiner Mutter wohnenden Kleinkind Tochter. Der Mietvertrag ist bzgl. der Mietzeit wie folgt ausgeführt.

Mietvertrag von Mieter noch nicht unterschrieben (durch Vermieter schon):
"I.1. Vertrag auf unbestimmte Zeit: Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.12.2012. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von jeder Vertragspartei gekündigt werden, jedoch erstmal zum 30. November 2013.
II. Setzt der Mieter den Gebrauch nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung."




Gleichzeitig mit dem Mietvertrag hat der Vermieter noch eine Kündigung (durch Mieter) zur Unterschrift (durch Mieter) beigelegt.

"Ich (Mieter) kündige den mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrag fristgerecht zum 30. Nov. 2013 und bitte um eine schriftliche Kündigungsbestätigung."




Da sich meine persönliche Situation verändert hat und der Mietvertrag eine unbefristete Mietzeit beinhaltet, möchte ich gerne nur den Mietvertrag unterschreiben und die Unterschrift meiner Kündigung auslassen.
Bei der Besichtigung und der Vereinbarung hat mir die Verwalterin noch zugesagt, dass eine Kündigung zu ein paar Monaten vor Ablauf des Mietjahres in gegenseitigem Einverständnis ohne Probleme möglich ist und dann auch keine Nachmieter für wenige Monate erbracht werden muss. Dies steht aber entgegen der Mietzeitklausel im Mietvertrag.


Kann ich den Mietvertrag unterschreiben und die Kündigung aussetzen, ohne rechtliche Folgen oder eine Berufung des Vermieters auf die vorab getroffene Vereinbarung und damit eine Kündigung seitens des Vermieters zu befürchten?
Habe ich ein Recht auf Weigerung, wenn den Vermieter auf die Kündigung meinerweits besteht?
Desweiteren fürchte ich vor einer Gängelung beim Auszug durch Forderung von umfangreichen Renovierungsarbeiten.

Bitte, geben Sie uns mir eine Empfehlung wie ich in dieser Situation weiter vorgehen kann und hoffentlich mein Ziel erreiche!


Vielen herzlichen Dank für Ihre Hilfe schon im Voraus.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.

Der Abschluss eines Mietvertrages erfordert zu dessen Wirksamkeit keiner besonderen Form, er kann somit auch mündlich oder gar durch schlüssiges Handeln abgeschlossen werden.
Befristete Mietverträge für eine Mietdauer von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform (§ 550 BGB), sonst gelten sie als für unbestimmte Zeit eingegangen.

Das doch recht konstruierte Geschäft, in dem wohlweislich bedacht wurde, dass Sie als Mieter die Wohnung kündigen sollten, weil der Vermieter nur unter wenigen Voraussetzungen das Mietverhältnis gegen Ihren Willen beenden kann und zudem dann noch Gefahr läuft, Sie Notfalls herausklagen zu müssen (soweit er dazu in der Lage ist), ist für den Vermieter nicht ganz so sicher, wie er meint.

Soweit Sie lediglich den unbefristeten Mietvertrag unterschreiben, verbleiben dem Vermieter lediglich die Kündigungsmöglichkeiten nach §§ 573 ff. BGB unter den dort genannten Voraussetzungen. Diese sind jedoch sehr eingeschränkt für ihn.

Die Erklärung der Kündigung durch Sie kann der Vermieter mit der genannten Vereinbarung nicht ersetzen. Auch eine Kündigung durch den Vermieter ist hierdurch nicht möglich. Im deutschen Recht gilt das Abstraktionsprinzip, danach werden die einzelnen Rechtsgeschäfte, wie Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte getrennt voneinander betrachtet.
Die Vereinbarung hat für mein Verständnis in der vorliegenden Form eher den Inhalt einer wagen Absichtserklärung, die nicht darauf abzielt einen Kündigungserklärung durch Sie zu erzwingen. Was ggf. sogar sittenwidrig und damit nichtig oder zumindest entgegen von Treu und Glauben wäre und somit unwirksam. Soweit der Vermieter hier das Vertragsverhältnis beenden möchte bleiben ihm die gesetzlichen und durch die Rechtsprechung aufgezeigten Möglichkeiten.

Mündliche Aussagen von Verwaltern müssen Sie unter Umständen beweisen. Ich verweise hier auf eine altbekannte Ausdrucksweise… „Worte sind Schall und Rauch!" oder im Sinne desjenigen, der etwas Gesagtes für sich benützt „Was interessiert mich mein Geschwätz von gestern,…". Mündlichen Aussagen sollten Sie nicht so viel wert beimessen, außer Sie können es später beweisen.

Hinsichtlich der Renovierungsarbeiten möchte ich explizit auf § 535 Abs. 1 BGB verweisen, danach hat der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten. Um eine entsprechende Prüfung der sog. Schönheitsreparaturklauseln auf deren Gültigkeit werden Sie nicht herumkommen, da eine Aussage „ins Blaue hinein" hier nicht getroffen werden kann.
Letztlich sind Sie bei den Schönheitsreparaturen nur verpflichtet Ihre eigenen Gebrauchsspuren an der Wohnung zu tilgen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.02.2013 | 22:34

Hallo Herr Wehle,

Danke für ihre schnelle Antwort. Ich möchte diese Woche den Vertrag unterschreiben. Die Mängel an der Wohnung habe ich ins Übergabeprotokoll nachtragen lassen. Ich hab eine schriftliche Bestätigung, dass die Punkte nachgetragen wurden. Da hab ich mich also erstmal abgesichert.
Kann der Vermieter mich kündigen, wenn er die Wohnung für seinen Sohn nutzen möchte? Dieser soll aus Oslo nach Berlin kommen. Das hat die Verwalterin im Vorstellungsgespräch erklärt, aber in der Vorvereinbarung steht nichts mehr davon. Kann ich gekündigt werden, nach §573 auf dieser Grundlage. Und kann dies erfolgen, ohne dass mir der Vermieter einen adäquaten Ersatz anbietet?

Danke für ihre Hilfe.


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2013 | 10:24

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre das Thema erweiternde Nachfrage beantworte ich gern.

Kann der Vermieter mich kündigen, wenn er die Wohnung für seinen Sohn nutzen möchte?

Ja, kann er.

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann er bei berechtigtem Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen. Das ist auch die einzige Möglichkeit für den Vermieter das Dauerschuldverhältnis zu beenden.

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 bestimmt, das ein berechtigtes Interesse insbesondere vorliegt, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

Sie hätten jedoch nach § 574 BGB das Recht der Kündigung zu widersprechen mit der Maßgabe die Kündigung stelle insoweit eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Für Sie würden Umstände sprechen, wie z. B. eine lange Wohndauer, soziale Verknüpfung mit der unmittelbaren Wohngegend, usw..

Nach bisheriger Einschätzung der Sachlage würde ich davon ausgehen, dass der Vermieter mit einer solchen Kündigung durchaus Erfolg hätte und Sie wieder fündig werden müssten auf dem lokalen Wohnungsmarkt.

Leider ist eine für Sie günstigere rechtliche Bewertung aus dem derzeitig vorgebrachten Sachverhalt nicht möglich. Ich hoffe dennoch Ihnen hinreichend erste rechtliche Auskunft habe geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.02.2013 | 21:23

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