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Vermieter weigert sich Wasserpauschale zu zahlen


01.01.2005 23:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben zum 01.01.04 eine Wohnung bezogen und sind zum 31.12.04 wieder ausgezogen.

Bei Auszug wurden die Bohrlöcher verspachtelt und etwas weiß getrichen, der Zustand der Wände und der übrigen Wohnung war ansonsten noch ganz in Ordnung. Die Wohnung war bei unserem Einzug neu gestrichen.

In unserem Vertrag steht zu den Schönheitsreparaturen:

§15 Abs. 3.1 :
Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens
alle 3 Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toilette und
alle 5 Jahre in allen übrigen Räumen
die Schönheitsreparaturen fachmännisch auszuführen oder ausführen zu lassen.

§15 Abs. 4 :
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verplichtung zur Durchführen der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
Wenn die Schönheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer späteren Vornahme länger zurückliegen als:
bei Küche, Bad, WC: 7 Monate mit 20 %, 11 Monate mit 30 % ...
bei allen anderen Räumen: 6 Monate mit 10 %, 12 Monate mit 20 %.

Nun ist es so, dass dem Vermieter natürlich die gepinselten Bohrlöcher nun gar nicht gefallen haben und er die Wohnung für 2.400 Euro streichen lassen wollte, wovon wir laut Mietvertrag 25 % zu tragen hätten.
Auf unseren Hinweis, wir würden das ganze gerne über den Mieterschutzbund noch prüfen lassen, war er nicht erfreut und meinte 150,-- Euro Renovierungspauschale von uns zu wollen. Hierauf einigten wir uns und im Wohnungübergabeprotokoll befndet sich folgender Wortlaut:

Vereinbarung:
Für die Beseitung obiger Mängel etc. werden pauschal 150,-- Euro durch die Mieter vergütet. Damit sind alle oben genannten Mängel abgegolten. Unterschrift Mieter und Vermieter.

Zum zweiten ist ein Wasserhahn in dem mitvermieteten Garten vorhanden der auf die Wasseruhr unserer Wohnung läuft. Obwohl der Garten lt. Mietvertrag zur Mietsache gehört, behält sich der Mieter vor, diesen zu betreten und bei Nichtgefallen z.B. den Rasenschnitt etc. selbst durchzuführen (es gibt keine schriftliche Vereinbarung). Für die Wasserbenutzung durch den Vermieter würden dem Mieter mit Endabrechnung pauschal 35,-- Euro vergütet. Sämtliche Steckdosen, auch von Vermieter und Gärtner mitbenutzt liefen ebenfalls auf unseren Zähler, worauf wir nicht hingewiesen wurden. Bei Auszug teilten wir dies dem Vermieter mit und bekamen zur Antwort "ach ja - vergessen zu sagen - ist in Wasserpauschale enthalten".

Nun zu den Fragen:

1. Ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag gültig?

2. Vermieter weigert sich die Wasserpauschale zu zahlen.
Der Betrag wurde durch uns an der Renovierungspauschale einbehalten.
Vermieter behauptet nun, dass abgesprochen gewesen wäre, dass mit der Renovierungspauschale die Wasserpauschale abgegolten wäre.
Uns ist von dieser mündlichen Vereinbarung nichts bekannt.
Da wir wie gesagt die Wasserpauschale an der zu zahlenden Renovierungspauschale in Abzug gebracht haben, droht er uns mit massiven Kosten für Renovierung und Beseitigung angeblicher anderer Schäden und schreibt uns "ist ihnen klar mit welchem finanziellen Geschenk sie aus diesem Vertrag herauskämen...".
Kann er, falls gültig, trotz Vereinbarung einer Pauschale auf die Renovierungsklausel zurückgreifen? Und dazuhin uns Kosten aufbürden für die Beseitigung angeblicher Schäden?

3. Ist es richtig, dass bei Ungültigkeit der Renovierungsklausel die von uns bezahlte Renovierungspauschale mit 150,- Euro zurückgefordert werden könnte?

4. Er setzt uns eine Nachfrist bis 6. Januar zur Zahlung von ca. 50,-- Euro, ansonsten würde er uns umgehend eine exakte Rechnung für Renovierung, Schäden, etc. aufmachen und zusenden.
Wir möchten auf seinen unverschämten Brief und den damit verbundenen Einschüchterungsversuch auf keinen Fall eingehen. Kann er uns wirklich in vollem Umfang zur Kasse beten, auch für angebliche Schäden die im Mängelprotokoll nicht aufgeführt und uns auch nicht bekannt sind (angebl. Anbohren der Holzfenster)?

Herzlichen Dank für die Beantwortung.
Mit freundlichen Grüßen
Guten Morgen,

da fängt das neue Jahr für Sie ja ganz besonders erfreulich an.

Zu Ihren Fragen:

1.
Die von Ihnen zitierte Renovierungsklausel ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits in seinem Rechtsentscheid vom 06.07.1988 hinsichtlich der von Ihrem Vermieter verwendeten Klausel entschieden, daß dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden muß, seine Zahlungspflicht durch Vornahme der Schönheitsreparaturen vor Beendigung des Mietverhältnisses in Eigenarbeit abzuwenden. Da dies in der Klausel Ihres Mietvertrages nicht enthalten ist, ist die Klausel unwirksam.

Es kommt allerdings -darauf zielen Sie mit Ihrer Frage 3- nicht auf die Unwirksamkeit der Klausel an, da Sie ja hinsichtlich der streitigen Frage der Renovierungskosten eine eigenständige Regelung mit Ihrem Vermieter getroffen haben. Da diese Regelung nicht unter dem Vorbehalt stand, daß die mietvertragliche Klausel wirksam ist, hat diese unabhängig vom Mietvertrag Bestand.

2.
Die von Ihnen zitierte Vereinbarung betrifft ausdrücklich nur die dort genannten Mängel. Wenn Ihr Vermieter jetzt behauptet, die Wasserpauschale sei darin ebenfalls enthalten, müßte er dieses beweisen. Hier steht dann im Zweifel Aussage gegen Aussage, wobei dann der Wortlaut der Vereinbarung entscheidend für Sie spricht.

Hinsichtlich der anderen behaupteten Mängel sind Schadensersatzansprüche zunächst durch die Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Der Vermieter müßte aber zum einen beweisen, daß tatsächlich Mängel vorhanden sind, die durch Sie verursacht wurden. Bereits dies dürfte schwierig werden. Zum anderen hätte Ihr Vermieter Ihnen bei Vorhandensein von Mängeln zunächst die Möglichkeit geben müssen, daß Sie die Mängel beseitigen. Diese Voraussetzung dürfte nicht gegeben sein, so daß ein Schadensersatzanspruch wohl nicht durchsetzbar sein dürfte.

3.
Ihr Vorgehen hinsichtlich der 35,- EUR, diese von dem zu zahlenden Betrag abzuziehen, ist juristisch nicht zu beanstanden. Ich bitte aber zu beachten, daß möglicherweise wegen diese relativ geringen Betrages ein teurer Rechtsstreit mit entsprechenden Schadensersatzforderungen auf Sie zukommen könnte, der in keiner Relation zu dem obigen Betrag steht. Ob es sich lohnt, dieses wirtschaftliche Risiko einzugehen, ist aber natürlich allein Ihre Entscheidung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.01.2005 | 13:33

Nochmals zu Punkt 1:
Die Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ist schon wie folgt geregelt:
" Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen selbst durchführt".
Nur, bei 25 % Renovierungspflicht, wie sieht das aus? Damit kann unmöglich die ganze Wohnung in Eigenarbeit zu streichen gemeint sein. Und das was wir getan haben, gefiel dem Vermieter nicht (..nur ein Fachbetrieb ist ok).

Mit der Gültikeit der Klausel meinte ich die neueste Rechtsprechung hierzu bzgl. der Fristen.
Ich habe gelesen, dass Renovierungspflichten innerhalb bestimmter Fisten unzulässig sind. Damit müsste doch auch die Klausel über die prozentuale Abgelung ungültig sein?
Sind die Regelungen in unserem Mietvertrag nach diesem neuesten Recht gültig oder ungültig?

Herzlichen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.01.2005 | 17:17

Guten Abend,

mit der von Ihnen zitierten Ergänzung ist die Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam. Wie schon oben dargelegt, verlangt der Bundesgerichtshof nur, daß der Mieter die Möglichkeit bekommt, durch eigene Renovierung der Zahlungspflicht zu entgehen. Dies bedeutet dann logischerweise, daß der Mieter die gesamten Wände streichen muß, da nur eine Viertelwand wenig Sinn macht. Der Mieter wird aber mit dieser Klausel in die Lage versetzt, zu kalkulieren, ob die Vornahme der Schönheitsreparaturen oder die Zahlung für ihn günstiger ist.

Die Rechtsprechung läßt auch die Festlegung starrer Fristen gelten, soweit diese nicht von den üblichen Fristen abweichen und insbesondere die unterschiedliche Abnutzung der ja unterschiedlich intensiv genutzten Räume berücksichtigen. Insoweit habe ich auch keinen Zweifel daran, daß Ihre vertragliche Klausel wirksam ist.

Sie schulden, wenn Sie sich für die Renovierung entschieden haben, nicht die Qualität eines Fachbetriebes. Auf der anderen Seite hat sich der Vermieter auch nicht mit Murks zufriedenzugeben. Was sie schulden, ist eine fachlich ordnungsgemäße Leistung. Wenn Ihre Arbeiten dies ergeben, sind sie auch in Ordnung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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