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Vermieter verweigert Rückzahlung der Mietkaution


| 18.11.2013 16:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Boris Barzantny


Zusammenfassung: Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen und fehlender Aufforderung des Vermieters an den Mieter diese selbst vorzunehmen. Mögliche Verrechnung mit einer Kaution.


Ich habe bis zum 01.08.2013 in einer Mietwohnung gelebt. Die Kaution in Höhe von 650€ die beim Einzug fällig wurde hatte mir zu diesem Zeitpunkt das Sozialamt vorgestreckt.

Bei meinem Auszug und Übergabe der Wohnung wurde mit dem Vermieter ausgemacht das die Kaution auch wieder komplett an das Sozialamt zurückgeht.

Heute (18.11.13) erreicht mich ein Brief des Sozialamtes das die Kaution nicht zurückgezahlt wurde weil angeblich Reparaturen an der Wohnung mit Gesamtkosten in Höhe von 1247€ notwendig waren. Über diese Reparaturen wurde ich seitens des Vermieters nie informiert. Auch bei der Übergabe der Wohnung wurde nichts dementsprechendes gesagt.

Die einzige Aussage seitens des Vermieters war das gestrichen werden müsste, sie dies aber selbst übernehmen würden und sie sich entsprechend der Kosten für Farbe noch ein mal bei mir melden würden. Dies ist nie geschehen.

Wie kann ich mich jetzt verhalten? Es ist für mich nicht akzeptabel urplötzlich für irgendwelche ominösen Reparaturen aufkommen zu müssen bzw. die Kaution, mit meinen sowieso schon sehr begrenzten Mitteln, selbst abzahlen zu müssen.


Freundichen Gruß


Einsatz editiert am 18.11.2013 16:26:56

Einsatz editiert am 18.11.2013 16:30:31
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst wäre zu berücksichtigen, dass der Vermieter nach Auszug des Mieters nicht sofort zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet ist. Insoweit steht ihm eine angemessene Prüfungsfrist zu, innerhalb derer er die Möglichkeit hat zu prüfen, ob eventuell Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis geltend zu machen sind. Der BGH hat hier zuletzt eine Frist von 6 Monaten für angemessen erachtet (vgl. BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 – VIII ZR 71/05). Das gleiche Problem stellt sich im Übrigen dann, wenn noch offene Betriebskostenabrechnungen im Raume stehen. Auch dann hat der Vermieter das ggf. teilweise Recht die Kaution zurückzuhalten.

Ungeachtet dessen kann der Vermieter die Kaution letztlich natürlich nur insoweit zurückhalten bzw. verrechnen, als ihm auch tatsächlich ein Anspruch gegenüber Ihnen zusteht.

Im Hinblick auf die hier angegebenen Kosten stellt sich daher die Frage, ob der Vermieter diese noch ersetzt verlangen kann.

Dies ist in erster Linie eine Beweisfrage, die davon abhängt, ob die angegebenen Malerarbeiten in Ansehung des Wohnungszustandes überhaupt erforderlich sind bzw. waren. Dies wiederum setzt voraus, dass in Ihrem Mietvertrag überhaupt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten war, die sie dazu verpflichtet hat, diese Reparaturen vorzunehmen. Hierfür wäre zunächst eine dezidierte Prüfung Ihres Mietvertrages erforderlich.

Unterstellt man, dass hier eine wirksame Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen erfolgt ist und diese nach dem Zustand der Wohnung auch tatsächlich erforderlich waren, könnte dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme zustehen. Allerdings hätte der Vermieter sie wohl zuvor unter angemessener Fristsetzung und unter Angabe des erforderlichen Umfangs der Renovierungsarbeiten dazu auffordern müssen, die Arbeiten selbst durchzuführen(vgl. KG, Urteil vom 22. 1. 2007 - 12 U 28/06; KG, Beschluss vom 09.06.2008 - 12 U 183/07).

Da dies hier offenbar nicht erfolgt ist und sie auch bei der Übergabe nicht über die Vornahme von Schönheitsreparaturen informiert wurden, dürfte ein nachträglicher Schadensersatzanspruch des Vermieters ausgeschlossen sein. Zudem wäre es dann auch Sache des Vermieters nachzuweisen, ob und in welchem Umfang tatsächlich Schönheitsreparaturen erforderlich waren.

Etwas anderes könnte sich dann ergeben, wenn der Vermieter sie bei der Übergabe bereits über die erforderlichen Arbeiten informiert und Ihnen dabei auch die Möglichkeit eingeräumt hätte, diese selbst vorzunehmen. Der lapidare Hinweis, dass der Vermieter die Arbeiten selbst vornimmt reicht insoweit nicht aus, um einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Auch dies wäre aber letztlich wohl eine Beweisfrage.

Im Hinblick auf die Besonderheit, dass Ihnen offenbar das Sozialamt ein Kautionsdarlehen gewährt hat, würde ich Ihnen empfehlen, gegenüber diesem zunächst zu kommunizieren, dass dem Vermieter zumindest in Ansehung der Reparaturarbeiten kein Anspruch zustehen dürfte.

Ferner wäre jedoch zu empfehlen, dass sie sich wegen der Komplexität der aufgeworfenen Rechtsfragen an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens wenden, der für Sie die erforderliche Korrespondenz sowohl mit dem Sozialamt, als auch mit dem Vermieter führen kann. Insoweit wäre zu berücksichtigen, dass der Vermieter einfach ungeachtet der Rechtslage eine Verrechnung mit der Kaution vornehmen kann und Sie dann aktiv gefordert sind die Herausgabe der Kaution geltend zu machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Boris Barzantny, Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 18.11.2013 | 17:46


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"Vielen dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Hatte schon vermutet das es so einfach nicht sein wird. Der Mietvertrag ist allerdings ein absoluter Standardvertrag und enthielt keine speziellen Klauseln Schönheitsreparaturen betreffend.

Hatte bereits die Vermutung das mein Vermieter mich hätte rechzeitig informieren müssen.

Ich werde ihrem Rat folgen und mir einen Rechtsanwalt suchen.

Vielen Dank!"