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Vermieter verlangt weißen Anstrich nach Auszug

| 27.05.2010 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Ich mietete 2 Jahre und 10 Monate / 1.7.2007-30.4.2010 - eine 4-Zi-Wohnung. Bei Auszug/Wohnungsübergabe wurde verlangt, daß ich trotz ausgeführter Schönheitsreparaturen (alle Dübellöcher zu und soweit es nötig & möglich war renoviert-gemalert) auf Vermieterwunsch die Wohnung in weiß zu streichen hätte. Ein Kostenvoranschlag wurde mir gleich anOrt undStelle übergeben und eine Kostenübernahme in Küche & BAd von 100 % sowie in den restl. Räumen zu 60 % in Berufung auf den Mietvertrag mitgeteilt.
Lt. Mietvertrag hat der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auszuführen und dafür gelten folgende Fristen: Küche Bad WC 3 JAhre , restl. Räume 5 JAhre.... Diese Fristen gelten nur, soweit nciht nach dem grad der Abnutzung eine spätereAusführung erforderlich ist..Bei vorzeitigem Auszug sind die Kosten zeitanteilig zu übernehmen: liegen die Renovierungsarbeiten während der Mietzeit in Kü und BAD WC länger als 2 Jahre zurück, sind 66 % zu zahlen...(ich soll 100 %) und in den restl. Räumen bei länger als 2 Jahre während der Mietzeit40 % (ich soll 60 % zahlen- was erst bei länger als 3 Jahren zu zahlen sein soll...) Mein Vermieter setzt 34 Monate Mietzeit mit 36 Monaten gleich? Auch wurde mir die Wohnung nicht neu renoviert und schon gar nciht in weiß übergeben Jeder Raum dieser 125 m² Villenwohnung hat eine andere Farbe : von ocer über hellblau hellgrün aprikot gelb bordeaux... in mühevoller Kleinarbeit haben wir die Malerarbeiten mit den restl. vom Vormieter überlassenen Farben soweit möglcih ausgeführt. Von einem neuen weißen Farbanstrich erfuhr ich erst am Tage der Wohnungsübergabe nach Auszug.
Ist das alles rechtsgültig und muß ich bezahlen, obwohl ich der Meinung bin das unser Teil der Schönheitsreparatuen eine spätere Ausführung erst nötig macht?
Vielen Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Es käme durchaus auf den genauen Wortlaut des Mietvertrages an, aber soweit der Mietvertrag vorsehen sollte, dass keiner starrer Fristenplan für Schönheitsreparaturen gilt, so könnte dieses wirksam sein.

2.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind starre Abgeltungsklauseln hinsichtlich einer Endrenovierung in der Wohnraummiete unwirksam.
Ob eine solche hier vorliegt, kann ich nur vermuten, aber jedenfalls dürfte hier folgendes gelten:

Soweit der Vermieter nunmehr andere Klauseln mit für Sie schlechteren Abgeltungsquoten vorsehen will, brauchen Sie diesen nicht zuzustimmen. Denn bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen Sie einverstanden sein.
Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss diese unter bestimmten Voraussetzungen stellt und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.

Zweierlei Voraussetzungen wären nicht erfüllt:
Sie wären nicht damit einverstanden und außerdem werden die Klauseln nicht bei Vertragsschluss, sondern erst im Nachhinein gestellt.

Ob die ursprünglichen Klauseln gelten, kann wie gesagt auch nur anhand des konkreten Wortlauts des Mietvertrag beurteilt werden.

Leider kommt es nämlich dabei auf fast jedes einzelnes Wort an.

3.
Ich bin der Meinung, dass die Farbe "weiß" nicht verlangt werden kann, da bei Anfang des Mietverhältnisses auch keine solche Farbe in den Mieträumlichkeiten vorhanden war. Wäre dieses derart gewesen, hätte tatsächlich die Farbe "weiß" verlangt werden können, zumindest bei Auszug, meines Erachtens nicht aber, wenn Sie mit bunten Farben die Wohnung übernommen haben.

4.
Sie sollten sich daher vorerst auf nichts einlassen, was der Vermieter verlangt, und mir im Wege der kostenlosen Nachfragefunktion den genauen Wortlaut der betreffenden Mietvertragsklauseln zu kommen lassen.

Ich hoffe, Ihnen damit schon weitergeholfen und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2010 | 10:15

...Guten Tag, vielen Dank für Ihre Antwort...hier der genaue Wortlaut aus dem Mietvertrag:
1.Die Schönheitsrepatraturen während der Mietzeit übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.ür diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche,Bad und WC alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre.Den Innenanstrich der Fenster u Türen, sowie den Anstrich der Fußleisten, heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle 7 Jahre beanspruchen.
Die obiggen Fristen gelten nur, soweit nciht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung erforderlidch ist. Dem Mieter obliegt der Nachweis, das die Mietsache noch nciht renovierungsbedürftig ist.
2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.
3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen, Duschen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66% der erforderichen Renovierungskosten.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- & Schlafräumen, Fluren und Dielen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40%, länger als 3 Jahre 60%, läner als 4 Jahre 80 % der erorderlichen Renovierungskosten.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Bezug auf Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre länger als ein Jahr, zwei Jahre usw. zurück, zahlt der Mieter nach einem jahr 14 %, der erford. Renovierungskosten, nach 2 Jahren 28 % usw.
Der Vermieter ist berechtigt, den Umfangdieses Kostenaufwandesdurch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestattet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausführt.
4. Die Schönheitsreparaturen müssen facherecht ausgeführt werden.
Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermmieter verlangen, dasss die alten Tpeten entfernt werden. Kommt der Mieter seiner vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht, nicht vollständig oder in vereinbarter Weise nach, kann der Vermieter Schadenersatz anstatt der Leistung verlangen, wenn der Mieter erolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Zur Nachweis der Höhe des Schadens reicht die Vorlage eines Kostenvoranschlagegs eines Malergeschäftes aus.
5. Der Vermieter ist zur Durchführung regelmäßiger Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

*) Bemerkung darunter: nach neuester Rechtssprechung des BGH können Individualabreden insb. die Verienbarung einer Abschlussrenovierung zusätzlich zu der Verpflichtung turnusmäßig zu renovieren, zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung führen. Dies kann zu dem Ergebnis führen, das für den Mieter überhaupt keine Verpflichtung mehr zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht!

....vielen Dank für Ihre Antwort!!!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.05.2010 | 10:43

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Mitteilung.

Von einem starren Fristenplan ist dann für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht mehr auszugehen.

Sind hingegen die Abgeltungsfristen für eine Endrenovierung starr, weil sie den Zustand der Mietsache bei Mietende unberücksichtigt lassen, sind die Abgeltungsklauseln unwirksam (vgl. z. B. BGH, Versäumnisurteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 106/05).

Ob dann die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit noch wirksam ist, kommt es nach nach meiner ersten Recherche nicht mehr an, da im Wege des sogenannten Summierungsffekts eine Gesamtungültigkeit beider Klauseln entsteht (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 14. 5. 2003 - VIII ZR 308/02).

Die Renovierungspflicht liegt dann wieder beim Vermieter.

Falls der Vermieter daran dennoch festhalten sollte, sollte eine nochmalige Klauselprüfung stattfinden, da dieses hier nur eine erste Einschätzung darstellen kann.

Allerdings ist da die Rechtsprechung für Mieter und damit zu Ihren Gunsten eher großzügig, was ich jetzt schon sagen kann, also sich an meiner ersten Einschätzung nichts mehr ändern sollte.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.05.2010 | 11:09

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