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Vermieter verlangt Erklärung der Eltern - Mietbürgschaft? Bin aber schon eingezogen.

| 19.09.2009 00:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,

es geht um folgenden Fall:

Ich besuche ein Kolleg (Institut zur Erlangung der allgemeinen Hochschulreife) in einer größeren Stadt, bin also Schüler. Es besteht auch die Möglichkeit elternunabhängiges BAföG zu beantragen, wovon ich aber nicht Gebrauch mache, weil der Satz sehr niedrig wäre, da ich nach meiner Berufsausbildung auch berufstätig war und über finanzielle Mittel verfüge.
Da ich zuvor bei meinen Eltern 60 km entfernt wohnte, entschlossen ich und meine Eltern uns, eine kleine Wohnung für mich in dieser größeren Stadt zu mieten, damit ich keine weiten Wege mehr zur Schule hätte.

Mithilfe eines Maklers fand ich dann ein kleines möbliertes Appartement (20 qm), Miete 360 € warm. Dem Makler bezahlte ich dann auch eine Provision i.H.v. 2,38 * Nettokaltmiete.

Da ich den Termin für die Wohnungsübergabe/Schlüsselübergabe verschieben musste, rief ich den Vermieter an. Er teilte mir dann noch mit, dass ich eben eine Kaution und die erste Monatsmiete in bar mitbringen solle. Und auch eine "Erklärung der Eltern", welche die Eltern selbst "formlos" verfassen und unterschreiben sollten, sollte ich mitbringen. Auf meine Frage, was das ganz genau sei, meinte er, es fiele ihm nicht genau ein wie man so was noch mal nennt, "Mietbürgschaft" oder so ähnlich. Aber so formlos, das reicht aus, so wie in der unten stehenden, von mir SELBST (bis "... begleichen...") verfassten Form.

Zu dem vereinbarten Termin hatte ich keine Erklärung der Eltern (Mietbürgschaft?) dabei, da meine Eltern im Urlaub waren.

Nach Bezahlung der ersten Monatsmiete und der Zahlung einer Kaution i.H.v. 800 € und nach der Unterzeichnung des Mietvertrages erhielt ich die Wohnungsschlüssel. Die Erklärung die ich nicht dabei hatte, solle ich nachreichen (per Post oder so). Ich sagte zum Vermieter, dass ich nicht wisse wie man so etwas verfasst. Es ist nicht schwierig so etwas zu verfassen, meinte er. Und so eine formlose Erklärung reicht vollkommen aus, dass die Eltern erklären, dass sie für etwaige Mietschulden aufkommen werden.

Ich muss dazu noch sagen, dass meine Eltern die Miete der Wohnung bezahlen. Ich bin auch mittlerweile eingezogen und habe bereits die Miete für zwei Monate bezahlt.


"Sehr geehrter Herr Vermieter,
hiermit erklären wir, die Eltern, wohnhaft siehe oben, dass wir unseren Sohn finanziell unterstützen. Sollte er mit seinen Mietzahlungen in Rückstand geraten, werden wir, seine Eltern, die Mietschulden unseres Sohnes begleichen (dieser nachfolgende Teil wurde vom Stellvertreter des Vermieters hinzugefügt, als wir zwei Wochen später das Übergabeprotokoll machten, weil der Vermieter bei der Schlüsselübergabe keine Zeit - wegen Terminen - hatte. Der Stellvertreter des Vermieters sagte noch, dass ich der Erklärung der Eltern, jeweils Kopien der Reisepässe beifügen solle) und bürgen auch für alle anderen Vereinbarungen aus dem Mietvertrag unseres Sohnes.
Mit freundlichen Grüßen
Eltern"


Ich bin nun nicht sicher, was ich tun soll. Diese oben ersichtliche Erklärung meiner Eltern mit Kopien der Reisepässe habe ich noch nicht an den Vermieter gesendet. Meine Eltern haben sie unterzeichnet. Ich möchte aber auf jeden Fall noch einen anwaltlichen Rat.

Folgende Fragen stellen sich mir:

- Dem Vermieter geht es um die Sicherheit oder Sicherstellung der Mietzahlungen. Jedoch habe ich schon die Kaution i.H.v. 800 € bezahlt die ja als Sicherheit dient. Reicht das nicht aus? Ich beziehe mich da auch auf den § 551 BGB, Abs.1, in dem eben die Stellung einer Mietsicherheit begrenzt wird. Gibt es Fälle bei denen diese Begrenzung der Mietsicherheit aufgelöst werden kann und darüber hinaus der Vermieter Geld verlangen kann bei Zahlungsschwierigkeiten des Mieters?

- Mit welchen Konsequenzen muss ich rechnen, wenn ich dem Vermieter jetzt mitteile, dass ich ihm nun auf anwaltlichen Rat keine Erklärung der Eltern (Ist das eine Mietbürgschaft? wie oben stehend) zusenden werde? Weil sie einfach nicht notwendig ist? Kann er mir dann kündigen (Ist das ein Kündigungsgrund?), obwohl ich die Miete bzw. meine Eltern pünktlich bezahlen? Oder wie wird er reagieren?

- Ich habe dann noch irgendwo im Internet gelesen, dass bei der Mietbürgschaft der Vermieter den potentiellen Bürgen, in meinem Fall die Eltern auffordern muss eine Erklärung/Bürgschaft abzugeben. Wird sie wie in meinem Falle unaufgefordert (Ist sie unaufgefordert? Ich weiß es nicht.) abgegeben, können Mietschulden unbegrenzt eingefordert werden. Ist das so richtig? Oder was hat es auf sich mit dieser Regelung?

- Handelt es sich bei der oben verfassten "Erklärung", so wie der Vermieter sie haben wollte eigentlich um eine "wirkliche" Mietbürgschaft im eigentlichen Sinne? Muss ER nicht die Mietbürgschaft verfassen oder ein Formular oder so ähnlich? Warum sollen meine Eltern diese Erklärung selbst verfassen?

- Wie schätzen Sie diesen Fall ein und können Sie mir einen guten Rat geben, wie ich am besten weiter verfahre? Was soll ich dem Vermieter sagen? Wie soll ich ihm begegnen? Wenn keine Abgabe der Erklärung, wie soll ich argumentieren, wie seine eigenen Argumente entkräften? Ich möchte so eine Mietbürgschaft vermeiden, obwohl ich denke, dass sie eigentlich nicht schaden kann, da meine Eltern mich so oder so unterstützen werden. Sollten Mietschulden entstehen oder auch nicht. Aber sie bezahlen ja auch die Wohnung, denn ich habe ja kein eigenes geregeltes Einkommen.

- Und braucht der Vermieter dafür auch Kopien der Reisepässe?

- "Die äquivalente, gleichhohe Sicherheit der Mietbürgschaft ergibt sich daraus, dass die Mietbürgschaft maximal so hoch sein darf wie die Summe der verlangten Kaution (also maximal 3 Monatskaltmieten), egal in welcher Kombination, also ob nun Mietbürgschaft ohne Stellung einer Kaution (max. 3 Mieten) oder 1 Nettokaltmiete als Kaution + Mietbürgschaft (= max. Mieten). Man muss als Bürge im Fall des Falls also nur diesen Betrag zahlen, nicht z. B. 6 Mieten, wenn der Schuldner mit 6 Mieten im Rückstand ist."
Gibt es Fälle in denen mehr bezahlt wird, also z. B. 6 Mieten? Bei denen man diese Regelung außer Kraft setzen kann?

- Zum Übergabeprotokoll, dass mit dem Stellvertreter des Vermieters gemacht wurde. Er sagte mir, dass wenn ich noch Schäden oder Mängel feststellen würde ich das innerhalb von zwei Wochen schriftlich mitteilen solle (steht auch auf dem Übergabeprotokoll). Jetzt habe ich noch Schäden auf dem Fussboden festgestellt. Wenn ich diese jetzt selbst protokolliere und dem Vermieter zusende, kann er doch wenn ich ausziehe sagen, dass er kein Schreiben von mir bekommen hat und mir die Schäden anlasten. Wie kann ich dem entgegenwirken? Er selbst bietet mir ja die Möglichkeit an die Schäden nachträglich zu protokollieren. Ich brauche doch einen Nachweis, dass er davon in Kenntnis gesetzt wurde. Wie soll ich da am besten vorgehen?


Ich bitte um ausführliche Beantwortung aller gestellten Fragen. Biete dafür auch einen entsprechenden Einsatz. Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Die Höhe der Mietsicherheit ist, wie Sie bereits wissen, in der Höhe begrenzt auf die dreifache Grundmiete (§ 551 Abs. 1 BGB ). Es können grundsätzlich auch mehrere Sicherheiten geleistet werden, in Ihrem Fall eine Barkaution und eine Bürgschaft der Eltern.

Das Problem ist hier, dass die Sicherheiten die gesetzliche Höhe überschreiten. Dies führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, die Vereinbarung bleibt vielmehr in der zulässigen Höhe wirksam. Das heißt, Sie haften mit der Barkaution ganz und daneben die Eltern nur noch für den Rest (= dreifache Grundmiete abzüglich 800 EUR). Falls Ihre Eltern darüber hinaus in Anspruch genommen werden sollten, steht ihnen dann eine Einrede zu.

Die Erklärung können Sie so abgeben. Ein Schaden entsteht Ihnen oder Ihren Eltern daraus nicht.

Es braucht im Übrigen auch kein Formular für eine Bürgschaft. Mehr als die Schriftform hinsichtlich der Erklärung (d. h. Text, auch maschinenschriftlich, plus eigenhändige Unterschrift) verlangt das Gesetz nicht (§§ 766 , 126 Abs. 1 BGB ). Es reicht, dass ersichtlich ist, wer für welche Forderung eines Dritten einstehen will. Das ist hier der Fall. Kopien der Reisepässe kann der Vermieter allerdings nicht verlangen.


Zur Mitteilung über Schäden: Sie können das Schreiben zusammen mit einem Zeugen beim Vermieter einwerfen. Der Zeuge sollte auch über den Inhalt des Schreibens informiert werden. Dann haben Sie im Streitfall ein Beweismittel dafür, dass das Schreiben auch zugegangen ist.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 19.09.2009 | 17:43

Sehr geehrter Rechtsanwalt,

ich habe einige Dinge nicht verstanden. Z. B. Was ist eine Einrede?
Sie schrieben: "Falls ihre Eltern darüber hinaus in Anspruch genommen werden sollten, ..." Können denn meine Eltern über die Grenze hinaus in Anspruch genommen werden mit dieser ihrer Erklärung?
Hat der Vermieter in meinem Fall den Bürgen (die Eltern) aufgefordert eine Mietbürgschaftserklärung abzugeben?
Welche Folgen hat eine unaufgeforderte Mietbürgschaftserklärung für den Bürgen und Mieter?
Sollte ich der Erklärung nicht hinzufügen so etwas wie "aufforderten"?:

"Hiermit erklären wir, die Eltern, wohnhaft siehe oben, da Sie uns bzw. unseren Sohn dazu aufforderten, dass wir unseren Sohn finanziell unterstützen. Sollte er ..."

Hat der Bürge jedoch eine "selbstschuldnerische Bürgschaft" unterzeichnet, kann er bereits in Anspruch genommen werden, ohne dass der Vermieter zunächst alle Möglichkeiten gegen den Mieter ausschöpft, um an sein Geld zu kommen.
Handelt es sich bei dieser Bürgschaftserklärung um eine selbstschuldnerische, um eine Bürgschaft auf erstes Anfordern, oder um was für eine?

Andererseits dürfte es dem Vermieter wenig nutzen, auf dieser vermeintlich doppelten Sicherheit zu bestehen. Wird ein Mix aus Geld und Bürgschaft vereinbart, ist der über drei Monatsmieten hinaus gehende Anteil unwirksam, entschied schon vor mehr als zehn Jahren der Bundesgerichtshof (in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1989, S. 289).
Anders sieht es nur dann aus, wenn Dritte UNAUFGEFORDERT dem Vermieter eine Bürgschaft anbieten und dieser daraufhin die Vertragsverhandlungen aufnimmt (BGH, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1990, S. 343).
Ist dies bei mir der Fall? Geben meine Eltern unaufgefordert ihre Bürgschaftserklärung (siehe oben) ab? Der Vermieter könnte behaupten, die Erklärung wäre unaufgefordert abgegeben worden. Im Streitfall muss ich doch das beweisen!!? Sie sind nicht auf diese Frage eingegangen.

Verlangt also ein Vermieter beispielsweise von einem Studenten ohne eigenes Arbeitseinkommen vor Abschluss des Mietvertrages neben der dreimonatigen Kaution auch noch eine Mietbürgschaft von den solventen Eltern, muss man darauf nicht eingehen.
Muss die Mietbürgschaftserklärung denn überhaupt abgegeben werden? Kann der Vermieter kündigen, im Falle einer Weigerung der Eltern für eine Bürgschaft? Sie sind nicht auf diese Frage eingegangen.

Zur Mitteilung über Schäden: Wer darf nicht Zeuge sein? Reicht ein Zeuge wirklich im Streitfall aus? Gibt es sonst noch Möglichkeiten für ein Beweismittel, dass das Schreiben zugegangen ist, außer dem Zeugen?

Für Ihre Bemühungen besten Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.09.2009 | 19:18

Zu Ihren Nachfragen:

- Ihre Eltern können aus der Bürgschaft nicht über die gesetzliche Höhe der Mietkaution hinaus in Anspruch genommen werden. Wenn dies dennoch geschieht, müssten sie im Prozess eine Einrede erheben, d. h. die Zahlung verweigern mit der Begründung, dass eben die gesetzliche Höhe überschritten und die Bürgschaft daher teilnichtig ist (wegen Verstoßes gegen § 551 Abs. 4 BGB ).

- Die von Ihnen vorgeschlagen Formulierungen in der Bürgschaftserklärung sind nicht notwendig. Es muss, wie gesagt, nur klar sein, wer für was bürgen will.

- Bei der oben zitierten Erklärung handelt es sich um eine gewöhnliche Bürgschaft, nicht um eine selbstschuldnerische, da kein Ausschluss der Einrede der Vorausklage erklärt ist. Ebensowenig handelt es sich um eine Bürgschaft auf erstes Anfordern, da nicht auf Einwendungen aus dem Hauptschuldverhältnis verzichtet wird.

- Unaufgefordert ist die Bürgschaft hier nicht. Dies müsste zudem der Vermieter beweisen, wenn er die Nichtanwendbarkeit des § 551 Abs. 4 BGB begründen will.

- Die Frage, ob der Vermieter die Bürgschaft verlangen darf, ergibt sich aus dem schriftlichen Mietvertrag bzw. einer mündlichen Nebenvereinbarung mit dem Vermieter. Dazu kann ich leider an dieser Stelle nichts sagen, da mir die Details Ihrer Vereinbarungen nicht bekannt sind.

- Wenn sich Ihre Eltern weigern, gemäß der Bürgschaft einzustehen, kann der Vermieter Ihre Eltern verklagen. Gleichzeitig kann auch gegen Sie ein Kündigungsgrund bestehen, insb. im Fall von Mietrückständen.

- Es kann jede Person Zeuge sein. Ob die Aussage eines Zeugen glaubhaft ist, kann nur das Gericht beurteilen. Sie können, da Sie offenbar erhebliches Misstrauen gegen Ihren Vertragspartner hegen, das Schreiben auch per Gerichtsvollzieher zustellen lassen - das wäre jedenfalls die sicherste Vorgehensweise.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.09.2009 | 18:07

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