Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 22.01.2003 – Aktenzeichen VIII ZR 244/02
– sich zu der Frage der Zumutbarkeit und der Eignung eines Nachmieters geäußert, wenn sich der Vermieter unter der Bedingung, dass ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt hat.
Grundsätzlich muss sich der Vermieter in solchen Fällen einer Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit dahin gefallen lassen, dass er einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen darf. Im Umkehrschluss ist hieraus zu folgern, dass ein Vermieter die Miete nicht so erhöhen kann, dass der Nachmieter letztlich nur ablehnen kann.
Keinen Zweifel hat der BGH jedoch daran gelassen, dass abgeschlossene Verträge grundsätzlich einzuhalten sind. Will sich ein Mieter vorzeitig aus einem Mietvertrag lösen, muss der Mieter nachweislich ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haben. Das "berechtigte Interesse" wird an dem Grundsatz von Treu und Glaubengem. § 242 BGB
gemessen. Der Mieter muss schon erhebliche Gründe dafür haben, dass ihm die ordnungsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Es genügt nicht jedes verständliche Interesse. Dieses muss vielmehr ein derartiges Gewicht haben, dass es stärker ist als das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietvertrages gerade mit diesem Mieter und deshalb die Durchbrechung des Grundsatzes, dass Verträge grundsätzlich einzuhalten sind, rechtfertigt.
Ein berechtigtes Interesse wurde in der Rechtsprechung zum Beispiel im Falle eine beruflichen Versetzung , Familienzuwachs (Wohnung zu eng) oder auch bei Arbeitslosigkeitkeit anerkannt. In allen anderen Fällen jedoch nicht.
Demzufolge sehe ich leider in Ihrem Fall keine Aussichten mit Erfolg und wenn die Angelegenheit für Sie auch noch so ärgerlich ist, was sehr verständlich ist, gegen den Vermieter vorzugehen.
Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Antwort geben zu können und verbleibe, wobei ich bei Unklarheit auf die Nachfragefunktion verweise,
mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 17.03.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Peter Dratwa
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Sehr geehrter Herr Dratwa,
vielen Dank für die fachkundige Antwort. Ich habe verstanden, dass wir wenig Chancen haben, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen.
Doch Sie verwiesen darauf, dass der Vermieter zu diesem Zeitpunkt nicht die Miete beliebig erhöhen kann, sodass der Nachmieter nur noch ablehnen kann (sonst gab es auch aus Sicht des Vermieters nichts an ihm auszusetzen).
Das besonders Ärgerliche daran ist, dass wir bei der Kündigung gefragt haben, ob wir uns auf die Suche nach einem NAchmieter machen sollen/dürfen. Dies wurde ohne Information zur Mieterhöhung bejaht. Wir haben Anzeigen geschaltet (Internet und Tageszeitung) - natürlich mit der alten Miete.
So haben wir viel Zeit verloren, die uns jetzt bis zu zwei Monatsmieten extra kosten könnte.
Welche weitere Vorgehensweise würden Sie empfehlen?
Sehr geehrter Fragesteller,
wie bereits ausgeführt, werden nach der Rechtsprechung des BGH die Interessen des Vermieters an der Aufrechterhaltung des Vertrages und die Interessen des Mieters an der kurzfristigen Beendigung des Mietvertrages gegenübergestellt. Selbst wenn ein Gericht zu dem Ergebnis käme, der Vermieter habe in unzumutbarer Weise die Miete erhöht und damit den an sich geeigneten Nachmieter "vergrault", muss auf Ihrer Seite noch ein berechtigtes Interesse an der kurzfristigen Auflösung vorhanden sein, dass die Rechtsprechung nur bei Arbeitslosigkeit, Familiennachwuchs und beruflich bedingter Versetzung als gegeben sieht.
Demzufolge haben Sie insoweit keine Chanchen vor Gericht, vorzeitig ohne Einhaltung der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag herauszukommen.
Sie haben allenfalls die Möglichkeit, wegen Ihrer Kosten für die Anzeigenschaltungen vom Vermieter, der Sie offensichtlich " geleimt" hat, Aufwendungsersatz zu verlangen. Weitere Ansprüche sehe ich leider nicht. Für den Zeitverlust können Sie leider, was natürlich mehr als ärgerlich ist, keinen Schadenersatz verlangen.
Ich bedaure nochmals, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können und verbleibe,
mit freundlichem Gruß
Petzer Dratwa
Rechtsanwalt
