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Vermieter stellt überhöhte Rechnung für Dienstleistung (ohne Belege, Begründung)

| 17.04.2013 14:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Zusammenfassung: Einvernehmliche Aufhebung eines Wohnraummietvertrages und Aufwendungsersatz des Vermieters für das Auffinden eines Nachmieters

Zum Sachverhalt:
Aufgrund meiner Trennung suchte ich Ende Dezember 2012 sehr kurzfristig eine Mietwohnung und fand auch rasch eine. Bin eine Privatperson.
Ich unterschrieb den Mietvertrag, der eine Mindestmietzeit bis 31.12.2013 vorsah.
Der Übergabebeleg (Übergabe, Zustand der Whg, Zählerstände) wurde am 20.12.2012 ausgestellt.
Blöd von mir, ich zog über Weihnachten/Silvester zu meiner neuen Lebenspartnerin.
Aus diesem Grunde wollte ich die gerade erst angemietete Wohnung auch schnell wieder loswerden (bin gar nicht eingezogen).

Der Vermieter war freundlich und ging mündlich auf meine Mail vom 07.01.2013 ein.
Er machte mich auch mündlich darauf aufmerksam, dass die kosten für Wohnungsbesichtigung etc. ich zu zahlen hätte. Nach Rückfrage schätzte der Vermieter die Kosten auf etwa 500 Euro.
Ich übergab einen Satz Schlüssel dem Vermieter, damit der Wohnungsbesichtigungen durchführen kann. Dabei bat ich ihn auch (mündlich), mich vor einer Besichtigung zu informieren.
Ein Nachmieter fand sich sehr schnell. Der Vermieter meldete sich nicht bei mir, aber auf meinen Rückruf am 28.01.2013 teilte er mir mit, dass die Wohnung zum 01.02.2013 vermietet werden könne. Ich stimmte mündlich zu und traf mich mit Nachmieter und Vermieter in der Wohnung am 31.01.2013 und 01.02.2013. Dabei wurde auch ein Übergabeprotokoll (Zustand der Whg, Zählerstände - Null Verbrauch) erstellt und vom Vermieter unterschrieben.

Ich war glücklich dass das geregelt war.
Dann kam die Rechnung: 901 Euro! Handschriftlich aufgelistet aufgelistet: 6 Besichtigungen, Online inserieren, Online-inserat wieder herausnehmen usw.
Für mich sah die Rechnung gleich komisch aus, die Posten zweifelte ich an.
Ich glaube, dass der Vermieter etwa einmal wöchentlich in der Whg war, also im Januar 2013 dreimal.
Ich schrieb und erklärte, dass ich gerne Belege für die Rechnung hätte, z.B. genaues Datum, Uhrzeit und Teilnehmer der jeweiligen Besichtigungen, Rechnungen für die Online-Inserierung bzw. das Herausnehmen.
Keine Antwort, bis heute.
Stattdessen wurde mir die resteliche Mietkaution (tatsächliche Kaution minus in Rechnung gestellt 901 Euro) zurück überwiesen.
In einem zweiten Schreiben bat ich deutlich um Auskunft: Schriftliche Bestätigung, dass das Mietverhältnis am 31.01.2013 endete (habe ich auch nicht erhalten) und erneute Frage nach Beweisen/Belegen, die die 901-Euro-Rechnung glaubhaft machen (Wann fanden Besichtigungen statt, wer nahm teil, Kopie etwaiger Rechnungen). Ich forderte den Vermieter auf, nach 14 Tagen sich bis zum 08. April bei mir zu melden.

In dem Schreiben hatte ich einen Kompromiss vorgeschlagen: Lächerliche 150 Euro wollte ich wenigstens von den 901 Euro zurück haben, dann wäre die 750-Euro-Rechnung für mich in Ordnung (auch ohne Belege/Beweise).
Keine Reaktion.

Was also tun?
Einerseits hat der Vermieter mir geholfen und ich war die Wohnung schnell wieder los.
Andererseits hat er mich meines Erachtens klar überfordert und nimmt nicht Stellung zu meinen Fragen. Das ist vermessen und dreist.
Weiß jemand Rat?

Leider ist die Summe nicht hoch und ich habe immer noch wenig Geld wegen der Trennung von meiner Noch-Ehefrau. Bitte daher Ihre Honorarvorstellung mir zum Tipp mitschreiben. Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die insbesondere aufgrund Ihrer momentan finanziell und persönlich problematischen Lage nach Ihren Schilderungen gerne wie folgt beantworten darf; normalerweise sollten Sie einen höheren Einsatz wählen, da der Einsatz in einem angemessen Verhältnis stehen muss.

Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann, in deren Rahmen auch der Mietvertrag aus dem Dezember 2012, Ihre E-Mail vom 07.02.2013, das Übergabeprotokoll von Ende Januar/ Anfang Februar, die Rechnung des Vermieters, Ihr anschließendes Schreiben und der Kontoauszug eingesehen werden müssten.

Nach der Rechtsprechung ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts für einen Zeitraum von einem Jahr durchaus zulässig.

Das Entgegenkommen seitens des Vermieters, sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen ist daher nicht zu beanstanden und erfolgte insofern ja auch im Ihren Sinne, nachdem Sie zu Ihrer neuen Lebenspartnerin ziehen konnten, ohne daneben weiterhin für die andere Wohnung Miete zahlen zu müssen.

Sollten Sie mit dem Vermieter für die Inserierung der Wohnung und die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen unstreitig einen Aufwendungsersatz in Höhe von 500,00 € vereinbart haben, so wäre die 901,00 €-Rechnung unrichtig.

Nach Ihren Schilderungen boten Sie dem Vermieter auf die unrichtige Rechnung hin in einem weiteren Schreiben an, Ihnen 150,00 € zurück zu zahlen, worauf er jedoch nicht reagierte, wobei Sie ihm in diesem Schreiben keine Frist zu Annahme (§ 148 BGB) setzten.

Das Angebot könnte daher ggf. noch angenommen werden, da mangels Fristbestimmung auf den Zeitpunkt abzustellen ist, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf (§ 147 Abs. 2 BGB); bei Mietverträgen beträgt die Annahmefrist 2 bis 3 Wochen (Palandt-Ellenberger, § 147, Rz. 6), wobei eine derartige Frist in Ihrem Fall – wegen dem Bezug zum Mietvertrag - entsprechend abgewartet werden sollte.

Sollte Ihr Angebot nicht angenommen werden, so erscheint es als zweckgemäß auf die Vereinbarung zum Aufwendungsersatz von nur 500,00 € zu bestehen, zumal Ihnen auch keine höheren Aufwendungen nachgewiesen wurden.

Demnach sollten Sie Ihrem Vermieter mittels Einwurf-Einschreibens und Anfertigung einer Kopie des eigenhändig unterschriebenen Schreibens 3 Wochen nach dem erwarteten Zugang Ihren vorangegangenen Schreiben auffordern, Ihnen den Betrag von 401,00 € binnen Zwei-Wochen-Frist zu überweisen und in Aussicht stellen, andernfalls einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Die Kosten der Erstberatung durch einen Rechtsanwalt betragen nach Honorarvereinbarung zumeist ca. 150,00 € zzgl. USt und Auslagen bzw. nach dem RVG max. 190,00 €.

Die anschließenden Gebühren der (außer-) gerichtlichen Vertretung richten sich nach dem Gegenstandswert.

Sehr gerne bin ich bereit, Sie nach Einsichtnahme der eingangs mitgeteilten Dokumente und Schilderung der genauen Umstände hinsichtlich eines weiteren Vorgehens zu beraten, wobei ich bereit bin, die Ihnen hier entstandenen Kosten im Rahmen der Abrechnung des Erstberatungsgespräches anzurechnen; eine Honorarvereinbarung für das Erstberatungsgespräch finden Sie auf meiner Internetseite.

Bitte senden Sie mir diese sowie die Dokumente vorab zu, so dass wir anschließend einen gemeinsamen, telefonischen Gesprächstermin vereinbaren können.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um lediglich Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen und nicht auf mein obiges Angebot zurückkommen möchten, empfehle ich Ihnen, einen örtlichen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.04.2013 | 17:04

Vielen Dank.
Leider wurde meine frage nicht in Gänze beantwortet.
Das mit der Forderung von 401 Euro ist meines Erachtens wenig erfolg versprechend, weil der Vermieter dies mündlich nur mir sagte.
Meine Frage ist (und war): Kann man grundsätzlich gegen die offensichtlich überhöhte, und vor allem nicht belegbare Rechnung vorgehen? Und: Wie?
Ich denke ich müsste dann die gesamte Rechnung in Frage stellen, oder?
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.04.2013 | 18:08

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für ich Nachfrage.

Mietaufhebungsverträge werden in der Praxis leider oft ohne vorherige anwaltliche Beratung und daher nur mündlich geschlossen, weshalb es anschließend häufig zum Streit über das Vereinbarte kommt; ein schriftlicher Vertrag erleichtert später den Beweis, wenn der andere Teil bestreiten sollte.

Soweit hinsichtlich einzelner Punkte keine Vereinbarung getroffen wurde, finden die gesetzlichen Regelungen Anwendungen, wonach die Kaution zurückzuzahlen ist, wenn keine Forderungen des Vermieters bestehen.

Die Vereinbarung eines Aufwendungsersatzes für den Vermieter ist jedoch nicht selten, wenn sich der Aufhebungsvertrag auf die Initiative des Mieters zurückgeht, während im umgekehrten Fall der Vermieter dann eine Abstandszahlung für den vorzeitigen Auszug an den Mieter zahlt.

Im Zivilprozess gilt die Wahrheitspflicht (§ 138 Abs. 1 ZPO), wozu es auch gehört, dass sich beide Parteien vollständig zu erklären haben.

Die Darlegungslast für den mündlich vereinbarten Aufwendungssatz trägt zunächst der Vermieter, sie müsste jedoch zu Ihnen bekannten Einwendungen Stellung nehmen bzw. zu dem Inhalt Ihrer vorherigen Schreiben im Rahmen sowie vor allem zur Frage, weshalb sich der Vermieter auf eine Aufhebung überhaupt einließ.

Bei Infragestellen des Rechtsgrundes für einen Aufwendungsersatz an sich, würden Sie sich nicht an Ihre anfängliche Vereinbarung zum Aufwendungsersatz für Wohnungsbesichtigung etc. in Höhe von 500,00 € halten; für jeden Dritten stellt sich bei einem entsprechenden Vortrag des Vermieter die Frage, weshalb er für sie in kurzer Zeit einen Ersatzmieter suchte, indem er eine neue Anzeige veröffentlichte, weitere Wohnungsbesichtigungen durchführte und schließlich mit Ihnen einen Aufhebungsvertrag schloss, während er sie auch einfach auch den vereinbarten Kündigungsausschluss verweisen hätte können.

Aus diesem Grund habe ich zuvor auf Ihrer Vereinbarung über 500,00 € Aufwendungsersatz aufbauend zur Forderung von 401,00 € ausgeführt und Ihnen das dortige Vorgehen empfohlen.

Anschließend könnte sich Ihr Rechtsanwalt um das Einklagen der Forderung kümmern.

Mit freundlichen Grüßen und ein schönes Wochenende!

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.05.2013 | 09:31

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