Vermieter stellt Heizung ab!

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt Stellung nehme:

I. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Heizung das ganze Jahr hindurch, also auch in den Sommermonaten, betriebsbereit zu halten.

Zumindest wenn eine abweichende Regelung im Mietvertrag fehlt, muß er jedoch dafür sorgen, daß in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April ("Heizperiode") in den vermieteten Räumen eine "Behaglichkeitstemperatur" erreicht werden kann. Sie beträgt in den hauptsächlich genutzen Räumen 20-22° C und in den Nebenräumen 18-20° C. Allerdings muß der Vermieter diese Temperaturen nicht "rund um die Uhr" gewährleisten. Es genügt vielmehr, wenn zur Nachtzeit - also von etwa 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr - eine Temperatur von ca. 17° C erreicht wird.

Die Pflicht zur Beheizung außerhalb der Heizperiode ist abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Insbesondere kommt es auf die Witterungsverhältnisse, die voraussichtliche Dauer der Kälteperiode und darauf an, mit welchem Zeit- und Kostenaufwand die Heizungsanlage in Betrieb genommen werden kann.

II. Vor diesem Hintergrund kann in Ihrem Fall durchaus ein Mangel vorliegen, der zu einer Mietminderung berechtigt.

Dies läßt sich aber nur zuverlässig beurteilen, wenn feststeht, daß die "Behaglichkeitstemperatur" über einen längeren Zeitraum nicht erreicht werden kann/konnte. Deshalb sollten Sie, wenn Sie die Miete mindern (wollen), unbedingt protokollieren, wann (Datum, Uhrzeit) welche Außentemperatur herrschte, und welche Innentemperatur Sie erzielen konnten.

Außerdem ist zu prüfen, was Ihr Mietvertrag zur Frage der Heizpflicht des Vermieters sagt, und ob dort z. B. eine Heizperiode festgeschrieben ist.

Ein Problem besteht im übrigen darin, dass sich die Höhe einer zulässigen Minderung allein nach den Umständen des Einzelfalls richtet, und die Gerichte sehr unterschiedlich entscheiden.

So wurde z. B. einerseits für den Fall, daß die Räume nicht auf 20° C geheizt werden können, eine Minderung von bis zu 10 % als zulässig angesehen (AG Münster, WuM 1987, 382 ). Andererseits soll es eine Minderung von 20 % rechtfertigen, daß abends nur 15 bis 16° C erreicht werden können (AG Waldbröl, WuM 1980, 206 ), während 30 % angemessen sind, wenn im Wohnzimmer stets nur 15° C erreicht werden (LG Düsseldorf, WuM 1973, 187 ).

Dabei ist zu berücksichtigen, daß in der Übergangszeit (April/Mai, September/Oktober) die Minderungsquote geringer anzusetzen ist als während der Wintermonate.

Im vorliegenden Fall wird daher die Minderung nicht mehr als 30 % betragen dürfen, sondern im Gegenteil deutlich niedriger - je nach den Umständen wohl bei 5 bis 15 % - anzusetzen sein.

Ich hoffe, daß Ihnen diese Auskunft weiterhilft. Bitte machen Sie bei Bedarf von der Möglichkeit Gebrauch, eine kostenlose Nachfrage zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt