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Vermieter repariert kaputte Scheibe nicht

21.07.2015 18:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur berechtigten Selbstvornahme im Mietrecht bei Mietmängeln nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Mangelbeseitigung.

Hallo,

während ich über Silvester im Urlaub war wurde ein Böller auf meinen Balkon (im 3. Stock) geworfen, der eine Scheibe der Balkontür zum Einsturz brachte. Es waren Böllerreste zu finden, sowie schwarze Ablagerungen am Fensterrahmen. Zur Klarstellung: Die Balkontür besteht aus 2 Türen hintereinander, es ist also nach wie vor eine Scheibe zwischen der Außenwelt und der Wohnung vorhanden.

Ich habe den Hausmeister und meinen Vermieter mehrmals telefonisch darüber in Kenntnis gesetzt und gebeten das Fenster zu reparieren. Es hieß immer nur die Anfrage würde weitergeleitet, aber bis heute (8 Monate später) hat sich niemand gemeldet und das Fenster ist nach wie vor kaputt.

Da mein Vermieter nichts tut, würde ich das Fenster gerne selber reparieren lassen und ihm die Rechnung zukommen lassen oder alternativ eine Mietminderung vornehmen. Daher habe ich einige Fragen:

1. Welche Frist kann ich ansetzen, zu der mein Vermieter das Fenster spätestens reparieren muss bevor ich tätig werde?
2. Sollte ich das Fenster reparieren lassen oder stattdessen eine Mietminderung vornehmen? (wie hoch sollte diese sein?)
3. Falls es sinnvoller ist das Fenster selbst reparieren zu lassen: Gibt es bestimmte Bedingungen darüber, welche Firma ich dafür beauftragen muss/Materialien, um den Preis möglichst niedrig zu halten?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Frage möchte ich gerne anhand Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen.

Der Vermieter ist grundsätzlich gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Daraus ergibt sich dann grundsätzlich auch die Verpflichtung zur Reparatur beziehungsweise Erneuerung der zerbrochenen Scheibe.

Ad 1. „Welche Frist kann ich ansetzen, zu der mein Vermieter das Fenster spätestens reparieren muss bevor ich tätig werde?"

Grundsätzlich ist dem Vermieter der Mangel anzuzeigen und dieser zur Mangelbeseitigung aufzufordern. Idealerweise sollten Sie diese Aufforderung nachweisen können, so etwa schriftlich per Einschreiben mit Rückschein unter Hinzuziehung eines Zeugen, der den Inhalt des Schreibens sowie den Versand bezeugen kann. Die Frist zur Mangelbeseitigung muss „angemessen" sein. Was unter dieser Angemessenheit zu verstehen ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalles ab, so beispielsweise wie lange gewöhnlich ein solcher Austausch der Scheibe dauert und welche Zeit dem Vermieter zuzumuten ist, sich um ein geeignetes Unternehmen zu kümmern. Sicherheitshalber ist Ihnen eine großzügige Fristsetzung zu empfehlen, also beispielsweise 3 bis 4 Wochen ab Zugang des Aufforderungsschreibens.

Nach fruchtlosem Fristablauf können Sie das Fenster dann selbst reparieren lassen und die dafür entstandenen Kosten Ihrem Vermieter in Rechnung stellen. Dieses Recht gibt Ihnen § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB .

2. „Sollte ich das Fenster reparieren lassen oder stattdessen eine Mietminderung vornehmen?"

Für eine Mietminderung muss der Mietmangel (= nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand, vgl. BGH NJW 2011, 514 ) erheblich sein, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB . Eine Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung durch den Mietmangel beziehungsweise dem Grad der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, so dass Ihnen hier nicht pauschal ein Minderungsprozentsatz genannt werden kann. Insbesondere da Sie schreiben, dass „nach wie vor eine Scheibe zwischen der Außenwelt und der Wohnung vorhanden" ist, könnte es unter Umständen sogar möglich sein, dass die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit in den Sommermonaten sehr gering bis fast gar nicht vorhanden ist. Daher sollten Sie nach fruchtlosem Fristablauf (siehe oben) eine Selbstvornahme erwägen und dies Ihrem Vermieter bereits im Aufforderungsschreiben mitteilen.

3. „Falls es sinnvoller ist das Fenster selbst reparieren zu lassen: Gibt es bestimmte Bedingungen darüber, welche Firma ich dafür beauftragen muss/Materialien, um den Preis möglichst niedrig zu halten?"

Im Rahmen einer berechtigten Selbstvornahme nach fruchtlosem Fristablauf (siehe oben) sind Sie grundsätzlich zur Schadensminderung verpflichtet, so dass Ihnen anzuraten ist, die Scheibe zwar fachmännisch, jedoch unter Einholung eines günstigen beziehungsweise nicht überteuerten Angebotes austauschen zu lassen. Dabei gilt Folgendes: Der Ersatzanspruch des Mieters gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB umfasst nur die erforderlichen Aufwendungen, d.h. solche, die der Mieter nach sorgfältiger und verständiger Würdigung, ggfs. nach fachmännischem Rat für geeignet und notwendig halten durfte, die Sache in vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, Palandt, BGB, § 536a, Rn. 18.

Ich hoffe, zu Ihrer Frage verständlich Stellung genommen und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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