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Vermieter regt sich nach Mietminderung nicht.

| 09.02.2013 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

seit 2 Monaten kürze ich die Miete. Der Grund sind nächtliche störende Geräusche aus der Wohnung unter mir (nach 22 Uhr), die von einem neuen Mieter stammen. Ich selbst hatte ihm vor geraumer Zeit mitgeteilt, dass ich erst zu Bett gehen könne, wenn er zur Ruhe gekommen wäre. Und auch der Vermieter teilte ihm aufgrund meiner 1. Beschwerde mit, dass er sich an die Hausordnung zu halten hätte. Allerdings währte die Wirkung des Briefes vom Vermieter nicht lange und ich beschwerte mich nun schon zum 4. Mal und kürzte die Miete um 10%.

Obwohl der Vermieter nach der 1. Beschwerde noch reagierte, macht er das jetzt nicht mehr. Deshalb die Mietkürzung.
Seine Bedingungen sind: Ich solle die Zeiten der Störungen aufschreiben und Zeugen aus dem Haus benennen.

Zeiten für die Störungen gibt es nicht, da es sich im Wesentlichen um kurze Momente handelt, in denen ein Klopfen, Pochen, Rumpeln, Bumsen ... auftritt, was das Einschlafen verhindert oder den Schlaf abrupt beendet.
Diese Momente schrieb ich von Anfang an auf und steckte sie samt weiterer Beschwerde bisher in seinen Bürobriefkasten.

Aufgrund baulicher Lage der beiden Schlafzimmer, werde ich keine Zeugen finden können, da die anderen Schlafzimmer weitab vom Geschehen liegen.

Ferner hat der Vermieter der Mietkürzung "widersprochen", die fristlose Kündigung angedroht, sollte die Mietkürzung 2 Monatsmieten übersteigen und stuft die Störungen als normale Wohngeräusche ein.
Wenn das normale Wohngeräusche sein sollen, sollte man das ganze Haus abreißen und neu aufbauen, womit ich sagen will, dass ich dem Nachbarn unter mir inzwischen eine gewisse Absicht unterstellen muss, denn es gab durchaus ruhige Nächte, obwohl er anwesend war. Also kann er ruhig sein, möchte es aber nicht auf Dauer sein.

Nun frage ich mich, wie das weitergehen soll. Ich bin weiterhin den nächtlichen Störungen ausgesetzt, der Vermieter regt sich nicht und nimmt sozusagen noch den Verursacher der Störungen durch seine Untätigkeit in Schutz.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass ich durch die Umstände gezwungen werde auszuziehen.
Nachts liegt ein Block mit Taschenlampe, Uhr und Stift neben mir, was sicher niemand zum Spaß macht, Zeugen sind nicht vorhanden, sodass nur das Lärmprotokoll übrigbleibt.

Da ich den Vermieter einschätzen kann, denke ich, er wird die bisherigen Beschwerden entsorgt haben. Das macht er, wenn er Vorgänge als unwichtig erachtet.

Meine Fragen nun:
Sollte ich mir eine Anwalt suchen? Denn so kann es nicht weitergehen.

Sollte ich die bisherigen Briefe nochmals insgesamt per Einschreiben an ihn schicken, um zu vermeiden, dass er behauptet nie etwas erhalten zu haben?

Besten Dank für eine Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihnen gerne Ihre Frage aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben und Ihres Einsatzes. Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können.

Ein Mietmangel i.S.d § 536 liegt auch bei unzumutbaren Lärmbelästigungen vor. Unzumutbar sind diese Belästigungen, wenn sie die hinnehmbare Schwelle überstiegen. Das in Ihrem Fall geschilderte Klopfen, Pochen, Rumpeln, Bumsen dürfte unstreitig die Zumutbarkeitsgrenze überschreiten, auch aus dem Grund, dass es sich dabei nicht um Geräusche handelt, welche üblicher- und natürlicherweise beim Bewohnen anfallen (z.B. Gespräche, Betreten der Fußbodenflächen), welche hingenommen werden müssen. Infolgedessen steht Ihnen auch ein gesetzliches Mietminderungsrecht zu. Die Höhe der Minderung selbst ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Von der Rechtsprechung ist allerdings eine Minderung bei Lärmbelästigung je nach Schwere des Mangel von 10 bis 20 % der Miete anerkannt. Demnach liegt z.B. eine schwere Lärmbelästigung vor, wenn der Mieter nicht mehr schlafen kann.

Im Falle eines Rechtsstreites müssen Sie die Lärmbelästigungen darlegen und beweisen. Dies können Sie durch Zeugen tun. Falls dies nicht möglich ist, steht es Ihnen auch frei, die Belästigungen durch das Lärmprotokoll darzulegen. Dieses reicht vor den Gerichten aus, um die Voraussetzungen der Mietminderung darzulegen. Wenn Ihr Vermieter auf Ihre Briefe nicht reagiert, ist es wahrscheinlich besser zum Nachweis des Zugangs, die Briefe per Einschreiben zu schicken. Es ist Ihnen auf jeden Fall anzuraten, ihr Lärmprotokoll weiter zu führen.

Wenn ihr Vermieter mit der Drohung ernst macht und Ihnen wirklich kündigt, sollten Sie sich einen Rechtsanwalt nehmen. In diesem Fall stehe ich Ihnen gerne zu einer weiteren Vertretung zur Verfügung und hoffe Ihnen zunächst eine erste rechtliche Einschätzung gegeben zu haben.

Auch wenn Sie von Ihrem Vermieter erreichen wollen, dass dieser seinerseits auf den störenden Nachbarn einwirkt, ist es Ihnen anzuraten, einen Anwalt aufzusuchen.

Mit freundlichen Grüßen

Dominik Bildt
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.02.2013 | 09:01

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"Herr Bildt hat mir mit seiner Antwort wieder Mut gemacht. Das muss ich so sagen, da ich vorher ratlos war. Allein gegen einen reglosen Vermieter und rücksichtslose Nachbarn zu kämpfen, schien mir aussichtslos. Das hat sich jetzt geändert. Danke, Herr Bildt."
Stellungnahme vom Anwalt:
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