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Vermieter lässt sich Zeit mit Mängelbehebung / Wasserschaden

07.06.2015 16:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Thematik der Mietmangelbeseitigung und Mietminderung.

Guten Tag,

in habe meinem Vermieter eine feuchte Stelle an der Wand gemeldet, die sich bei der Benutzung von Waschmaschine und Spüle verschlimmert, vermutlich ist dort ein Rohr undicht. Der Mangel wurde dem Vermieter sofort gemeldet, seit 11 Tagen kann ich die Spüle und die Waschmaschine nicht mehr nutzen, da es sonst zu einer Verschlimmerung des Schadens kommen würde.

Ich habe dem Vermieter schon mehrmals telefonisch, persönlich und per E-Mail darum gebeten, den Schaden zu beheben, werde aber ignoriert oder immer wieder verströstet.

1) Welche Möglichkeiten habe ich, um den Schaden beseitigen zu lassen?
2) Rechtfertigt die Nichtnutzbarkeit der Spüle und der Waschmaschine sowie die nasse Tapete eine Mietminderung und wenn ja, in welcher Höhe?
3) Kann diese auch rückwirkend sein?
4) Und muss ich mich bei der Kommunikation durch ein Einschreiben absichern?

Vielen Dank!

Sehr geehrte Fragestellerin,

eingangs muss ich festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage in diesem Rahmen der Ersteinschätzung ohne genaue Kenntnis des Mietmangels und der Gesamtumstände nicht möglich ist, so dass Ihnen lediglich Grundsätzliches aufgezeigt werden kann. Zu Ihren Fragen möchte ich gerne wie folgt Stellung nehmen.

Ad 1. „Welche Möglichkeiten habe ich, um den Schaden beseitigen zu lassen?"

Soweit der Vermieter nichts unternimmt, haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen das Recht zur Selbstvornahme und zum Ersatz der Aufwendungen. Das Recht zur Selbstvornahme und Aufwendungsersatz gewährt Ihnen § 536a Abs. 2 BGB dann, wenn entweder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache geboten ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Sie sollten Ihren Vermieter also mittels Einschreiben und Rückschein (ggfs. auch unter Zeugen, siehe unten, Ad 4.) unter angemessener Fristsetzung zur Mangelbeseitigung auffordern. Sollte die Frist fruchtlos verstrichen werden, so befindet sich Ihr Vermieter in Verzug und Sie haben die o.g. Möglichkeiten der Selbstvornahme und des Aufwendungsersatzes.

Ad 2. „Rechtfertigt die Nichtnutzbarkeit der Spüle und der Waschmaschine sowie die nasse Tapete eine Mietminderung und wenn ja, in welcher Höhe?"

Grundsätzlich rechtfertigt ein nicht unerheblicher Mietmangel zur Mietminderung beziehungsweise ist die Miete in einem solchen Fall bereits kraft Gesetzes gemindert, so dass der die herabgesetzte Miete überschießende Teil sozusagen zu viel gezahlt wurde und gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückgefordert werden kann (siehe unten, Ad 3.). Mangels Kenntnis des genauen Mangels und der Gesamtumstände (Größe der Wohnung, weitere Waschmöglichkeiten etc.) kann eine Höhe hier allerdings nicht genannt werden. § 536 Abs. 1 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) lautet insoweit wie folgt:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Ad 3. „Kann diese auch rückwirkend sein?"

Eine Rückerstattung des zu viel gezahlten Mietzinses erfolgt grundsätzlich gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bitte beachten Sie § 814 BGB (Kenntnis der Nichtschuld). Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war (…). Soweit Sie also auch nach Kenntnis des Mietmangels weiterhin den vollen Mietzins entrichtet haben, greift § 814 BGB. Etwas anderes gilt für den Fall, dass Sie die ungeminderte Miete unter nur Vorbehalt der Rückforderung gezahlt haben.

Ad 4. „Und muss ich mich bei der Kommunikation durch ein Einschreiben absichern?"

Eine Absicherung durch Einschreiben mit Rückschein ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, allerdings sehr empfehlenswert, wenn es um Umstände geht, die Sie beweisen müssen. So sind Sie beispielsweise zur Mangelanzeige verpflichtet und sollten diese auch beweisen können. Weiterhin sollten Sie auch beweisen können, dass Sie Ihren Vermieter wirksam in Verzug gesetzt haben. Am besten wäre es, wenn Sie zusätzlich zum Einschreiben mit Rückschein auch Zeugen benennen können, die bezeugen können, dass der jeweilige Inhalt des jeweiligen Einschreibens auch an der Vermieter per Einschreiben versandt wurde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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