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Vermieter kündigt fristlos vor Einzug - rechtens?

| 08.06.2013 02:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


19:09
Sehr geehrte Rechtsanwälte, -innen,

Leider muss hier fürs bessere Verständnis etwas weiter ausgeholt werden!
Ich benötige dringend eine Antwort und / oder Erklärung auf folgenden Sachverhalt:

Wir (mein Mann und meine 3 Kinder) schlossen am 02.06. mit den neuen Vermietern einen Mietvertrag ab, Einzugstermin 01.07.. Beide Parteien waren sich in allen Punkten einig, und die Vermieter und erwähnten mit keinem Wort etwas über Selbstauskünfte o. ä. die von uns erbringen wären. An dem Tag der Vertragsunterzeichnung wurden uns ebenfalls die kompletten Schlüssel übergeben, obwohl wir diese weder erfragten noch gar forderten. Im Gegenteil, wir waren etwas erstaunt und hakten nicht nur einmal nach, ob wir denn die Schlüssel sicher jetzt schon nehmen sollten. Die Vermieter erklärten, dass das in Ordnung ginge, denn auch aus organisatorischen Gründen wäre das für sie einfacher, da sie am nächsten Abend wieder abreisen würden, (sie wohnen ca. 400km entfernt). Mietgegenstand ist eine 5 Zimmerwohnung, Nähe Innenstadt, was absolut ideal für uns ist, da wir momentan außerhalb wohnen, und aus beruflichen Gründen die weiten Fahrten die uns die Zeit rauben endlich vermeiden wollten.

Nachdem die Unterschriften gesetzt wurden und scheinbar alles geklärt war, rief die Vermieterin am nächsten Abend ca. 17:30 Uhr auf meinem Handy an, und erklärte, dass sie vor unserer momentanen Adresse auf uns wartet, um eine Selbstauskunft, Persokopie und eine Schufaeinverständniserklärung abzuholen und zwar sofort. Etwas überrascht stimmte ich telefonisch zu, obwohl ich das alles als etwas dreist empfand, und ich vereinbarte mit unserer Vermieterin in 1 Stunde ein zusammentreffen in unserem Haus. Dies konnte nicht anders arrangiert werden da wir zu diesem Zeitpunkt mit der kompletten Familie im Auto Richtung heimwärts unterwegs waren. Auf Grund dessen fragte mich die Vermieterin nach einer Gaststätte in der Nähe die ich ihr gerne nannte Die Tatsache noch 1 Stunde auf uns warten zu müssen hat das Gemüt der Vermieter nicht unbedingt positiv beeinflusst. Gleiches jedoch galt auch für meinen Mann und mich, da wir nicht wussten, wie wir diesen "überfallartigen" Besuch einschätzen sollten. Da es manchmal eben auch noch ungünstiger laufen kann als es momentan scheint, bekam unser Kleinster dann plötzlich hohes Fieber, worauf ich selbstverständlich direkt von zu Hause zum Kinderarztnotdienst fuhr. Kurze Zeit später traf die Vermieterin nebst Gatten bei uns ein und trafen "NUR" meinen Mann an. Über meine Abwesenheit waren die Vermieter nicht sehr erfreut, und zeigten auch keinerlei Mühe dies zu verbergen. Mein Mann zeigte sich sehr kooperativ, kopierte die Selbstauskunft um seinen Teil auszufüllen und den Vermietern sofort zur Verfügung zu stellen, was diese dann jedoch ablehnten. Sie bestanden regelrecht auf meine Anwesenheit, und als mein Mann zum wiederholten Male mit endloser Geduld und (davon bin ich überzeugt) auch durchaus freundlich erklärte , dass ich sicherlich bald zurück wäre und sie gerne warten dürften, oder wenn dann das Warten doch zu lange wäre, wir zuverlässig die gewünschten Unterlagen gleich morgen früh mit der Post aufgeben würden, wählten die Herrschaften die Alternative des Postweges und rauschten sowohl beleidigt, als auch ohne die ersehnten Unterlagen ab.

Nun erreichte uns 2 Tage später ein Einschreiben mit der FORMELL FRISTLOSEN Kündigung über den FORMELL geschlossenen Mietvertrag, der lt. Vermieter ja sowieso erst ab 01.07. gültig wäre. Begründet wurde dies durch die Vermieter wie folgt:
von einer Erkrankung eines Kindes wurde bei dem Telefonat nichts erwähnt, und wird deshalb als fadenscheinig erklärt und mir der Vorsatz unterstellt diesem Treffen auszuweichen. Daraus folgte wohl der absolute Vertrauensverlust der Vermieter gegenüber uns und vor allem gegenüber mir. Desweiteren fordert die Vermieterin ausdrücklich ihren Forderungen Folge zu leisten und auch die bereits überreichten Schlüssel in dem Geschäft welches im Parterre des Anwesens eingemietet ist, gegen Empfangsbestätigung zu übergeben. Dort würde uns wohl auch ein Umschlag mit einer Entschädigung von 30,-- € (was soll das denn bitte???) erwarten.

Ist es den Vermietern rechtlich möglich / gestattet so zu handeln?
Gibt es formelle Mietverträge bzw. Kündigungen?
Welche Möglichkeiten / Ansprüche haben bzw. hätten wir als Mieter jetzt,
da wir für unser Haus schon potenzielle Mieter gefunden haben, die jetzt
auch persönlich davon betroffen sind, und ich absolut ratlos bin, wie ich mich hier
zu verhalten habe.

Freundliche Grüße und schon vorab vielen Dank!
08.06.2013 | 04:05

Antwort

von


(21)
Köpitzer Straße 4
10315 Berlin
Tel: 030/5110683
Web: http://www.kanzlei-weber-berlin.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für die Nutzung von Frag-einen-Anwalt.de.

Ihre Anfrage beantworte ich auf der Grundlage des angegebenen Sachverhalts sowie Ihres Einsatzes hiermit wie folgt:


Die Rechtsansicht Ihres Vermieters ist hier nicht zutreffend. Mit Unterschriftssetzung beider Parteien unter den Mietvertrag waren sich hier beide Parteien (Mieter und Vermieter) über die wesentlichen Bestandteile des Vertrages einig. Es fand damit ein rechtswirksamer Vertragsabschluss statt, dies wird dazu noch bekräftigt dadurch, dass Ihnen von Ihrem Vermieter die Schlüssel zu dem Mietobjekt übergeben wurden.
Einzig wenn die Erteilung der Selbstauskunft in einem vorherigen Gespräch oder im Mietvertrag selbst zur Bedingung eines endgültigen Vertragsabschlusses gemacht wurden, müsste genauer untersucht werden, ob tatsächlich ein wirksamer Vertrag geschlossen wurde. Sollte dies der Fall sein, bitte ich Sie, mir dies mittels der Nachfragefunktion mitzuteilen. Anhand Ihrer Angaben gehe ich zunächst nicht davon aus, da Sie die Situation ja auch als „überfallartig" beschreiben, also nicht mit einer solchen Forderung gerechnet haben.

Dementsprechend bleibt Ihrem Vermieter nur die Möglichkeit der Kündigung, um sich von dem geschlossenen Vertrag wieder zu lösen. Ihr Vermieter ist hier auch der Meinung, wirksam fristlos gekündigt zu haben. Um es vorweg zu nehmen, dies tat er nicht.
Damit Ihr Vermieter außerordentlich kündigen darf, muss ein wichtiger Grund vorliegen (Kündigungsgrund). Ihr Vermieter sieht diesen wichtigen Grund in dem Verlust des Vertrauensverhältnisses. Dies stellt grundsätzlich schon einen Kündigungsgrund dar und kann auch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung sein. Nicht jedoch in diesem Falle, denn Sie waren und sind ja grundsätzlich bereit, diese Auskunft zu erteilen. Und dies, obwohl Sie vertraglich oder vorvertraglich nicht dazu verpflichtet sind.
Die Nichterteilung einer Selbstauskunft zu einem gewünschten Zeitpunkt, bei grundsätzlicher Bereitschaft, diese Auskunft zu erteilen, ist nicht im geringsten geeignet, dass Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter nachhaltig und auf Dauer zu erschüttern.
Ohnehin wäre, selbst wenn die Erteilung der Selbstauskunft eine vereinbarte mietvertragliche Pflicht gewesen wäre, Ihr Vermieter zunächst nur eine Abmahnung Ihnen gegenüber aussprechen dürfen. Nicht jedoch ohne vorherige Abmahnung sofort fristlos kündigen dürfen.
Sie sind also auch weiterhin nicht verpflichtet, diese Auskunft zu erteilen.

Bezüglich Ihrer Frage, was eine formelle Kündigung ist, teile ich Ihnen hier mit, dass dies nichts weiter bedeutet, als das die Kündigung schriftlich erfolgt. Es ist gesetzlich zwingend, dass die Kündigung der Schriftform (Unterschrift aller Vermieter) bedarf. Ebenso wird Ihr Vermieter mit dem "formellen" Mietvertrag meinen, dass dieser zwischen Ihnen schriftlich geschlossen wurde.

Nach dem o.g. ist der Mietvertrag weiterhin gültig und Sie sind nicht verpflichtet, Ihrem Vermieter die bereits übergebenen Schlüssel zu dem Mietobjekt zurückzugeben.

Die Hauptleistungspflicht des Vermieters ist es, dem Mieter das Mietobjekt zum Gebrauch zu überlassen, also auch zu dem vertraglich vereinbarten Einzugstermin zu gewährleisten, dass Sie Zutritt zu dem Haus haben. Dies geht schwerlich ohne die notwendigen Schlüssel.

Sie haben also einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Gebrauchsüberlassung des Hauses (§ 535 Abs. 1 Satz 1und 2 BGB). Sollte Ihr Vermieter, was durchaus vorkommen kann, zu dem vereinbarten Termin die Schlösser ausgewechselt haben, so können Sie sich den Zutritt zu dem Haus mittels einstweiligen Rechtsschutzes verschaffen. Dafür ist dringend anzuraten, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Sache zu beauftragen, der die korrekten Anträge für Sie sehr schnell stellen kann und auch die darauf folgende Vollstreckung (Besitzeinräumung) in die Wege leiten kann. Die Kosten für den Rechtsanwalt hätte bei Erfolg Ihr Vermieter zu tragen.
Ebenso stehen Ihnen Schadensersatzansprüche gegen Ihren Vermieter zu, wenn Ihnen dieser nicht den Gebrauch zu dem vereinbarten Zeitpunkt gewährt, z.B. Hotelübernachtungskosten, Kosten für Hotelübernachtungen oder Lagerung des Inventars. Auch hierzu sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort befragen, in welchem Umfang diese Kosten in Ihrem Falle geltend gemacht werden können.



Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben


Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Sollten Sie Nachfragen haben, nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.


Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Jenny Weber

Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2013 | 16:55

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

vorab vielen Dank für Ihre ausführliche und offene Erklärung.

Es ist genau so, wie ich es geschildert hatte. Es wurde weder vorvertraglich, noch vertraglich eine Selbstauskunft von uns gefordert. Eher trifft es zu, dass die Herrschaften zurückhaltend mit Fragen oder sonstigem waren. Da wir nichts zu verbergen haben, erklärten wir auch eher unaufgefordert NOCH VOR Vertragsunterzeichnung unsere berufliche Situation und auch andeutungsweise unsere wirtschaftlichen Verhältnisse, die wohl gemerkt eher zum besseren Durchschnitt zählen, womit die Vermieterin offensichtlich zufrieden war, da der Anruf von ihrer Seite aus kam, dass sie gerne den Vertrag mit uns abschließen möchte.

Also ist das weitere Verhalten dieser Leute für mich nicht nachvollziehbar. Fast exakt 24 Std später rief Sie mich wie schon geschildert auf meinem Handy an, um mir mitzuteilen das sie unangekündigt vor unserer Tür steht, übrigens auch in einem Tonfall der mit ihrer vorher wahrscheinlich gespielten Freundlichkeit nicht mehr viel zu tun hatte.

Mein größtes Problem jedoch ist die Familie die in unser Haus einziehen wollte, denen wir am gleichen Abend noch als wir unseren Mietvertrag in Händen hielten zugesagt haben, dass sie unser Haus mieten könnten. 1. Wollte ich keiner Familie den gleichen Kummer bereiten der jetzt uns widerfahren ist und 2. auch da ich etwas in Sorge bin, dass jetzt diese Familie evtl. Ansprüche an uns stellt deren Tragweite ich nicht einzuschätzen vermag.

Nochmals vielen Dank für Ihre Einschätzung.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2013 | 19:09

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, auf die ich wie folgt eingehe:

auch nach der jetzt erfolgten Konkretisierung der damaligen Vertragsverhandlungen, hat sich die rechtliche Einschätzung nicht geändert. Mit Ihnen wurde ein wirksamer Mietvertrag geschlossen und Sie haben keine Pflichtverletzung begangen, die eine derartige fristlose Kündigung rechtfertigen würde. Im Übrigen wäre auch eine fristgemäße Kündigung in Ihrem Falle nicht gerechtfertigt. Ich sehe hier auch keine Täuschung o.ä. über Ihre finanzielle Situation, so dass darin auch kein Kündigungsgrund zu sehen ist. Wie bereits beschrieben, sind Sie keineswegs verpflichtet, eine solche Selbstauskunft zu erteilen.
Der Vermieter benötigt für eine wirksam ausgesprochene Kündigung über Wohnraum stets einen Kündigungsgrund. Ein solcher ist hier nicht gegeben.
Warum sich die Vermieter so verhalten, vermag ich hier nicht einzuschätzen, vielleicht hat sich ein Mieter gefunden, der eine höhere Miete bereit ist zu zahlen oder es liegt ein anderer Grund vor.

Wenn Sie mit der Familie, die in Ihr Haus einziehen möchte, bereits einen Mietvertrag abgeschlossen haben (ein solcher kann auch wirksam mündlich geschlossen werden), dann sind sie leider, ebenso wie Ihr neuer Vermieter, verpflichtet, der Familie das Haus zu dem vereinbarten Termin zu überlassen. Tun sie dies nicht, machen Sie sich dieser Familie gegenüber ebenfalls schadensersatzpflichtig. Der Umfang kann je nachdem wie die Familie dann reagiert, unterschiedlich sein. Es könnten Hotelübernachtungen oder Einlagerungskosten für die Möbel, Maklerkosten für die Suche eines alternativen Mietobjektes oder sogar der Differenzbetrag der Mieten bei einer anderweitigen Anmietung geltend gemacht werden. Der Umfang dessen lässt sich, wie Sie bereits richtig bemerken, jetzt noch nicht einschätzen und muss dann im Nachhinein, also bei Geltendmachung, genauer geprüft werden. Denn natürlich hätte diese Familie auch eine Schadensminderungspflicht und kann Kosten nicht in unendlicher Höhe geltend machen. Sie könnten dann letztendlich die Kosten, die die Familie Ihnen gegenüber geltend macht, ebenso von Ihrem Vermieter ersetzt verlangen.

Wie die gesamte Situation jetzt fortgeführt wird, liegt letztendlich an Ihnen. Es bestehen mehrere Handlungsalternativen. Ich sehe hier nicht, dass der Vermieter „freiwillig" einlenken wird. Dass heißt, hier besteht unter anderem die große Gefahr, dass er das Objekt anderweitig vermieten wird. Dies ließe sich durch ein einstweilig verfügtes Unterlassungsverbot verhindern. Dies sollte jedoch, wie bereits erwähnt, ein Kollege in dem betreffenden Amtsgerichtsbezirk für Sie beantragen. Hier ist auch angesichts des baldigen Einzugstermins Eile angesagt.
Wenn Sie sich jedoch dafür entscheiden, dieses Mietobjekt doch nicht nutzen zu wollen, sondern sich anderweitig umzuschauen, rate ich Ihnen dies zu tun. Die Schäden (höhere Miete, Maklerkosten, Schadensersatzansprüche der anderen Familie, Hotelkosten usw.), die Ihnen aufgrund des Gebarens der Vermieter entstehen werden, können Sie dann gerichtlich von dem Vermieter einklagen.
Eventuell nützt es auch schon, dass Sie Ihrem Vermieter, sofern Sie sich doch für dieses Objekt entscheiden, eben mit der Geltendmachung dieser Positionen „drohen" und ihn auffordern, Ihnen zu dem vereinbarten Termin den Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten.

Welche Handlungsalternative für Sie die optimalste ist, können letztendlich nur Sie entscheiden. Ich würde Ihnen tatsächlich anraten, sich einen Rechtsanwalt zu suchen und diese Möglichkeiten persönlich mit ihm in der gebotenen Detailtiefe durchzusprechen. Ihr Vermieter ist hier nicht im Recht und wird so auch für die Rechtsverfolgungskosten aufkommen müssen.


Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 08.06.2013 | 23:53

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