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Vermieter ist alt, überfordert, pflegt Ehefrau - Kündigung n. § 573 BGB praktikabel?

26.05.2015 17:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ein Wohnungseigentümer hat seine große Eigentumswohnung in einem einer WEG gehörenden MFH bislang an eine studentische 5-er WG vermietet. Da er mittlerweile hochbetagt ist, seine bettlägerige Ehefrau pflegt und die Anreise zu seiner fremdvermieteten Wohnung ihm beschwerlich geworden ist, möchte er die häufige Mieter-Fluktuation beenden, die Wohnung von Studierenden räumen und stattdessen ein möglichst langfristiges Mietverhältnis mit einem Ehepaar bzw. einer Familie eingehen. (Eigenbedarf liegt keinesfalls vor).

Aktuell haben bereits drei der fünf Studierenden aus eigenem Antrieb die Wohnung verlassen. Der auf ein Jahr befristete Zeitmietvertrag der vierten Studentin endet in Kürze. Bei Vertragsschluss war ihr die geplante Umnutzung der Wohnung mündlich mitgeteilt worden. Obzwar ihr Vertrag mit dem formellen Mangel behaftet ist, dass kein Grund für die Befristung - wie absehbarer Eigenbedarf oder eine beabsichtigte Sanierung - angekreuzt ist, ist die Studentin dem Anschein nach gewillt, ihn als gültig anzuerkennen und pünktlich auszuziehen.

Indes entpuppt sich die fünfte Mieterin als "harter Brocken". In Kürze wird sie die Wohnung, d. h. ihr Zimmer und die Gemeinschaftseinrichtungen, ganz alleine bewohnen, wodurch nur noch 20 Prozent der ursprünglichen Mieteinnahmen hereinkommen. Vor zwei Jahren in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetreten macht sie trotz eines großzügigen - bisher von ihr nicht angenommenen - Abfindungsangebots kaum Anstalten, sich nach einer neuen Bleibe umzuschauen. Wohnraum in der Umgegend sei knapp, sie habe keine Zeit zur Suche usw. Zu Vertragsbeginn war ihr nichts über die persönliche Situation des Vermieters mitgeteilt worden, obwohl die zu Beginn geschilderte persönliche Situation des Vermieters im Wesentlichen, wenn auch noch nicht ganz so schlimm, bereits vorlag.

Der Vermieter ist übrigens willens, für die geplante Neuvermietung eine Sanierung der Wohnung vorzunehmen, um ihren Wohnwert über studentisches Niveau hinaus anzuheben und die künftigen Mieter langfristig an sich zu binden, bei einem um ca. 15 Prozent höheren Mietzinsniveau als vorher.

Frage: wie kann eine Kündigung nach § 573 II Nr. 3 BGB in der geschilderten Situation wirksam begründet werden und ist dies überhaupt möglich?

Kompliziert wird die Angelegenheit dadurch, dass der Vermieter der Studentin vor einigen Monaten unter Bezugnahme auf den angeführten Absatz sowie auf die geplante Sanierung und auf Alter und Pflege der Frau bereits gekündigt hat: per gewöhnlichem Brief mit als Formular beigelegter Anerkennung der Kündigung zur Unterzeichnung und Rücksendung. Die Studentin hat auf das Schreiben nicht reagiert. Der geltend gemachte Endtermin des Mietverhältnisses ist inzwischen verstrichen. Das o. a. Abfindungsangebot hat der Vermieter aus Verzweiflung einige Wochen nach Absendung des Kündigungsschreibens dann mündlich nachgereicht.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Eine Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung ist nicht möglich, wenn der Vermieter lediglich eine Mieterhöhung bezweckt, § 573 Abs. 1 S. 2 BGB. Das Mieterhöhungsbestreben ist mithin nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kein berechtigtes Interesse.

Unter „wirtschaftlicher Verwertung" wird die Realisierung eines der Mietsache innewohnenden Wertes verstanden (BGH ZMR 2004, 428). Dieser Wert basiert auf Verkauf, Vermietung, Bestellung eines Nießbrauchs oder Erbbaurechts einerseits, andererseits auf baulichen Maßnahmen wie Kernsanierung, Umbau, Modernisierung und ggf. Abriss des Gebäudes (BGH, VIII ZR 7-9/08).

Man geht davon aus, dass dem Vermieter gewisse Nachteile zugemutet werden können. Deshalb sind die Anforderungen an eine Verwertungskündigung sehr hoch. Der Vermieter hat das erforderliche berechtigte Interesse

- wenn er die Mietsache anderweitig verwerten will,
-dazu die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich
- und die beabsichtigte Verwertung angemessen ist.

Soweit vorgesehen ist, eine baufällige Altbauwohnung zu sanieren, um sie marktgerecht vermieten zu können, könnten diese Punkte erfüllt sein.

Um die Verwertungskündigung begründen zu können, muss der Vermieter weiter darlegen, dass ihm bei Hinderung der Verwertung ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Mieteinnahmen trotz Ausschöpfung möglicher Mieterhöhungen keine Rendite mehr bringen. Die Schwierigkeit der Vermietung einzelner Zimmer an Studenten im zunehmenden Alter, stellt keinen relevanten Nachteil dar. Zumal die Einzelvermietung der Zimmer eine höhere Gesamtmiete einbringen dürfte, als bei einer Gesamtvermietung der Wohnung an eine Partei. Vielmehr dürfte es sich bei der Nichtrealisierung der Vermietung an nur eine Partei um einen entgangenen Vorteil handeln. Wie bereits zuvor erwähnt, ist es jedoch nicht erlaubt Wohnungen "leer zu kündigen" um sie später wieder teurer zu vermieten.

Nach den mir vorliegenden Informationen, dürfte daher eine Kündigung wegen Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nicht begründet sein.

Zu dem Kündigungsschreiben:

Es besteht für den Vermieter eine sehr weitgehende Offenbarungspflicht. So muss er bereits im Kündigungsschreiben eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen. Darin müssen die zuvor genannten Punkte für ein erforderliches berechtigtes Interesse angesprochen sein. Des Weiteren muss der Vermieter darlegen, ob und welche Überlegungen er angestellt hat, um das Mietverhältnis trotz der geplanten Maßnahmen zu erhalten (BGH VIII ZR 7-9/08).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

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