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Vermieter hat ohne Vorwarnung Schloss gewechselt

| 31.10.2013 10:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Ein Vermieter darf das Schloss einer vermieteten Wohnung nicht eigenmächtig austauschen und so dem Mieter den Zutritt zu der Wohnung verwehren. Eine Räumung muss zwingend nach Erwirken eines Räumungsbeschlusses über den Gerichtsvollzieher geschehen.

Folgender Sachverhalt:
Mein Partner stand am Dienstag vor verschlossener Wohnungstür - sein Vermieter hat ohne sein Wissen oder sonstige Benachrichtigungen (kein Anruf, kein Schreiben) das Wohnungsschloss gewechselt.

Hintergrund: Im letzten halben Jahr hat er zwei Monatsmieten nicht überwiesen, das hat er gestern nachgeholt. Vor ca. anderthalb Jahren gab es eine ähnliche Situation - die damalige fristlose Kündigung konnte er mit der Überweisung aber abwenden.

Seine Wohnung wird von einer Hausverwaltung (Immobilienfirma) betreut, der Eigentümer der Wohnung hat seinen Wohnsitz in einem anderen Bundesland.

Nachdem mein Partner gestern vergeblich versucht hat, jemanden von der Hausverwaltung hier vor Ort anzutreffen, hat er nach mehreren Versuchen einen Mitarbeiter telefonisch erreicht, der ihm mitteilte, dass er nicht an seine Sachen könne, man würde ihm lediglich in der kommenden Woche an einem Tag Gelegenheit geben, seine Sachen rauszuholen. Er bekam als weitere Info, dass der Eigentümer vorgeschlagen hat, die polnischen Bauarbeiter, die gerade das Haus sanieren, zur Entrümpelung einzuspannen. Glücklicherweise hat die Verwaltung dem Vorschlag des Eigentümers nicht zugestimmt.

Zusammenfassend: Es gab weder mündliche noch schriftliche Ankündigungen, Abmahnungen, Kündigungen etc. Es gebe angeblich aber einen gerichtlichen Räumungsbeschluss - diesen haben wir bis heute nicht gesehen, der Briefkasten war gestern leer. Dagegen möchte man die noch offenen Gerichtskosten (?) am liebsten bar haben - ohne Rechnung o.Ä.

Meine Frage: Wie verhält man sich in dieser Situation am besten?
Meines Erachtens muss auch eine fristlose Kündigung (die wahrscheinlich sogar rechtens ist) schriftlich erfolgen. Unabhängig davon halte ich das Verhalten des Vermieters/Eigentümers für rechtswidrig. Meinem Partner muss doch zumindest die Möglichkeit gegeben werden, mindestens an einem Wochenende seine Sachen räumen zu können.

Besten Dank im Voraus!

-- Einsatz geändert am 31.10.2013 10:04:47

-- Einsatz geändert am 31.10.2013 10:09:30

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Selbstverständlich ist der Vermieter Ihres Freundes nicht berechtigt, einfach das Schloss seiner Wohnung auszutauschen. Zwar ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, das Mietverhältnis mit Ihrem Freund fristlos zu kündigen, wenn dieser mit 2 aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug ist. Dies hat aber in jedem Falle schriftlich zu geschehen. Wenn Ihr Freund dann nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht, müsste der Vermieter zunächst auf Räumung klagen. Die Räumung kann abgewendet werden, wenn die Miete dann noch gezahlt wird. Wenn der Vermieter einen Räumungstitel erwirkt hat, muss er mit diesem einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Der Vermieter darf die Wohnung nicht selbst räumen und auch nicht eigenmächtig das Schloss austauschen.

Nach Ihren Angaben liegt weder eine schriftliche Kündigung noch ein Räumungstitel vor. Es spricht daher einiges dafür, dass der Vermieter hier eigenmächtig gehandelt hat.

Ihr Freund sollte den Vermieter daher sofort nachweisbar schriftlich auffordern, ihm die Wohnung unverzüglich zugänglich zu machen, da das Mietverhältnis mangels Kündigung nicht beendet wurde. Er sollte ihn auch darauf hinweisen, dass ihm weder eine Kündigung noch ein Räumungsbeschluss vorliegt. Zudem sollte er den Vermieter darauf hinweisen, dass dieser sich durch sein egenmächtiges Handeln schadensersatzpflichtig macht und daher erforderlich Hotelkosten usw. zu ersetzen hat. Im übrigen sollte auch geprüft werden, ob sich der Vermieter strafbar gemacht hat. In jedem Falle kann man dem Vermieter jetzt schon mit einer Anzeige drohen.

Sollte tatsächlich ein Räumungstitel vorliegen, kann der Vermieter diesen ja sicher vorlegen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 31.10.2013 | 10:52

Hallo Frau Bellmann,

besten Dank für Ihre Antwort. Ist es möglich, schnelleren Zugang zur Wohnung, z. B. durch einen Schlüsseldienst, Polizei oder Amtsgerichtsbeschluss, zu erwirken?

Der Erfahrung nach reagiert der Vermieter, wenn überhaupt, sehr verzögert. Die Sorge, dass er die Wohnung einfach ausräumen lässt, ist da. Dringend notwendige Reparaturarbeiten machen die Mieter des Hauses mittlerweile z. B. selbst.

Besten Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.10.2013 | 15:07

Sehr geehrte Fragestellerin,

selbstverständlich darf nun auch Ihr Freund keine Selbstjustiz betreiben. Dies bedeutet, dass er die Wohnung auch nicht einfach öffnen lassen darf. Vielmehr muss er selbst auch den gerichtlichen Weg beschreiten und den Vermieter auf Überlassung der Nutzung der vermieteten Wohnung verklagen. Dies geht bei Eilbedürftigkeit auch im Rahmen einer sog. einstweiligen Verfügung. Eilbedürftigkeit liegt ja ohne Zweifel vor. Eine vorläufige Entscheidung im einstweiligen Rechtsschutz kann auch sehr schnell erwirkt werden. Sie sollten sich hierzu an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort wenden. Wenn Ihr Freund nicht viel Geld hat, erhält er eventuell auch Prozesskostenhilfe. Bei Obsiegen müsste der Vermieter die Kosten des Verfahrens, auch die des Anwalts, tragen.

Vielleicht wäre es aber doch möglich, dem Vermieter wenigstens telefonisch mitzuteilen, dass Sie gerichtliche Schritte gegen ihn einleiten werden, wenn er nicht bis heute Abend die Wohnung zugänglich macht.

Ich hoffe, dass ich Ihnen noch weiterhelfen konnte und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 31.10.2013 | 12:25

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