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Vermieter fordert Mietminderung

11.01.2010 14:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Text:
Ich brauche einen Rat, da ich jetzt 3 mal vom Anwalt des Vermieters aufgefordert wurde die Mietminderung plus seine Gebühren auf das Konto des Vermieters zu überweisen.
Folgendes ist passiert: im August 2009 haben wir Schimmelbefall auf der Wand im Schlafzimmer festgestellt. Die Wand zum Schlafzimmer ist die Wand zum Badezimmer. Unser Vermieter hat einen Gutachter bestellt, der feststellte, das Wasser ist beim Duschen in das Mauerwerk eingedrungen, da die Silikonversiegelung fehlte. Also Baumangel, den Vermieter zu vertreten hat.
Ende August kam dann ein Maler und hat den Putz im Schlafzimmer abgeschlagen, die Wand musste Lufttrocknen, es wurden keine Kondenstrockner eingesetzt. Am 9 Oktober kam der Maler nochmal und hat verputzt.
In der Zeit seit wir Schimmel festgestellt haben und bis 9 Oktober haben wir die Miete um 30% gemindert, da wir an von der Verschimmelten Wand die Möbel 20cm wegrücken mussten und diese mitten im Raum standen.
Seit dem 9 Oktober habe ich die MIete um 5% gemindert, da die Arbeiten meiner Meinung nach nicht komplett abgeschlossen sind, z.B. die Tepete fehlt, die Wand wurde nur verputzt, nicht grundiert, nicht geschlieffen. Desweiteren wurde vom Maler Laminat, das wir beim Einzug vor 5 Jahren auf unsere Kosten verlegt haben, beschädigt, er hat nicht abgedeckt und durch das Herabfallen des Putzes sind Beulen, Abplatzer und Kratzer entstanden.
Nun schreibt der Anwalt des Vermieters, dass all diese Umstände unerheblich sind und keine Mietminderung rechtfertigen. Der Vermieter reagiert nicht auf meine Schreiben im dem ich ihn auffordere die Arbeiten abzuschliessen.
Meine Frage, was könnte ich noch außergerichtlich machen, damit er meine Wohnung in vorherigen Zustand bringt und muss ich jetzt die Mieminderung (ohne Anwaltsgebühren) zurückerstatten?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn ich Sie richtig verstehe, streiten Sie nur über die Berechtigung der Mietminderung ab 9. Oktober, denn bis dahin lag ja unstreitig ein Mangel vor. Dies voraussetzend teile ich Ihnen folgendes mit:

Tatsächlich verhält es sich so, daß Sie nicht berechtigt sind, wegen geringfügiger Mängel die Miete zu mindern (so auch AG Saarburg, Az.: 5 C 473/01). Nach Ihrer Darstellung fehlt nur noch die Tapete und ein ordentlicher Putz. Dies stellt mutmaßlich nur einen geringfügigen Mangel dar, wobei die Grenzen hier nicht klar zu bestimmen sind. Es ist daher nicht ausgeschlossen, daß andere Juristen diesen Mangel als erheblich betrachten. Meines Erachtens ist er jedoch als unerheblich anzusehen, so daß Sie zu keiner Mietminderung berechtigt sind.

Das beschädigte Laminat muß bei dieser Betrachtung außen vor bleiben, da es sich dabei um Ihr Eigentum handelt. Es ist damit nicht Bestandteil der Mietsache, für die der Vermieter haften würde. Daher steht Ihnen diesbezüglich “nur” ein Schadensersatzanspruch, nicht aber ein Minderungsrecht zu. Rechtstechnisch ist hier sauber zu trennen.

Sie können jedoch u.U. (falls Ihr Mietvertrag nichts Gegenteiliges bestimmt) hier eine Aufrechnung erklären. Das bedeutet, daß Sie Ihren Schadensersatzanspruch mit dem Mietanspruch, den der Vermieter aufgrund der - wohl zu unrecht vorgenommenen - Mietminderung geltend macht, verrechnen. Dann müßten Sie der Forderung nicht nachkommen.

Außergerichtlich sehe ich derzeit keine weiteren Möglichkeiten, den Vermieter zum Abschluß der erforderlichen Arbeiten zu veranlassen. Hier muß ggf. der Klageweg bestritten werden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 11.01.2010 | 14:45

Wir streiten uns um die Mietminderung auch vor dem 9 Oktober 2009.
Auch wenn Sie die Ansicht vertreten, dass das Fehlen einer Tapete keinen Mangel darstellt, ist die nur verputzte Wand mit allen Unebenmäßigkeiten eine Verletzungsgefahr für meine Kinder, eine Tochter hat sich schon eine Schürfwunde zugezogen.
Sollte es zu einer Klage seitens Vermieters kommen, kann ich all diese Umstände in der Klageerwiderung vortragen?
Ist es üblich, dass die Anwälte auffordern auf das Konto des Mandanten die Gebühren sowie Schulden zu überweisen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.01.2010 | 14:54

Sehr geehrter Fragesteller,

die Mietminderung für die Zeit vor dem 9. Oktober 2009 ist meiner Ansicht nach klar berechtigt, da durch den Schimmelbefall ein (erheblicher) Mangel der Mietwohnung vorlag. Schimmelbefall rechtfertigt regelmäßig zur Mietminderung. Diese Beträge sollten Sie daher nicht zurückzahlen.

Selbstverständlich können Sie die Unebenheiten und die Verletzungsgefahr Ihrer Kinder in einem Klageverfahren vortragen. Möglicherweise führt dies dazu, daß das Gericht, das Ihren Fall zu entscheiden hat, diesen Mangel doch als erheblich und Ihre Minderung als berechtigt ansieht. Wie ich bereits in meiner Antwort erwähnte, sind hier durchaus unterschiedliche Rechtsauffassungen denkbar.

Ich halte es für ungewöhnlich, daß der Anwalt auffordert, direkt auf das Konto seines Mandanten zu überweisen. Rechtlich zulässig ist diese Forderung jedoch dennoch.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

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