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Vermieter erhöht m2 Preis scheinbar willkürlich

12.09.2018 20:17 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Das Mietshaus in dem wir wohnen wurde vor über 10 Jahren vom damaligen Vermieter an eine Genossenschaft verkauft. Die Genossenschaft modernisierte das Haus zwischen 2009 und 2010. Aufgrund eines neuen Ansatzbalkones wollte uns die Genossenschaft statt der ursprünglichen 75,23 m2 nun 77,33 m2 Wohnfläche anrechnen. Wir beschwerten uns, da im Zuge des gleichen Umbaus sich a) unser Badezimmer verkleinert hatte und b) wir nun keinen Trockenraum auf dem Dachspeicher mehr hatten, da der Dachstuhl aufgestockt und in zwei zusätzliche Maisonette-Wohnung ausgebaut wurde. Unserer Beschwerde wurde von Seiten der Genossenschaft stattgegeben.

Zitat: "Wir weisen darauf hin, dass auf die Anrechnung der erhöhten Fläche auf Ihre jetzige Wohnfläche verzichtet wurde." (Schreiben vom 30.06.2010)

Im Mai 2013 wurde unsere Miete erhöht. Laut Schreiben der Genossenschaft sollten wir nun einen neuen m2 Preis von 6,36€ für 77,33 m2, in Summe 491,70€ bezahlen. Da ich zu diesem Zeitpunkt in einer Erwachsenenbildung in einem anderen Teil Deutschlands war konnte ich mich nicht selbst darum kümmern, so das meine Frau bei der Genossenschaft vorsprach. Die Genossenschaft änderte daraufhin auf dem ursprünglichen Anschreiben die m2 zurück auf 75,23 m2 (handschriftlich i.A unterzeichnet), änderte aber gleichzeitig den Mietpreis auf 6,54€ (wiederum 491,70€). Dies fiel meiner Frau leider nicht auf. Ich kontrollierte dies auch nicht, somit fiel die Vorgehensweise der Genossenschaft nicht auf.

Nun wurde uns zum 01.10.2018 erneut die Miete erhöht. Wieder wird im Anschreiben von einer Wohnfläche von 77,33 m2 ausgegangen bei einem neuen m2 Preis von 6,68€, in Summe 516,30€. Die neue Berechnung basiert auf den ursprünglichen angesetzten 6,36 bei 77,33 m2 (5% Erhöhung) der ersten Erhöhung. Wir haben wiederum bei der Genossenschaft vorgesprochen. Hierauf bekamen wir ein Schreiben der Genossenschaft, in dem eine Vergleichsrechnung mit 75,23 m2 gemacht wurde, das jedoch einen erhöhten m2 Preis von 6,87€ (wiederum 516,30€) zugrunde legt und den Hinweis das uns ja durch die andere Berechnung kein Nachteil enstehen würde.

Wir müssen der Mieterhöhung bis zum 30.09.2018 schriftlich zustimmen. Sollten wir bis zu diesem Datum nicht zustimmen wird uns mit "Klage auf Erteilung der Zustimmung" gedroht, deren Kosten zu unseren Lasten gehen würde (Schreiben vom 10.09.2018).

Ist die Genossenschaft im Recht, wenn sie bei geringerer m2 Zahl den Preis pro m2 erhöht und somit das selbe (gewünschte) Ergebniss erzielt? Ausgehend vom Ursprünglichen m2 Preis (6.36€) bei Anwendung der zugesagten Fläche von 75,23 m2 wäre uns im Laufe der letzten 5 Jahre ein Schaden von ca. 800€ entstanden. Ausgehend hiervon würde uns in einem Zeitraum von weiteren 5 Jahren ein weiterer Schaden von 850€ enstehen. Könnte es sich hierbei um Betrug handeln? Sofern die Genossenschaft nicht im Recht ist, würde es Sinn machen einen Anwalt zu beauftragen (Wir sind Rechtschutzversichert, mit Mietrecht)?

Mit freundlichen Grüßen
RE

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Genossenschaft ist mit Ihrer Vorgehensweise dann im Recht, wenn der ( erhöhte ) qm-Mietzins von 6,87 EUR noch der ortüblichen Vergleichsmiete oder dem angemessenen Mietzins eines qualifizierten Mietspiegels für Ihre Stadt entspricht.

Maßgeblich für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung ist nicht die Frage, ob eine Wohnfläche von 75,23 oder 77,33 in Ansatz gebracht ist, sondern ob die erhöhte Miete der ortsüblichen Miete vergleichbarer Wohnungen oder der Miete nach einem qualifizierten Mietspiegel entspricht. Diese Voraussetzungen ergeben sich aus § 558 BGB. Daneben muss die Kappungsgrenze und der zeitliche Abstand zur letzten Erhöhung eingehalten sein, was anhand Ihrer Angaben der Fall ist ( letzte Mieterhöhung 2013 ).

Soweit es sich hier anhand Ihrer Angaben überprüfen lässt, dürfte die Mieterhöhung wohl rechtmäßig sein, so dass die Zustimmung zu erteilen wäre. Sie können aber das Mieterhöhungsverlangen nochmals durch einen Kollegen vor Ort unter Vorlage der Unterlagen überprüfen lassen. Dafür können Sie Ihre Rechtschutzversicherung in Anspruch nehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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