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Vermieter bei Wohnungsübergabe nicht anwesend


21.07.2007 23:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:

Wir haben am 15.06.2007 unsere neue 3-Zimmer Wohnung bezogen.
Bei der Wohnungsübergabe war der Vermieter nicht anwesend. Wir haben einen Mietvertrag von ihm bzw. der Grundstücksgesellschaft zugeschickt bekommen, indem stand dass wir wegen der Wohnungsübergabe einen Termin mit den jetzigen Mietern bzw. jetzt Vormietern vereinbaren sollen.
Bei dem Mietvertrag den wir vor Einzug bereits unterschrieben hatten, haben wir bei Mängeln folgendes notiert: "Falls Mängel vorhanden sind werden diese umgehend nach Einzug schriftlich mitgeteilt". Diese haben wir nach der Wohnungsübergabe auch umgehend per E-Mail geschickt sowie angehängte Fotodateien der Mängel.

Eine Nachbarin meinte jetzt dass der Vermieter schon öfters die Kaution wegen unberechtigter Mängel bei anderen Vormietern einbehalten hat.
Daraufhin haben wir dem Vermieter nochmals einen Brief in zweifacher Ausfertigung und Fotos der Mängel per Einschreiben geschickt mit der Bitte um Unterschrift der Kenntnisnahme und Rücksendung eines Exemplars.
Auch hier hat sich der Vermieter bisher nicht gemeldet. Telefonisch ist er auch nicht zu erreichen.
Wie ist nun die Rechtslage wenn wir aus der Wohnung ausziehen?
Kann der Vermieter die Kaution für die bereits vor Einzug vorhandenen Mängel einbehalten? Die Kaution beträgt immerhin 1300,- Euro. Muss man hier mit einer Klage rechnen und wie wären die Aussichtschancen da er nicht auf unsere Briefe/Anrufe reagiert hat und sonst niemand bei der Wohnungsübergabe außer den Vormietern anwesend war? Wie ist die Rechtslage überhaupt wenn der Vermieter einfach nicht bei der Übergabe anwesend ist?

Für eine schnelle Antwort im voraus vielen Dank!


21.07.2007 | 23:58

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Es ist üblich, bei Auszug des Mieters ein Abnahme – oder Übergabeprotokoll zu fertigen.

Sinn eines solchen Protokolls ist es vor allem, den Zustand der Mietsache beweissicher festzuhalten, um spätere Streitigkeiten über das Vorhandensein und die Art von Schäden an der Mietsache zu vermeiden.

Ein wechselseitiger Anspruch der Mietvertragsparteien auf Erstellung eines solchen Protokolls besteht jedoch nicht, sodass der Vermieter nicht verpflichtet ist, an der Erstellung eines Protokolls persönlich mitzuwirken.

Weitere Beweismittel für den Zustand der Wohnung bei Bezug können sein:

+ Foto – oder Videoaufnahmen der Mietsache; Diesbezüglich besteht jedoch die Gefahr der nachträglichen Manipulation, insbesondere bei digital erstellten Aufnahmen.

+ Hinzugezogene Zeugen; Diese werden in einem sehr viel später erfolgenden Prozeß kaum wirklich zur Sachverhaltsaufklärung beitragen können.

+ Die Durchführung eines Selbständigen Beweisverfahrens;

in diesem wird der Sachverhalt durch Gutachten im Regelfall abschließend geklärt. Angesichts hoher Verfahrenskosten sollte jedoch die Wirtschaftlichkeit des Verfahrens im Auge behalten werden.

In jedem Fall sollten Sie sich von den ehemaligen Mietern Ihre Unterlagen gegenzeichnen lassen.

Außerdem auch eigene Zeugen hinzuziehen, diese die Unterlagen ebenfalls schriftlich mit Datum und Anschrift bestätigen lassen und die gemachten Fotos zusammen mit bezeichnetem Schriftverkehr gut aufbewahren.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Ausgangs weise ich noch ergänzend auf die in Betracht zu ziehende Möglichkeit der Minderung des Mietzinses nach § 536 BGB und der Geltendmachung von Schadensersatzforderungen gemäß § 536 a BGB hin. Genannte Rechte stehen dem Mieter jedoch nicht zu, wenn er die Mängel der Mietsache bei VERTRAGSSCHLUSS bereits kennt, so § 536 b BGB.

Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
----------------
Austraße 9 1/2
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Tel.: 09071-2658

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) ...
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.


§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 22.07.2007 | 00:41

Ich danke Ihnen vielmals für Ihre ausführliche Antwort, habe aber dennoch eine kurze Nachfrage:
Sie meinen also dass es auf sehr hohe Verfahrenskosten hinauslaufen würde. Besteht Ihrer Meinung dann überhaupt eine Chance die Kaution wieder zu bekommen?
Kann der Vermieter sich so einfach aus der Affäre ziehen dass er einfach die Briefe und E-Mails nicht beantwortet obwohl er eigentlich seiner Pflicht zur Wohnungsabnahme hätte nachkommen müssen?!
Ihre anderen Ratschläge werde ich aufjedenfall befolgen und mir
die Unterlagen gegenzeichnen lassen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2007 | 08:41

Es besteht eine reelle Chance die Kaution zurückzuerhalten.

Sie haben nämlich von den Nachbarn vorgewarnt früh reagiert und vor allem völlig richtig, indem Sie nämlich die Beweise für den schlechten Zustand der Wohnung gesichert haben.

Wenn Sie kündigen, der Mietvertrag wirksam beendet ist und keine Gegenanspüche des Vermieters bestehen, so muß die Kaution als Sicherungsmittel alsbald an die Mieter zurückgezahlt werden.

In der Regel spätestens nach 3 - 6 Monaten.

Ausnahmsweise kann es länger dauern ( bis zu einem Jahr ), wenn nämlich noch eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden konnte.

Sollte der Vermieter unberechtigt die Kaution einbehalten, so sollten Sie spätestens dann einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Ein Beweissicherugsverfahren wäre zum jetzigen Zeitpunkt zwar der sicherste Weg. Allerdings auch der kostenintensivste.

Außerdem sollten Sie auch bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Übergabe und Protokoll bestehen. Wenn der Vermieter sich dann wieder nicht sehenh läßt, so sollten wiederum zumindest Fotos gemacht und Zeugen hinzugezogen werden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

ANTWORT VON

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