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Vermieter beanstandet 3 Monate nach Übergabe / hält Kaution zurück


31.10.2007 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Drei monate nach Auszug aus unserer bisherigen Wohnung ist die Kaution noch nicht überwiesen und der Vermieter stellte folgende Nachforderungen:

Streichen der Wohnung, Frist 1 Woche.

Grundlage ist eine Klausel im Mietvertrag über Renovierung bei Einzug (2 Jahre her). Im Übernahmeprotokoll, das wir unterschrieben haben, aber nie eine Kopie erhielten, war etwas in dieser Richtung vermerkt. Teile der Wohnung wurden bei Einzug gestrichen, aber eben nicht alles.

Im Übergabeprotokoll steht wortwörtlich, dass die Kaution in voller Höhe erstattet wird. Beide Parteien haben unterschrieben.


Wie kann man auf diese Situation am besten antworten?

Gibt es bestimmte Terminologie, mit der man die Rechtslage prägnant beschreiben kann?

Greift die "bei Einzug renovieren" Klausel hier?

Warum müssen wir nach Auszug renovieren, wenn die nächsten Mieter bei Einzug renovieren?
Sehr geehrte Ratsuchenden,


der Vermieter muss die Mietkaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses normalerweise erst nach dem Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist zurückzahlen (BGHZ 101, 244), und wenn feststeht, dass ihm keine Ansprüche mehr zustehen, für die die Kaution haftet (BGHZ 141, 160).

Soweit der Vermieter allerdings im Übergabeprotokoll den vertragsgemäßen Zustand mit seiner Unterschrift bestätigt, dann kann er später nur noch solche Mängel geltend machen, die bei der Besichtigung nicht zu erkennen waren.
Da nach Ihren Angaben jedenfalls zu der nach Vermieteransicht geschuldeten Renovierung eine Beanstandung oder ein Vermerk im Übergabeprotokoll vorhanden ist, ist aber davon auszugehen, dass der Vermieter sich die Geltendmachung des fraglichen Anspruchs wirksam vorbehalten hat.

Ob Sie renovieren müssen oder nicht, richtet sich im Übrigen nach der vertraglichen Vereinbarung und deren rechtlicher Zulässigkeit bzw. Wirksamkeit.
Eine Klausel, die eine Pflicht zur Renovierung beim Einzug vorsieht, ist für sich genommen nicht unzulässig. Die Räume, die Sie damals nicht gestrichen haben, werden Sie also vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung der Angelegenheit auch jetzt noch streichen müssen, weil Sie damit immer noch säumig sind.

Dabei kommt es nicht darauf an, dass die neuen Mieter möglicherweise ohnehin gleich wieder streichen müssen, denn insofern ist der Vermieter frei, was er mit Ihren Nachfolgern vereinbart. Gegebenenfalls könnten Sie sich aber mit den neuen Mietern auf eine Lösung verständigen.

Unabhängig davon sieht es nach Ihren Angaben so aus, dass Ihr Rückzahlungsanspruch auf die Kaution aufgrund der Bestätigung des Vermieters im Übergabeprotokoll hier ausnahmsweise doch bereits fällig ist. Hierzu müsste allerdings der genaue Text des Übergabeprotokolls im Zusammenhang geprüft werden, um eine verbindliche Aussage zu treffen. Da Ihnen das Protokoll selber nicht vorliegt, haben Sie außerdem ein Beweisproblem.

Dennoch würde ich mich in dieser Situation auf den (vertretbaren) Standpunkt stellen, dass der Vermieter zwar berechtigt ist, Ihnen das (teilweise) Streichen der Wohnung abzuverlangen, er aber aufgrund des Übergabeprotokolls die Kaution nicht weiter zurückhalten darf.
Dies sollten Sie mit Ihrem Vermieter mitteilen und gegebenenfalls einen konkreten Termin vereinbaren, sofern Sie sich zu einer Renovierung entschließen. Die Wirksamkeit der Renovierungsklausel sollte allerdings vorab noch eigens rechtlich überprüft werden.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für Rückfragen im Rahmen Ihrer Anfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, sowie erforderlichenfalls für eine weitere Beratung oder Vertretung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2007 | 19:11

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Noch eine kurze klärende Nachfrage:
Der Vermieter hatte den Mangel nicht im Übergabeprotokoll vermerkt.

(ich erwähnte einen ungenauen Vermerk aus dem Übernahmeprotokoll von vor 2 1/2 Jahren - für meine Nachfrage nicht relevant).

Von dem relevanten Übergabeprotokoll habe ich eine Kopie.

Da es sich aber um einen offensichtlichen Mangel handelt, hätte er es im Protokoll vermerken müssen.

Habe ich Sie richtig verstanden und gibt es dazu einen Paragrafen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2007 | 01:10

Sehr geehrte Ratsuchenden,

richtig ist, dass der Vermieter solche Mängel, die er hätte erkennen müssen, die aber im Übergabeprotokoll nicht erwähnt werden, in der Regel später, also nach der Abnahme nicht mehr geltend machen kann.
Jedoch handelt es sich nicht um einen Mangel, wenn Sie geschuldete Schönheitsreparaturen nicht vornehmen, sondern um eine nicht erfüllte vertragliche Pflicht. Dies kann der Vermieter dann schon noch einfordern, sofern es auch wirksam vereinbart wurde.

Anders verhält es sich, wenn in dem Übergabeprotokoll ausdrücklich der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung bestätigt wird.

Insofern handelt es sich dann um ein negatives Schuldanerkenntnis (vgl. §§ 780, 781 BGB), das auch den Anspruch des Vermieters auf Durchführung der vertraglichen Schönheitsreparaturen ausschließt.


Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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