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Vermieter: Mietkaution einfach einbehalten?

11.04.2009 19:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag!

Auf der Suche nach einer Mietwohnung war A fündig geworden. Vermieter B zeigte A das Haus, gab ihm eine Selbstauskunft zum Ausfüllen und bat darum, sie wieder zurückzusenden. Fragen waren u.a. Name, Geburtsdatum, Einkommen seit wann, Hunde etc. und - unten auf dem Bogen - "Wichtiges". Der Zettel wurde wahrheitsgemäß ausgefüllt, beim Punkt "Wichtiges" nichts eingetragen. Kurz darauf gab es einen Anruf seitens Vermieter B, keine konkreten Fragen mehr.

Am nächsten Tag eine E-Mail: Sie (A) sind unsere neuen Mieter. Einen Tag später Mietvertrag, drei Tage später haben beide unterzeichnet. Kaution (1.200 EUR) überwiesen, Termin zur Schlüsselübergabe zwei Tage später.

Termin wird eine Stunde früher von B abgesagt. Begründung: Er habe herausgefunden, dass gegen A ein Haftbefehl vorläge beim Amtsgericht, gegen den A eine Vollstreckungsgegenklage angestrengt hat. Daraufhin ist B der Meinung, dass A ihm Wesentliches verschwiegen habe und kündigt an, den Mietvertrag sofort zu kündigen. In der Tat faxt er diese Kündigung eine Stunde später. Dabei führt er aus, A hätte die Pflicht gehabt (obowhl es keine Schufa- oder ähnliche Klausel im Fragebogen gab), ihn, B, über den Haftbefehl zu informieren. Im Übrigen werde er die gezahlte Kaution so lange behalten, bis das Haus wieder vermietet sei. Durch die Zusage A gegenüber hätte er schließlich zwei anderen Mitbewerbern absagen müssen, und jetzt erziele er keine Mieteinnahme.

Ist das alles rechtens? Die 1.200 Euro waren explizit als Kaution gedacht, da hat B doch wohl nicht die oben bezeichnete Einrede (faktisch eine Pfändung!), oder? Muss er sofort zurückzahlen?

Wie sieht die rechtliche Würdigung des gesamten Falles aus?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Frage(n). Zunächst darf ich darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen soll, sondern dafür angedacht ist, eine erste rechtliche Orientierung zu ermöglichen. Dies voraus geschickt antworte ich weiter wie folgt:

Da es sich beim Mietvertrag um eine auf Dauer angelegte Beziehung handelt, sind beide Parteien daran interessiert, bereits vor Vertragsschluss notwendige Informationen zu erhalten.

Bei der vorvertraglichen Informationseinholung steht das Informationsinteresse des Vermieters dem Interesse des Mietinteressenten am Schutz seiner Privatsphäre gegenüber.

Der Vermieter darf keine Informationen verlangen, die für den Vertrag überflüssig sind.

Nach verbreiteter Auffassung soll allerdings die Frage nach der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung zulässig sein; so auch AG Rendsburg <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201990,%20508" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 08.06.1989 - 8 U 197/88">WM 1990, 508</a> ; AG Köln WM 1984, 297, 299. Die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung im Sinne des <a href="http://dejure.org/gesetze/ZPO/807.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 807 ZPO: Abnahme der Vermögensauskunft nach Pfändungsversuch">§ 807 ZPO</a> kann nämlich zu ernstlichen Zweifeln an der Solvenz des Mietinteressenten führen. Hierfür spricht die Möglichkeit der fristlosen Kündigung im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters.

Unzulässig soll hingegen die Frage nach Vorstrafen und anhängigen Ermittlungsverfahren sein (Simon JA 1985, 450, 451), sofern die näheren Umstände nicht mietvertragsbezogene Umstände betreffen; AG Hamburg <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201992,%20598" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg, 07.05.1992 - 49 C 88/92: Arglistige Täuschung; Vertragsanfechtung Mietvertrag; Vert...">WuM 1992, 598</a> .

Eine Pflicht zur Aufklärung kann nur dann angenommen werden, soweit es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Verhandlungspartners erkennbar von (besonderer) Bedeutung sind; BGH Urt. V. 19.07.2000 - Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=XII%20ZR%20176/98" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.07.2000 - XII ZR 176/98: Rechtsposition des Mieters eines Ladenlokals nach unbefriedige...">XII ZR 176/98</a> .

Ohne entsprechende Fragen ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, den Vermieter über seine Einkommens und Vermögensverhältnisse aufzuklären; vgl. LG Ravensburg <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201984,%20297" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1984, 297 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1984, 297</a> . Etwas anderes gilt, wenn der Mietinteressent zahlungsunfähig ist; AG Stuttgart-Bad Cannstadt <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201986,%20331" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 28.08.1986 - 61 S 173/86">WuM 1986, 331</a> ; AG Frankfurt <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201988,%20784" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1988, 784 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1988, 784</a> .

Bei unzulässigen vorvertraglichen Fragen wird dem Mieter sogar ein „Recht zur Lüge“ zugebilligt (so Weichert WM 1993, 723, 724; Palandt - Heinrichs, § 123 Rdnr. 10). Insbesondere müsste derjenige, der die Anfechtung des Vertrages erklärt, im Streitfalle die Anfechtungsgründe darlegen und beweisen. Der Anfechtende kann gegenüber dem anderen Teil zu Schadensersatz verpflichtet sein - <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/122.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 122 BGB: Schadensersatzpflicht des Anfechtenden">§ 122 BGB</a> .

Nach der Rechtsprechung des Amtsgerichts Hamburg, Urteil vom 6. Mai 2003, Az: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=48%20C%20636/02" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg, 06.05.2003 - 48 C 636/02">48 C 636/02</a> kann ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen arglistiger Täuschung gekündigt werden, wenn der Mieter in einer Selbstauskunft der Wahrheit zuwider versichert, dass gegen ihn in den letzten 5 Jahren kein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Vorliegend wurde noch nicht einmal nach den Vermögensverhältnissen des Mieters A gefragt. Jedenfalls nicht ausdrücklich.

Zudem macht es einen wesentlichen Unterschied, ob ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder sich ein Schuldner im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage gegen eine unter Umständen sogar rechtswidrige Forderung zur Wehr setzt.

Nach erster Einschätzung der Sach-u. damit einhergehenden Rechtslage wurde der Mietvertrag mangels greifender Gründe vom Vermieter weder wirksam gekündigt noch wirksam angefochten.

Der Mieter sollte sich nun überlegen, ob er sich aus Kulanz auf eine Aufhebungsvereinbarung einlässt oder auf Wohnungs- u. Schlüsselübergabe besteht.

Wenn der Mieter auf Grund des gebrochenen Vertrauensverhältnisses an der Einhaltung des Mietvertrages nicht mehr festhalten will, so sollte er vom Vermieter bei Fristsetzung von höchstens 14 Tagen die geleistete Mietkaution zurückfordern.

Die Frist zur Rückzahlung der Kaution sollte per Einschreiben mit Rückschein gesetzt werden. Spätestens nach Ablauf der Frist sollte ein Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen des Mieters beauftragt werden.

Der Mieter sollte allerdings zunächst prüfen, ob ihm ein Schaden entstanden ist (z.B. Hotelkosten). Wenn ja, so wäre es unter Umständen ratsam, auf Erfüllung des Mietverhälntisses zu bestehen und Schlüssel-u. Wohnungsübergabe sowie Schadensersatz unter Fristsetzung zu fordern.

Gerne können Sie mich auch jetzt schon mandatieren.

Meine Antwort kann eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhaltes nicht ersetzen, zumal durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung folgen könnte.

Ich hoffe, eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich über die kostenfreie Nachfragefunktion nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen<!--dejureok-->

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