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Vermieter--> Kündigung


| 12.05.2007 19:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Tanja Stiller



Sehr geehrte Damen und Herren,ich und mein Mann vermieten seit einigen Jahren in unseren eigengenutzen Haus eine 80qm große Wohnung. Wir haben unseren jetztigen Mieter, mit einer 3 monatigen Frist gekündigt.-Grund Eigenbedarf- In unserem Haus wohnt noch unser 27 jährige Sohn mit seiner Freundin im Dachgeschoß. Da, sich die berufliche Entwicklung unseres Sohnes nicht so gestaltet hat, wie vorgesehen, möchten die zwei nun in die Wohnung einziehen Familiengründung. Mein Mann und mein Sohn überbrachten die Kündigung persönlich um mit dem Mieter über eventuelle Fristverlängerungen zu sprechen. Mieter = alleinstehender Junggeselle mit Jagthund=.Der Mieter reagierte erbost und wollte zu diesem Zeitpunkt nicht mit uns sprechen. 10Tage später erreichte uns ein Brief seines Anwaltes, in dem er erklärte, dass er den Eigenbedarf anzweifelt und es außerdem ein besonderer Härtefall sei, da er mit Hund keinen geeigneten Wohnraum finden würde. Wir wohnen in einer ländlichen Gegend.
Zur Vorgeschichte ist noch zu sagen, unser Mieter wohnte schon als Untermieter (1 Zimmer+ Hundehütte)in unserem Haus ca. Okt. 2003 (plötzliche Trennung von seiner Lebensgefährtin)Ab Dez. 2004 ist er dann in die Wohnung eingezogen. Diese wurde von ihm renoviert und modernisiert Fliesen in Küche und Flur Kompl Renovierung des Bades 6qm. Es wurde im Mietvertrag festgehalten, das die daraus entstehenden Kosten der Mieter selbst trägt und nicht mit der Miete zu verrechnen sind.Es wurde auch keine Mietdauer im Vertrag festgelegt. Er nutzte außerdem kostenlos 2 Parkplätze , einen Schuppen, Lagerfläche für sein Kaminholz und eine Hundezwinger.
Er möchte nun das wir uns mit seinem Anwalt unterhalten. Wir sind dazu nicht bereit.
In der Kündigung wurde auf den § 573 und 574 und 545 hingewiesen
Unsere Frage : Ist die Kündigung gerechtfertigt
Mit freundlichen Gruß
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Fragen.

Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall den Gang zu einer Kollegin/ einem Kollegen vor Ort ersetzt.
Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und eingesetzten Betrag wie folgt:

Nach § 573 Abs.1 BGB kann der Vermieter, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, dem Mieter kündigen.
Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs.3 BGB).
Im Kündigungsschreiben sind also neben der Kündigungserklärung die Gründe für die Kündigung anzugeben.

Ein berechtigtes Interesse ist deshalb notwendig, weil die Wohnung der Lebensmittelpunkt des Mieters ist.
Diese Voraussetzung darf aber nicht in die Substanz des Eigentums des Vermieters eingreifen (BVerfG NJW 89, 970).
Diese Ansicht bestimmt auch die Praxis.
Der Entschluss des Vermieters die Wohnung selbst zu nutzen bzw. durch seine Angehörigen nutzen zu lassen, ist grundsätzlich zu respektieren.

Die Kündigung ist unwirksam, wenn ein Rechtsmissbrauch vorliegt.
Dies wurde insbesondere angenommen, wenn der Vermieter eine vergleichbare, im selben Haus ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung dem Mieter nicht anbietet (BGH NJW 2003, 2604).

Zu den Familien- und Haushaltsangehörigen gehören Sohn oder Tochter selbst dann, wenn sie die Wohnung für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft nutzen wollen (NJW 82,889).
Die Beweislast, dass die Wohnung zum Eigenbedarf benötigt wird, trägt der Vermieter.

Nach § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung eine unangemessene Härte darstellt.
Durch diese Vorschrift kann es zur Fortsetzung des Mietverhältnisses kommen, obwohl die Voraussetzungen einer WIRKSAMEN Kündigung vorliegen.
Für die Entscheidung, ob eine besondere Härte vorliegt oder nicht, ist eine Interessensabwägung vorzunehmen.
Für die Interessensabwägung sind die Belange des Vermieters und des Mieters als von vornherein gleichwert anzusehen.
In erster Linie ist beim Mieter das Fehlen einer zumutbaren Ersatzwohnung zu berücksichtigen (wirtschaftlich und persönlich). Zumutbar sind höhere Mieten bis zur ortsüblichen Miete.
Weiterhin sind die einverständlich erbrachten Aufwendungen für die unrenovierte Wohnung bei Kündigung nach kurzer Zeit zu berücksichtigen (LG Kiel WuM 92, 690).
Da Ihr Mieter die Wohnung renoviert hat, ist dies auch zu berücksichtige.
Der Mieter muss alle für ihn günstigen Umstände im Prozess vorbringen.

Zusammenfassung:

Aufgrund der Tatsache, dass Ihr Mieter sich auf Wohnungsmangel beruft, könnte er hier einen Anspruch haben, dass das Mietverhältnis trotz WIRKSAMER Kündigung fortgesetzt werden muss.
Meines Erachtens sollten Sie unbedingt einen /eine Anwalt/Anwältin vor Ort einschalten.
Ich denke nicht, dass Ihr Mieter freiwillig „das Feld räumen“ wird.
Ob wirklich Wohnungsmangel vorliegt oder nicht, kann im Rahmen dieses Forums nicht beantwortet werden.
Ich bitte Sie hier um Ihr Verständnis, denn eine seriöse Einschätzung kann nur vom einem Kollegen in Ihrer Nähe getroffen werden, der sich dann genau über den Wohnungsmarkt informieren kann und gegebenenfalls weitere Schritte einleiten wird oder gegebenenfalls vielleicht Vergleichsverhandlungen mit dem Anwalt Ihres Mieters anstreben kann.


Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen und eine erste Orientierung geben konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Tanja Stiller
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.05.2007 | 20:11

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
heute kam es nun zu einem Gespräch ohne Anwalt. Unser Mieter gab uns zu verstehen, dass er die Wohnung in einem Wert von ca. 5T€ renoviert hat.Er erhielt von Vormieter eine Renovierungspauschale von 230€.(die hat bis jetzt, jeder Mieter gezahlt, wenn er die Renovierung dem Nachmieter überlassen hat.) Er ist aber der Meinung die Renovierungskosten noch nicht abgewohnt zu haben und fordert von uns eine Zahlung von 2,5T€ . Er wohnt seit Dez.04 bei uns. Wie bereits erwähnt steht wörtlich im Vertrag" Die, vom Mieter ausgeführten Renovierungsarbeiten gehen komplett zu seinen Lasten und können in keiner Weise auf die Miete angerechnet werden. Der Umbau der Diele wird genehmigt und braucht nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in den Urzustand versetzt zu werden."
Unser Haus ist ein Zweifamilienhaus und wir verfügen über keine weiter Mietwohnung.Wir haben unserem Mieter eine Verlängerung der Kündigungsfrist von einem 1/4 Jahr angeboten und eine vergleichbare Wohnung (Ca. gleiche Miete)+ Hundezwiger gefunden, die sich in der näheren Umgebung seines Arbeitsplatzes befindet, sowie ein kl. Haus zur Miete in der näheren Umgebung seines jetzigen Wohnortes.
Er hat uns bei diesen Gespräch versucht einzuschüchtern ( Ich hoffe wir können uns einigen ohne eine Neutrale Stelle seit ihr wirklich der Meinung, dass ihr im Recht seit !?)Das Geld habe ich ausgegeben und noch nicht abgewohnt.
Mein Mann hatte Ende letzten Jahres ein schweren Herzinfarkt und deshalb hat er unseren Sohn gebeten bei uns einzuziehen. Diese Sache belastet ihn sehr.
Meine Frage: Müssen wir die Renovierungskosten Anteilig zahlen???
Vielen Dank für Ihre Auskunft
Sollte die Antwort über das "Nachfragen" hinaus gehen würde ich für eine Antwort nochmals 20€ bezahlen.
Auf eine postive Antwort hoffend,
mit freundlichen Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2007 | 20:27

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich natürlich gern.

Ihr Mieter wohnt erst etwas über 2 Jahre in der Wohnung. Daher halte ich es für unwahrscheinlich, dass nach einer so kurzen Zeit eine komplette "Abwohnung" vorliegt.
Ebenfalls vermag ich nicht einzuschätzen, ob 2500€ angemessen sind.
Dies ist äußerst schwierig einzuschätzen, eigentlich unmöglich aus der Ferne.
Ich rate Ihnen daher die Beauftragung eines/einer Anwalts/ einer Anwältin vor Ort.
Aufgrund des Gesundheitszustandes Ihres Mannes würde ich die Angelegenheit einem Anwalt übergeben.
Es scheint mir so, dass Ihr Mieter auf einen Kompromiss, der für beide Parteien annehmbar wäre,nicht eingehen wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin Tanja Stiller

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