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Vermieten mit Einbauküche

13.11.2009 01:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Hallo,

ich werde in Kürze unsere Wohnung vermieten und bin mir in einigen Formulierungen unsicher. Daher wäre ich für fachmännischen Rat sehr dankbar.

Fakten: vermietet werden soll eine Wohnung mit neuwertiger EBK (Küche und Geräte sind etwa drei Jahre alt), allerdings möchte ich für evtl. Reparaturen nicht aufkommen und auch die Geräte nicht ersetzen müssen. Außerdem möchte ich sichergehen, dass die Küche pflegsam behandelt wird.

Folgende Formulierung habe ich gewählt:
"In der Wohnung befindet sich eine im Eigentum des Vermieters stehende Einbauküche, die dem Mieter widerruflich während der Dauer des Mietverhältnisses zur Nutzung überlassen wird.
Die Einbauküche wird in einwandfreiem Zustand dem Mieter übergeben. Schäden an der Küche und ihren Geräten, die der Mieter verursacht, hat der Mieter auf eigene Kosten zu reparieren. Ist eine Reparatur nicht möglich und/oder mit unverhältnismässigen Kosten verbunden, hat der Mieter dem Vermieter folgende Pauschalbetäge zu leisten: Kühlschrank ...€, Backofen & Ceranfeld ...€, Dunstabzugshaube ...€, Küchenzeile ohne Geräte ... €." ( die Pauschalbeträge sind in etwa die halben Neupreise).

Wie kann ich die Formulierung dahingehend ändern, dass ich auch bei einem evtl. Defekt ohne Verschulden des Mieters nicht für Reparatur-/Ersatzkosten aufkommen muss? Außerdem möchte ich, dass ggf. zu zahlende Pauschalbeträge erst zum Ende der Mietzeit gezahlt werden, sodass der Mieter selbst für Ersatz sorgen und nicht ich ihm neue Geräte kaufen muss.

Außerdem befinden sich in der Wohnung noch elektrische Rollläden, ein neuwertiger Badschrank im neu gefliesten Bad etc. Macht es für mich einen Unterschied, dieses zu erwähnen, oder auch nicht? Wie formuliere ich am Besten, um auch hier nicht für evtl. anfallende Reparaturen aufkommen zu müssen (die Kleinreparaturenklausel habe ich bereits mit 75 € im Vertrag)? Und wer muss für evtl notwendige Tapezierarbeiten nach vorheriger Rollladenreparatur aufkommen?

Kann ich außerdem zu dem Punkt Miete/Vorauszahlung folgendes ergänzen: "Der Vermieter behält sich die jährliche Anpassung der Vorauszahlung nach erfolgter Nachzahlung im Rahmen der Jahresabrechnung vor."

Für ausführlichen und fachmännischen Rat bedanke ich mich vorab sehr.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Die zitierte Klausel ist zum Großteil nicht zu beanstanden. Jedoch ist die Regelung bezüglich der Pauschalsätze schwierig, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies, weil der Mieter keine Möglichkeit hat, nachzuweisen, daß die zerstörten Gegenstände einen geringeren Wert haben.
Wenn Sie die Klausel standartmäßig einsetzen, also nicht individuell vereinbaren, wird diese Klausel wegen Verstoß gegen AGB-Recht unwirksam.

Sie können nicht festlegen, daß Sie bei einem Defekt ohne Verschulden des Mieters keinen Ersatz bereitstellen müssen. Gleiches gilt für die Fälligkeitsregelung bezüglich der Pauschalsätze. Solche Regelungen benachteiligen den Mieter ebenfalls unangemessen, so daß diese Regelungen allenfalls individualvertraglich durchsetzbar sind.

Zu dem Bad etc.:
Sie müssen diese nur im Übergabeprotokoll erwähnen, nicht zwingend im Mietvertrag.
Sie können aus oben genannten Gründen nicht festlegen, daß die schwereren Reparaturen von dem Mieter durchzuführen und zu tragen sind. Auch dies würde den Mieter unangemessen benachteiligen.
Für die Tapezierarbeiten muß derjenige aufkommen, der auch für die Rolladenreparatur aufkommen muß, im Zweifel also der Vermieter.

Die Regelung zu der Nebenkostenvorauszahlung ist problemlos möglich.

Ich habe den Eindruck, daß Sie alleine einen kompletten Mietvertrag selbst zusammenstellen möchten. Ich rege an, entweder einen Formularmietvertrag zu verwenden oder den Vertragsentwurf einem Anwalt zur Endkontrolle vorzulegen. Das Mietrecht hat einfach zuviele Fallstricke, um ohne genaue Kenntnis der Materie einen fehlerfreien Vertrag entwerfen zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2009 | 20:03

Sehr geehrter Herr Weber,

ich danke Ihnen für Ihre schnelle Antwort, die jedoch nicht alle Unklarheiten beseitigen konnte und daher eine Rückfrage erforderlich macht.

Können Sie mir bitte noch einen Tip geben, welche Regelung ich treffen könnte, um die Pauschalsätze zu umgehen, die wie Sie sagen den Mieter unangemessen benachteiligen? Eine Möglichkeit wäre sicherlich, einen Zeitwert anzusetzen..jedoch stellt sich mir die Frage, wie sich dieser errechnet. Wie hoch wäre bespielsweise der Restwert nach 12 Jahren bei einem Neupreis von 1000 €?
Ist die Klausel denn nicht individuell vereinbart, wenn ich sie mit dem Mieter abspreche und handschriftlich im Vertrag ergänze? Oder wie gehe ich sicher, dass sie nicht unwirksam wird?

Mein Wunsch ist, die Küchen- und Gerätenutzung zu gewähren, jedoch ohne für Reparaturen und evtl Ersatz aufkommen zu müssen. Wenn etwas kaputt geht, sollte der Mieter die Geräte reparieren oder falls nötig sich neue Geräte kaufen, die er bei Auszug mitnehmen kann und mir eine Entschädigung für die beschädigten Geräte zahlen. Wie könnte eine entsprechende Formulierung aussehen? Und wie setze ich diese individualvertraglich durch??

Macht es denn eigentlich einen Unterschied, ob ein neuwertiger Badschrank und elektrische Rollläden im Mietvertrag erwähnt werden? Bin ich für deren Erhalt und Reparatur sowieso verantwortlich oder kann es ausgeschlossen werden?
Muss bei einem evtl notwendigen Austausch ein Ersatz mit gleichen Verbrauchswerten (bspw. ein Kühlschrank mit EnergieEffizienzKlasse A) auch durch einen solchen ersetzt werden?

Der Anschein, dass ich einen eigenen Vertrag zusammenstellen möchte, trügt. Ich habe mir einen Standard-Mietvertrag besorgt und möchte lediglich die genannten Punkte ergänzen. Und das möglichst so, dass es auch rechtskräftig ist.

Vielen Dank vorab für Ihre Unterstützung und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2009 | 02:35

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn Sie die Klauseln mit dem Mieter individuell aushandeln und handschriftlich in den Mietvertrag eintragen, sind es individualvertragliche Klauseln und dann auch wirksam. Das Problem ist hierbei, in einem eventuellen Gerichtsverfahren das Gericht davon überzeugen, daß die Klauseln individuell mit dem Mieter ausgehandelt wurden.

Sie könnten den Zeitwert ansetzen, wobei der in Ihrem Beispiel sicher gegen Null tendieren würde. Alternativ könnten Sie einen Marktwert festsetzen, wenn ein solcher feststellbar ist. In jedem Fall muß dem Mieter die Gelegenheit gegeben werden, den Wert zu prüfen und seinerseits einen geringeren Wert nachzuweisen.

Bezüglich der Küchen- und Gerätenutzung können Sie nur dann eine individualvertragliche Regelung durchsetzen, wenn Sie hieb- und stichfest nachweisen können, daß diese Regelung individuell ausgehandelt wurde.
Eine entsprechende Formulierung muß mit dem Mieter ausgehandelt werden, muß alle Eventualitäten abdecken und muß auch das Wort "muß" verwenden, keinesfalls das Wort "soll" oder "sollte", da diese keine direkte, zwingende Handlungspflicht begründen.

Der Erhalt und die Reparatur der Badezimmermöbel kann nur durch eine individualvertragliche Regelung ausgeschlossen werden, das stößt auf die bereits genannten Probleme.
Wenn dies nicht möglich ist, ist eine gesonderte Nennung im Mietvertrag nicht zwingend notwendig.

Es sollte ein Ersatz mit gleichen Verbrauchswerten zur Verfügung gestellt werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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