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Vermessung Sondereigentum beschlußfähig?


25.11.2007 21:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte beantworten Sie diese Frage nur, wenn Sie bereit und in der Lage sind, meine Frage unter Berücksichtigung des Einsatzes genau und umfassend zu beantworten.

Ausgangssituation:
Bauträger sanierte MFH mit 8 WE und gründet im Jahr 1999 die Gemeinschaft. Die WE´s werden nach und verkauft. Der Bauträger weist in der Teilungserklärung expliziet auf die Teilung nach Wohnfläche und nach der 2.BV der Makler und Bauträgerverordnung hin.
Ca. im Jahr 2001 werden von mehreren Eigentümern abweichende Wohnflächen Ihres Sondereigentums bemerkt. Ich selbst bin Eigentümer einer WE und habe im Jahr 2001 diese von einem Architekten vermessen lassen und mit Zeichnungen der Eigentümerversammlung vorgelegt.

Daraufhin kam es zum einstimmigen Beschluss (Vereinbahrung?) vom selben Architekten alle WE´s vermessen zu lassen und die Teilungserklärung entsprechend der Neuvermessung zu ändern. Der Bauträger war damals noch Miteigentümer und hat sich bereiterklärt, die Kosten der Neuvermessung zu tragen. Ich habe die Kosten für mein Sondereigentum selbst getragen.

In weiteren Eigentümerversammlungen wurde dann beschlossen, die Kosten entsprechend der Miteigentumsanteile der Neuvermessung umzulegen. Dies wurde von der Hausverwaltung auch so vollzogen. Zu einer Änderung der Teilungserklärung kam es bisher nicht, da sich immer eine der Parteien benachteiligt fühlt und Ihre Zustimmung verweigert.

Im Jahr 2006 ging der Bauträger (und noch Miteigentümer) insolvent und legte im Laufe des Verfahren Unterlagen vor, aus denen sich wieder andere Wohnflächenangaben ergeben. Die Abweichungen sind nicht gravierend und betreffen mein Sondereigentum überhaupt nicht.

Nun wurde auf der letzten Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschlossen, die 8 WE(Sondereigentum) neu vermessen zu lassen. Ob dann die Teilungserklärung geändert werden soll, machen die Eigentümer vom Vermessungsergebnis abhängig (-> eine Änderung der Teilungserklärung ist unwahrscheinlich, da sich wieder jemand banchteiligt fühlt).

Nun zur eigentlichen Frage:

Ist die Neuvermessung des Sondereigentums überhaupt beschlussfähig? Hier geht es um Sondereigentum das vermessen werden soll. Von meinem Sondereigentum liegen die Daten samt Zeichnungen seit ca. 7 Jahren vor. Zweifel an der Richtigkeit gibt es nicht.

Müssten nicht die Sondereigentümer die Zweifel an der Richtigkeit haben auf eigene Kosten ihr Sondereigentum vermessen lassen mit fundierten Zweifeln die Vermessung eines fremden Sondereigentums veranlassen?

Wenn so ein Beschluss nun mal gefasst ist, wie geht man dagegen vor? Darf die Hausverwaltung die Vermessung beauftragen? Muss ich die Kosten mit trage? Stichwort: Zitterbeschluss, Muss ich die Nichtigkeit feststellen lassen oder gibt es diesen Beschluss nicht?

Die Hausverwaltung äußerte die Meinung, dass die mir vorliegenden Meßergebnisse meiner WE nicht mehr gültig seien, da die 2.BV außer Kraft gesetzt sei. Ich halte das für falsch, da ebendiese 2.BV die Bezugsvorschrift der Teilungserklärung ist, die Abweichungen minimal bzw. nicht vorhanden sein dürften, die Eigentümergemeinschaft nicht nach jeder Änderung der Rechtsnormen die Teilungserklärung bzw. die Verteilungsschlüssel ändern kann. Liege ich damit richtig?

Abschließend noch eine Bemekung zum Wert: Die Vermessung soll mich ca. 60€ kosten. Diese Summe lohnt keinen Rechtsstreit. Trotzdem wüßte ich gern, wie die Sache von kompetenter Seite eingeschätzt wird.




Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Die Neuvermessung des Sondereigentums ist in jedem Fall beschlussfähig. Anhand der Größe des Sondereigentums werden einige Hausnebenkosten und die Grundsteuer ermittelt. Daher haben benachteiligte Eigentümer einen Anspruch auf eine kostenpflichtige Neuvermessung. Ich rate Ihnen, für die Beschlussfassung anzuregen, dass in Falle keiner gravierenden Abweichung die betroffenen Eigentümer die Kosten der Vermessung selbst tragen müssen. Vielleicht nimmt so der Anreiz zur Neuvermessung ab. Gerichtlich kann der tatsächlich benachteiligte Miteigentümer seinen Anspruch geltend machen, es sei denn der Anspruch ist verwirkt.

Ob eine Verwirkung eingetreten ist, kann ich ohne den gesamten Sachverhalt in Bezug auf alle betroffenen Miteigentümer zu kennen und die Teilungserklärung eingesehen zu haben, nicht abschließend beurteilen. Unerheblich in Bezug auf die anderen Miteigentümer ist, dass Ihr Sondereigentum bereits seit 7 Jahren vermessen ist.

Ggf. könnte der Anspruch auf eine neue Vermessung der übrigen Miteigentümer nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die neuerlichen Abweichungen marginal sind und die Kosten der Neuvermessung dazu insgesamt in keinem ausgewogenen Verhältnis stehen. Nach Ihren Angaben ist davon eher nicht auszugehen.

Ferner trifft meines Erachtens Ihre Rechtsauffassung zu, dass die Ihnen vorliegenden Messergebnisse noch gültig sind. Es besteht kein Automatismus dahingehend, dass nach jeder Änderung der Gesetze die Teilungserklärung geändert werden müsste.

Den gefassten Beschluss müssen Sie grundsätzlich innerhalb von einem Monat anfechten. Die Hausverwaltung muss die Beschlüsse der Gemeinschaft ausführen. Sie werden zur Tragung der Kosten anteilig herangezogen.

Als Zitterbeschluss wird ein Beschluss der Miteigentümer bezeichnet, den diese in dem Bewusstsein fassen, dass der Beschluss rechtswidrig ist. Die Miteigentümer hoffen sodann, dass der Beschluss nicht vor Gericht angefochten wird. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind solche Zitterbeschlüsse nichtig, die Regelungen eines Gesetzes, der Teilungserklärung oder einer anderen Vereinbarung, die alle Eigentümer gemeinsam getroffen hatten, ändern. In Ihrem Fall werden durch den Beschluss keine Regelungen eines Gesetzes, der Teilungserklärung oder einer anderen Vereinbarung geändert, sodass Sie gegen den Beschluss vorgehen müssen.

Ich hoffe, dass die Frist noch nicht verstrichen ist und darüber hinaus Ihnen mit dieser ersten Einschätzung in diesem komplexen Fall geholfen zu haben. In Anbetracht der geringen Kosten der Vermessung, der Dauer eines gerichtlichen Verfahrens und einer ggf. allgemeinen Verschlechterung der Stimmung in der Wohnungseigentümerversammlung in Bezug auf Ihre Person, rate ich Ihnen genau abzuwägen, wie wichtig Ihnen die Klärung dieses Punktes ist. Oft werden für die Zukunft unüberwindbare Feindschaften in der Gemeinschaft durch solche Auseinandersetzungen gebildet. Sollte Ihnen in der Zukunft die Durchsetzung eines anderen Punktes wichtig sein, könnte dies an solchen Missstimmungen scheitern. Sollten Sie ein konkretes Vorhaben vor Augen haben, empfehle ich Ihnen, die übrigen Miteigentümer bei der nächsten Versammlung eindringlich darauf hinzuweisen, dass die Abweichungen nicht gravierend sind. Eine Messung durch einen Architekten bereits in der Vergangenheit stattfand und die übrigen Eigentümer bei keinen Abweichungen für die Kosten der Vermessung selbst aufkommen sollten. Ferner könnten Sie sich bezüglich der Vermessung kompromissbereit zeigen und auf der anderen Seite Ihre Vorhaben leichter realisieren.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de


Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2007 | 21:09

Danke für Ihre Anwort.

Folgende Nachfrage:
Die hier gewünschte Neuvermessung hat gerade nicht die Änderung der Hausnebenkosten, Teilungserklärung etc. zum Ziel. Dagegen wäre nichts einzuwenden. Diese Vermessúng ist reiner Selbstzweck. Einige Sondereigentümer erhalten so eine qualifizierte Aussage über Ihr Sondereigentum, etwas anderes passiert nicht und ist auch nicht geplant. Ist das wirklich beschlussfähig?
Könnte man auf diese Weise auch beschließen, z.B. das komplette Haus einschließlich Sondereigentum zu renovieren? Faktisch sehe ich hier keinen Unterschied.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2007 | 23:45

Sehr geehrter Fragensteller,

sollte es tatsächlich zutreffen, dass die Abweichungen marginal sind und die Kosten somit in keinem Verhältnis zu den gewonnen Erkenntnissen stehen, dürfte der Beschluss über die Vermessung gegen Treu und Glauben vertoßen, wenn die Vermessung reiner Selbstzweck ist. Fraglich ist jedoch, welches Ziel die Eigentümer dann mit der neuen Vermessung verfolgen, zumal für alle Miteigentümer Kosten entstehen und die Eigentümer in der Regel die Entstehung unnötiger Kosten zumindest in der Mehrheit vermeiden. Sie müssten dann den Beschluss innerhalb der Monatsfrist anfechten.

Die Instandhaltung des Sondereigentums obliegt nach der Teilungserklärung zumeist dem jeweiligen Sondereigentümer, sodass die Fälle nicht vergleichbar sind, wenn auch für Sie faktisch kein Unterschied besteht.


Mit freundlichen Grüßen

Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin

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