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Vermesser hat falschen Plan gezeichnet


23.08.2007 16:12 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



In einem Neubaugebiet in NRW haben wir und unsere Nachbarn unsere Häuser in 2005 fertiggestellt. Zum Zeitpunkt des Bauantrags gab es noch keinen gültigen Bebauungsplan. Aber beim Erwerb der Grundstücke von der Stadt mussten wir unterschreiben, dass wir uns an den künftigen Bebauungsplan, der bereits aufgestellt und nur noch nicht verabschiedet war, halten würden.

Unsere Nachbarn haben bei ihrem Haus einen Vorbau, der etwa 60cm die Baugrenze in unsere Richtung überschreitet. Allerdings ist die Baugrenze der Nachbarn ca. zehn Meter von unserer Grundstücksgrenze entfernt und Abstandsflächen sind daher nicht betroffen. Die Nachbarn hatten gesagt, dass sie eine Baugenehmigung für das Haus bekommen haben und so haben wir die Überschreitung der Baugrenze hingenommen.

Nun stellt sich heraus (Besuch im Bauamt aus anderem Grund), dass der Lageplan im Bauantrag der Nachbarn fehlerhaft war. Der Vermesser hat das Haus so eingezeichnet, dass es mit der Baugrenze abschliesst. Im Erdgeschossplan ist aber der Vorbau eindeutig drin. Dem Bauamt will das bisher nicht aufgefallen sein.

Laut Aussage des Bauamtes wäre der Vorbau damals so nicht genehmigungsfähig gewesen und nicht genehmigt worden. Allerdings würde er heute - mit Hilfe einer Befreiung von den Auflagen des Bebauungsplans - wohl genehmigt werden.

Herausgekommen ist die Sache, weil es einen neuen Bauantrag für einen Abstellraum gibt und der gleiche Vermesser anscheinend seinen alten Plan mit aktuellem Datum beigelegt hat. Weder der Vorbau noch eine nachträglich fertiggestellte Garage und Terrasse sind eingezeichnet.

Können wir den - öffentlich bestellten! - Vermesser nun nachträglich belangen, da nur aufgrund SEINES Fehlers heute die Hauswand der Nachbarn anders plaziert ist als es ursprünglich möglich gewesen wäre?

Auch der falsche neue Plan hätte beinahe dazu geführt, dass wir einen gravierenden Nachteil hätten hinnehmen müssen. Nun will das Bauamt den Vermesser um einen korrekten Plan bitten und der neue Bauantrag der Nachbarn wird wohl abgelehnt werden.

Auch wenn man nicht gleich Absicht unterstellt, so ist das Verhalten des Vermessers für uns schädlich.

Was können wir tun?

- Einen Rückbau des Vorbaus verlangen?
- Eine Entschädigung vom Nachbarn verlangen?
- Eine Entschädigung vom Bauamt verlangen?
- Eine Entschädigung vom Vermesser verlangen?
- Der Vermesser seiner Innung/Kammer etc. wegen nachweislicher Unfähigkeit melden?


Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

im Vorfeld der Beantwortung Ihrer Frage möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Antwort lediglich auf den von Ihnen gemachten Angaben basiert und eine erste rechtliche Einschätzung der Situation darstellt. Eine Beratung durch einen Kollegen vor Ort kann im Rahmen dieses Forums nicht ersetzt werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung gänzlich anders ausfallen.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage zusammenfassend nunmehr wie folgt beantworten:

Vornweg möchte ich anmerken, dass die Antwort in Unkenntnis der genauen örtlichen Gegebenheiten und des vollständigen Sachverhaltes erfolgt und daher lediglich eine erste rechtliche Einschätzung abgegeben werden kann.

1.) Einen Anspruch auf Rückbau des Vorbaus könnten Sie nur dann geltend machen, wenn mit der Überschreitung der Baugrenze nachbarschützende Interessen (nämlich Ihre) verletzt worden sind. Leider werden in der Rechtsprechung die Festlegungen hinsichtlich der Baugrenzen überwiegend als nicht nachbarschützend angesehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23.06.1995, Az: 4 B 52/95; Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 15.11.2006, Az: 1 ME 194/06). Somit hätte ein Versuch die Baubehörde zur Anordnung des Rückbaus zu bewegen, wenig Aussicht auf Erfolg. Außerdem erscheint ein Einschreiten der Behörde unwahrscheinlich, da diese den Vorbau für genehmigungsfähig hält.

Da aus Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht hervorgeht, inwiefern der Vorbau Ihr Grundstück/Eigentum beeinträchtigt, dürfte unter Berücksichtigung des derzeit geschilderten Sachverhalts auch ein zivilrechtlicher Anspruch auf Rückbau zu verneinen sein.

2.) Für einen Anspruch auf Entschädigung gegen Ihre Nachbarn sehe ich derzeit ebenfalls keine Anspruchsgrundlage. Wie oben bereits erwähnt, wird entsprechend Ihrer Sachverhaltsschilderung keine konkrete Beeinträchtigung Ihres Grundstücks durch den Vorbau ausgeübt. Auch wird Ihr Grundstück durch den Vorbau nicht genutzt (im Sinne eines Überbaus), so dass auch ein Rentenanspruch ausscheiden dürfte.

Für einen Schadensersatzanspruch sehe ich, vorbehaltlich einer eventuell zu ermittelnden Minderung des Grundstückswerts, mangels Schaden keinen Raum.

3.) Für die Erhebung eines Schadensersatzanspruches gegen das Bauamt, welcher lediglich in Form eines Staatshaftungsanspruches in Betracht käme, müssten Sie dem jeweiligen Beamten Vorsatz oder Fahrlässigkeit hinsichtlich der Verletzung einer Ihnen gegenüber bestehenden Amtspflicht nachweisen. Auch hier wäre jedoch das Vorliegen eines Schadens problematisch (s.o.).

4.) Auch die Durchsetzung eines Schadensersatzanspruches gegen den Vermesser wird in der Regel daran scheitern, dass Ihrerseits kein Schaden vorliegen dürfte.

5.) Ich kann Ihren Unmut gegenüber dem Vermesser durchaus nachvollziehen, insbesondere wenn Sie sich an die baurechtlichen Vorgaben bei der Errichtung Ihres Hauses gehalten haben. Es kann Ihnen aber nur davon abgeraten werden, den Vermesser bei einer etwaig zuständigen Stelle wegen "nachweislicher Unfähigkeit" zu melden. Diese Aussagen könnte neben strafrechtlichen Konsequenzen unter Umständen auch einen Schadensersatzanspruch des Vermessers gegen Sie nach sich ziehen. Sollte Sie es für sich jedoch als ein notwendiges Bedürfnis ansehen, Ihre Meinung über den Vermesser einer entsprechenden Stelle mitzuteilen, so empfehle ich Ihnen, dies sachlich und nicht beleidigend vorzunehmen und nur Tatsachen zu behaupten, welche objektiv so festgestellt werden können.

Ich bedauere, Ihnen keine positive Auskunft geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt
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