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Verlustvortrag aus Vermietung


27.08.2007 16:50 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Guten Tag. Seit Mai 2005 besitze ich eine vermietete Eigentumswohnung. Fuer das Jahr 2005 hatte ich einen Verlustvortrag aus Vermietung von 1.800 EUR (akzeptiert laut Steuerbescheid vom Finanzamt). Die Steuererklaerung fuer 2006 muss ich noch erstellen. Fuer 2006 hatte ich einen Ueberschuss aus Vermietung von 300 EUR.

Wie errechnet sich jetzt mein Einkommen aus Vermietung fuer 2006 und mit welchen Folgen fuer 2007?

Ich nehme an, dass ich fuer 2006 durch den Vorjahresverlust einen Verlust von 1.500 EUR ausweisen darf. Wie sieht es dann mit dem Steuerjahr 2007 aus, darf ich den Verlust von 1.500 EUR dann auch weiter in das Jahr 2007 uebertragen und damit meinen Ueberschuss fuer 2007 mindern?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gerne wie folgt Stellungn nehme.

Zunächst ist mir nicht ganz klar, ob in Ihrem Fall der Verlustvortrag überhaupt so ohne weiteres möglich ist. Ich gehe davon aus, dass Sie neben en Einkünften aus Vermeitung und Verpachtung VuV auch noch andere Einkünfte beziehen. Wenn Sie nun in der Einkommensart VuV einen Verlust erzielen, werden diese erst einmal mit positiven Einkünften des gleichen Veranlagungszeitraumes der gleichen Einkunftsart saldiert. Das ist der sog. horizontale Verlustausgleich.
Verbleibt dann immer noch ein negatives Ergebnis, so wird der vorhandene Verlust mi andere positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten derselben Periode verrechnet, das ist der sog. vertikale Verlustausgleich. Wenn Sie also neben den negativen Einkünfte aus VuV noch beispielsweise positive Einküfte aus nichtselbständiger Arbeit haben, so wird der Verlust mit diesen Einkünften im gleichen Jahr verrechnet. Es bleibt dann also kein Raum für einen Vor- oder Rücktrag der Verluste.

Bleiben nach diesem Vorgang jedoch noch immer Verluste bestehen, so können sie mit den Gesamteinkünften anderer Jahre verrechnet werden. Dabei ist aber nach § 10 d Absatz 1 Satz 2ff. EStG derVerlustrücktrag auf vorangegangene Jahre vorrangig. Wenn Sie also im Jahr 2004 positive Einkünfte erzielt haben, wird das Finanzamt vorrangig Ihren Stuerebescheid für das Jahr 2004 ändern. Dass ein Verlust besteht, der entsprechend berücksichtigt werden muss, können Sie im Mantelbogen Ihrer Steuererklärung in Zeile 93/94 angeben.

Nur wenn der Verlustrücktrag auch nicht möglich ist, erfolgt ein Verlustvortrag auf künftige Jahre. Dies hat das Finanzamt zwingend zu berücksichtigen, das bedeutet, der Vortrag erfolgt dann von Amts wegen.

Insofern halte ich es, unter Zugrundelegung der von Ihnen gegebenne Informationen für relativ unwahrscheinlich, dass Sie zu einem Verlustvortrag kommen werden.
Sollte ich hier allerdings von nciht ganz richtigen Voraussetzungen ausgegangen sein oder sollten noch weitere Details berücksichtigt werden, stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.
Bitte beachten Sie, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Information der Ergebnis der rechtlichen Beurteilung stark beeinflussen kann.

Mit freundlichen Grüßen,

Marie- Caroline Pasquay
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.08.2007 | 17:20

Sie haben herumspekuliert mit Annahmen, wo Ihnen die Informationen gefehlt haben. Logischerweise geht man doch wohl davon aus, dass das was nicht genannt wird, auch nicht existiert. Sonst koennte ich ja einen Roman schreiben, ueber all das, was ich nicht habe. 2000 Seiten kommen da leicht zusammen. Ich habe naemlich ausser den Mietertraegen kein anderes Einkommen, also auch nix zu verrechnen. Ich kann nur in die Zukunft verrechnen. Also, kann ich den Verlust aus 2005 nun unendlich in zukuenftige Jahren uebertragen? Oder gibt es hier eine zeitliche Begrenzung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2007 | 11:03

Gem. § 10 d Absatz 2 EStG können in den folgenden Veranlagungszeiträumen negative Einkünfte bis zu einem Gesamtbetrag von 1 Mio. Euro unbegeschränkt geltend gemacht werden. Dies gilt nur insoweit kein Verlustrücktrag möglich war, wie dies bei Ihnen offenbar der Fall ist. Wird der Verlustvortrag im folgenden Veranlagungszeitraum nicht vollständig aufgebraucht, wird der verbleibende Betrag in den darauffolgenden Veranlagungszeitraum übertragen. Das bedeutet, dass Sie den verbleibenden Verlustvortrag auch in das Jahr 2007 mitnehmen können. In der Regel wird der Verlustvortrag gem. § 10 d IV EStG per Bescheid vom Finanzamt festgestellt, so dass Sie sich auf diesen berufen können. Sollte dies noch nicht geschehen sein, empfehle ich, beim Finanzamt entsprechenden Antrag zu stellen. Der Verlustvortrag kann dann so lange auf zukünftige Veranlagungszeiträume übertragen werden, bis er aufgebraucht ist.
Ich hoffe, dass ich hiermit Ihre Frage zufriedenstellend beantworten konnte.

Mit freundlichen Grüßen,

Marie- Caroline Pasquay
Rechtsanwältin

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