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Verlust Gewährleistung Fußbodenheizung bei Bauträgerkaufvertrag

| 30.07.2021 09:42 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


13:11

Im Oktober 2020 haben wir durch notariell beurkundeten Bauträgerkaufvertrag ein Grundstück (real geteilt) mit schlüsselfertig zu errichtender Doppelhaushälfte in Massivbauweise von einem Bauträger erworben. Die Zahlung erfolgt in Raten gemäß Baufortschritt. Die Geltung der VOB/B wurde nicht vereinbart. Unser Kaufvertrag sieht explizit ein Informationsrecht für den Käufer vor. In der Baubeschreibung (Bestandteil des beurkundeten Vertrages) wird auf das Gewährleistungsrecht des Werkvertrages verwiesen.

Da wir selbst bautechnische Laien sind, haben wir eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen IHK zertifizierten Sachverständigen vereinbart. Vorgesehen sind ingesamt fünf Termine um insbesondere die Gewerke vor Zahlung zu überprüfen, die bei der späteren Abnahme nicht mehr sichtbar sein werden.

Bisher haben zwei Termine stattgefunden, die Begutachtung des Rohbaus und die Begutachtung der Rohinstallationen vor Aufbringung des Innenputzes. Der dritte Termin sollte nun die Begutachtung der Fußbodenheizung vor Gießen des Estrichs sein. Unsere DH-Partner werden ebenfalls durch einen Sachverständigen unterstützt und hatten die Information erhalten, dass die Fußbodenheizung in dieser Woche verlegt werden solle und Ende der Woche eine Begehung mit ihrem Gutachter möglich wäre.

Daraufhin sind wir auch am Montag (26.7.) zur Baustelle gefahren um zu schauen, wie weit die Handwerker bei uns sind. Mit der Verlegung der Fußbodenheizung war bereits begonnen worden und laut Auskunft der Handwerker vor Ort sollten die Arbeiten bis Mitte / Ende der Woche abgeschlossen sein. Daraufhin haben wir am Montagnachmittag unseren Bauträger per Mail um die Vereinbarung eines Termin zur Begutachtung der Fußbodenheizung gebeten.

Am Mittwochvormittag (28.7.) haben wir die Antwort erhalten, dass eine Begehung nicht mehr möglich sei, weil die Fußbodenheizung bereits abgedrückt worden sei. Wenn wir trotzdem die Begehung mit unserem Gutachter wünschten, würden wir die Gewährleistung auf dieses Gewerk verlieren. Unserem DH-Partner wurde dieselbe Auskunft gegeben. Deren Gutachter hat noch vorgeschlagen, ihm Fotos von allen relevanten Punkten zukommen zu lassen, was jedoch wegen zu viel Aufwand abgelehnt wurde. Dieser Kompromiss steht uns also auch nicht zur Verfügung.

Nun unsere Fragen:

Kann der Bauträger uns rechtmäßig die Gewährleistung für die Fußbodenzeiung absprechen, wenn wir trotzdem unseren Gutachter auf die Baustelle schicken?

Müssten wir ein Angebot annehmen, das Gutachten ausschließlich per Fotos, die der Bauträger gemacht hat, durchzuführen?

Welche Möglichkeiten haben wir noch, wenn der Bauträger jetzt ohne weitere Rücksprache mit uns den Estrich gießt und die Gebutachtung somit faktisch unmöglich macht?

Kann der Bauträger uns einseitig aus dem Kaufvertrag werfen (wurde uns schon telefonisch angedroht)?

30.07.2021 | 10:30

Antwort

von


(2310)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


lassen Sie sich vom Bauträger nicht ins Bockshorn jagen:


1.)
Die gesetzlichen und vertraglichen Gewährleistungsansprüche gehen nicht verloren, wenn Sie "Ihren" Gutachter auf die Baustelle schicken.

Nicht nur, dass diese Möglichkeit nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung vertraglich ausdrücklich vereinbart worden ist, auch steht Ihnen und Ihrem Gutachter ein Prüfrecht immer zu, da ja eben die baubegleitende Qualitätskontrolle und Termine vereinbart worden sind.

Daher verlieren Sie also nicht Ihre Gewährleistungsansprüche.


2.)
Nein; Sie müssen auch nicht das Angebot annehmen, die vereinbarten Besichtigungs/Prüftermine durch Fotos ersetzen zu lassen.

Insoweit gilt diese Vereinbarung, sodass sie das Recht durch Prüfung nach Ziff. 1 haben, also Ihren Gutachter auf die Baustelle schicken können, ohne einen Anspruchverlust zu riskieren.


3.)
Insoweit können Sie natürlich versuchen, ihren Gutachter jetzt schnell noch zur Prüfung auf die Baustelle zu schicken.

Sie können weiter darauf bestehen, dass der Estrich nicht gegossen wird, bis (vereinbarungsgemäß) Ihr Gutachter auch geprüft hat.

Die Gegenseite wird mit Termine und Behinderung argumentieren wollen - dem müssten Sie dann entgegnen, dass ja eben die vorherige Begutachtung vereinbart worden ist und durch das Estrichgießen dann dieses vorsätzlich verhindert wird, Sie also auf die vereinbarte Prüfung bestehen.

Wird der Estrich abredewidrig trotzdem gegossen, sollte zunächst der Vorbehalt Ihrerseits ausdrücklich auch bei weiteren Zahlungen erklärt werden, da sonst spätere vorbehaltlos geleistete Teilzahlungen eine Genehmigungsfiktion auslösen können.

Auch könnten Sie zwar theoretisch auf Estrichentfernung bestehen, wobei dann allerdings die Verzögerung im Falle, dass alles mangelfrei ist, von Ihnen zu tragen wäre, sodass ich dann dazu raten würde, über die Vorbehalte der Zahlungen vorzunehmen und später die Anlage durch Ihren Gutachter prüfen zu lassen.


4.)
Nein; das Einfordern der gesetzlichen und vertraglichen Rechte (hier die Prüfung) kann nicht zur Kündigung des Vertrages führen.

Insoweit besteht keinerlei Vertragsverletzungen Ihrerseits, die eine Kündigung rechtfertigen könnten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 30.07.2021 | 12:44

Sehr geehrter Herr Dr. Bohle,

vielen Dank für diese Informationen. Ich muss meine Aussage präzisieren, es gibt keine vertragliche Vereinbarung zwischen uns (Käufer) und dem Bauträger, dass ein Gutachter den Baufortschritt begutachtet. Diese Vereinbarung hatten wir mündlich getroffen zur Zeit als der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Der Bauträger hatte eingewilligt und zwei Termine mit dem Gutachter hatten ja auch bereits wie geplant stattgefunden. Mit "vertraglich vereinbart" hatten wir die Beziehung zwischen uns und dem Gutachter gemeint.

Ist es von Relevanz, dass das "Abdrücken der Fußbodenheizung" bereits stattgefunden hat? Mein Verständnis ist, dass dieser Schritt eigentlich erst nach der finalen Begehung durch die Käufer / Gutachter stattfinden sollte? Ich unterstelle dem Bauträger nämlich, dass er die Situation bewusst so eingesteuert hat, um ein weiteres Gutachten zu vermeiden.

Die Frage: Ändern diese Informationen Ihre Einschätzung?

Vielen Dank bereits im Voraus!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.07.2021 | 13:11

Sehr geehrter Ratsuchender,


das ändert dann schon etwas, da die Gegenseite dann nicht eben auf bestimmte Prüftermine Ihrerseits Rücksicht nehmen muss, den Bau also gemäß dem Fristenplan fortsetzen kann.

Gleichwohl kann eine Begehung mit Ihrem Gutachter erfolgen, ohne dass daraus ein Verlust der Gewährleistungsrechte entspringt, da Ihr Gutachter ja keine Veränderungen vornehmen wird. Auch ein einneutes Abdrücken stellt insoweit keine Veränderung dar.



Dass das Abdrücken bereits stattgefundne hat, spielt dabei keine Rolle, zumal wenn Sie hier Bedenken äußern.




Aber die Gegenseite muss dann nicht warten, sodass Ihr Gutachter eben schnellstens die Prüfumng vornehmen sollte.

Auch werden Sie dann nicht die Möglichkeit haben, den Estrich wieder entnehmen zu lassen.

Es bleibt dann nur die Möglichkeit, nur "unter Vorbehalt" die weiteren Teilzahlungen zu leisten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Bewertung des Fragestellers 03.08.2021 | 18:06

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(2310)

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