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Verletzung Grenzabstand durch Architektenfehler


01.01.2006 10:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo,

wir haben Juli 2004 ein Fertighaus mit 3m Abstand zum Nachbargrundstück (dessen Haus steht 6m von der Grenze weg)gebaut. Auf der zur Grenze gewandten Seite befindet sich auch unsere Haustüre. Aufgrund von Geländegefälle in unserem Grundstück hinab zum Nachbargrundstück mussten wir eine Treppe über eine Etage (Kellerhöhe) von Carportfläche (liegt auf Kellerbodennievau) bis zu unserer Haustüre parallel zu Hauswand und zur Grenze aufmauern. Diese hat nun einen Abstand von 1,50m zur Grenze. Da wir gerne einen Windfang haben wollten, habe ich mit meinem Nachbarn besprochen eine Mauer an der Treppe bis 90cm über dem Eingangspodest hoch zu erreichten um dann darauf einen Winfang mit Vordach zu setzen (Gesamthöhe über Boden ca. 2,50m). Er gab mir die Hand und sagte, es wäre OK. Kaum stand die Mauer, war es nicht mehr OK und er legte schriftlich bei Bauamt Einspruch ein. Nach einem Ortstermin mit der Bauaufsicht war klar, die Mauer verstösst gegen die HBO Hessen und mein Nachbar gibt in keinem Fall eine Zustimmung. Passend zum Sylvester habe ich heute von der Bauaufsicht die Sache schriftlich bekommen mit der Auflage die Mauer bis zum März abzureissen.
Nun habe ich mich vor dem Ortstermin mit der HBO ja befassen müssen und den Leuten von der Bauaufsicht folgende Massnahme zum Erhalt der Mauer beschrieben: Ich setze die gleiche Mauer 2x2.5m auf die Grundstücksgrenze, gebe eine Rückwand, ein Dach und eine Tür dazu und es wäre nach HBO $6 Absatz10 Punkt 4 ein Gebäude untergeordneter Bauart z.B. um Fahräder reinzustellen, und dieses dürfte bis zu einer Gesamtgrenzfläche von 5qm auf der Grundstückstgrenze stehen. Damit wäre es keine Treppenmauer mehr, sondern ein kleines Gebäude.

Ist diese Annahme richtig? Eigentlich haben mit die Leute von der Bauaufsicht beim Ortstermin schon durch die Blume zu verstehen gegeben, dass es OK ist.

Die zweite Sache die ich klären muss: Schon die Treppe an sich verstösst wegen der Höhe schon gegen die HBO bezüglich Einhaltung von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück. D.h. es liegt klar ein Fehler des Architekten vor, der Haus und Treppe zu nah an die Grenze gezeichnet hat. In einem Gespräch über die Geschichte mit der Errichtung eines Gebäudes untergeordenter Art, habe ich ihn darauf angesprochen und er hat am Telefon zugegeben dort einen Fehler gemacht zu haben. Er hat 2003 die Planung angefangen und eine Vergütung von 3500,- erhalten. Kann ich meine Probleme, bzw. die Kosten die mir entstanden sind (Mauerbau, Mauerabriss, Kosten für Ausweichlösungen Schadensersatz oder Schmerzensgeld für all die Nachbarprobleme ) in irgendeinerweise geltend machen und wenn ja in welcher Höhe? Oder gibt es andere Möglichkeiten in zur Verantwortung zu ziehen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung sprechen zunächst keine Umstände gegen die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der von Ihnen geplanten Versetzung der Mauer auf die Grundstücksgrenze verbunden mit der Errichtung eines Abstellraumes, wenn darüber hinaus sichergestellt ist, dass keine Nutzung zu Wohnzwecken stattfindet. Nach Einsichtnahme der einschlägigen Kommentierungen zur HBO – insbesondere des § 6 Abs. 10 Nr. 4 HBO - , die mir allerdings erst morgen möglich sein wird, werde ich Ihnen nochmals per eMail mitteilen, ob wider Erwarten dennoch Bedenken vorliegen. Falls dies nicht der Fall ist, werden Sie - nachdem Sie das Vorhaben mehr oder minder mit Ihrer Gemeinde abgestimmt haben - sodann über Ihren Architekten die entsprechenden Bauvorlagen einreichen müssen.

Weiterhin wird Ihnen gegen den Architekten einen Schadensersatzanspruch nach §§ 634, 280 f BGB zustehen. Der Architekt schuldet eine mangelfreie, funktionstaugliche Planung, wozu insbesondere auch die Berücksichtigung der Grenzabstände gehört. Mit Urteil vom 26.11.1999 hat das OLG Hamm (Az.: 25 U 56/99) entschieden, dass der Architekt dem Bauherrn für Mehrkosten wegen nicht eingehaltener Abstandsfläche haftet und zwar auch dann, wenn zunächst eine Baugenehmigung erteilt worden ist. Ersatzpflichtig sind grundsätzlich alle Aufwendungen, die infolge der mangelhaften Planung entstanden sind. Für den Umfang der Schadensersatzpflicht wird es auch darauf ankommen, ob das Errichten des Abstellgebäudes auf der Grenze die einzige Möglichkeit zur „Schadensbeseitigung“ darstellt oder, ob im Vergleich hierzu eine kostengünstigere Alternative besteht, die Ihnen im Hinblick auf die bestehende Schadensminderungspflicht zuzumuten ist. Aufgrund des unstreitig vorliegenden Planungsfehlers sollten Sie den Architekten bereits jetzt auffordern, den Schadenfall seiner Haftpflichtversicherung zu melden.

Neben der bestehenden vertraglichen Schadensersatzpflicht kann darüber hinaus grundsätzlich auch ein Schmerzensgeldanspruch nach § 253 BGB bestehen. Hier wird es auf das konkrete Ausmaß Ihrer psychischen Belastungen und der damit verbundenen Gesundheitsstörung infolge der Auseinandersetzungen mit dem Nachbarn ankommen.

Ich hoffe, Ihnen eine nützliche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin
petry-berger@gmx.de
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