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Verlängerung v. Mietvertrag für Gewerblich genutzte Räume


21.03.2007 00:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich betreibe seit ca.9 Jahren ein Gewerbe in einem Haus das sich im Besitz einer Erbengemeinschaft befindet.

Mein Mietvertrag endet in ca.3 Jahren und ich habe in der bisherigen Zeit sehr viel Geld und Energie in meinen Betrieb investiert.

Darum habe ich bereits vor einem Jahr einige Eigentümer auf den langsam endenden Mietvertrag hingewiesen und mein Interesse auf eine Verlängerung bekundet.

Die Erbengemeinschaft ist mit mir als Mieter so scheint es mir zufrieden ,es gab bisher u. ich hoffe auch in Zukunft keine Konflikte,meinen Verpflichtungen als Mieter bin ich immer nachgekommen.

Ich habe bei einem der Eigentümer mal erwähnt das ich am liebsten jetzt schon einen neuen Mietvertrag für die nächsten 10 Jahre +5 Jahre optional haben wollte,als Sicherheit für weitere Investitionen im Geschäft .

Er beruhigte und sagte das es ja noch drei Jahre bis zum Ablauf sind und das wir dann Verlängern könnten,bis dahin könnte ich als Sicherheit einen Vertrag haben aus dem hervorgeht das ich nach Ablauf des bestehenden Mietvertrages diesen neuen Mietvertrag bekomme.

Meine Fragen;

1.Wie bindend ist so ein Vertrag ?
kann der Vermieter sich aus diesem Vertrag zurückziehen?

Wie verhält sich das Mietverhältnis Im Fall von einem Verkauf des Gebäudes an einen neuen Besitzer ?

Ist ein Verkauf des Gebäudes überhaupt möglich,wenn ja unter welchen Voraussetzungen bei einer Erbengemeinschaft?

Ist es Möglich den bestehenden Mietvertrag vorzeitig zu kündigen um einen neuen bereits jetzt aufzusetzen mit der Bedingung das bei einem Verkauf des Gebäudes ich nicht gekündigt werden kann ,oder ich die Option habe das Geschäft zu kaufen.

Ich habe bereits mein Interesse zum Kauf des Geschäftes gezeigt,jedoch wurde mir erklärt das dies rein rechtlich nicht möglich ist weil es sich im Mehrheitseigentum befindet und keine Stellplätze vorhanden sind.

Kennen Sie diese Regelung?

Stellplatzverhältnis/Merheitseigentum

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich im voraus
Cosimo

21.03.2007 | 00:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

1.
Wenn Sie mit Ihrem Vermieter einen Mietvorvertrag oder einen Mietoptionsvertrag abschließen, dann ist er an die dortige Vereinbarung gebunden. Ein nachträglicher Rückzug wäre ihm nicht ohne weiteres möglich.

2.
Bei einem Verkauf, der auch bei einer Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft unproblematisch durch gemeinschaftlichen Kaufvertrag möglich ist, tritt der Erwerber als Vermieter in Ihren bestehenden Mietvertrag ein. Er muss sodann das Mietvewrhältnis, zumindest bis zum Fristende, fortführen. Etwas anderes gälte nur bei einem Erwerb aus einer Zwangsversteigerung. Hier besteht ein Sonderkündigungsrecht.

3.
Für eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages unter gleichzeitigem Abschluss eines neuen Mietvertrages bedürfte es der Zustimmung des Vermieters. Ist die Erbengemeinschaft (also nicht nur einer, sondern alle Mitglieder) mit dieser Regelung einverstanden, können Sie einvernehmlich so verfahren.

4.
Der Hinweis auf die Stellplätze erscheint mir, bezogen auf den Verkauf des Gebäudes, ungewöhnlich. Zwar können u.U. baurechtliche Vorschriften eine bestimmte Stellplatzanzahl vorschreiben. Diese ist allerdings im Regelfall nicht in Verbindung mit einer Veräußerung des Gebäudes / Gebäudeteiles zu sehen.

Auch ist grundsätzlich eine Parteienmehrheit für den Verkauf unschädlich, wenn alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Insoweit könnte allenfalls das Problem bestehen, dass die Erbengemeinschaft nicht Alleineigentümerin ist, sondern auch noch Dritte Rechte an dem Ihrerseits genutzten Ladenlokal besitzen, wodurch ein Verkauf erschwert werden würde. Die genaue Konstellation kann jedoch in Unkenntnis des Grundbuches nicht analysiert werden. Lassen Sie sich den Einwand einmal genauer von Ihrem Vermieter erläutern.

Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne für Ergänzungen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Marc N. Wandt
Rechtsanwalt




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