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Verlängerung eines Zeitmietvertrags auf Verlangen des Mieters

| 22.05.2020 17:51 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:28
Ich bin Eigentümer einer Wohnung in München, die ich im Jahr 2018 für ein Jahr befristet komplett möbliert inklusive Hausrat, Strom. Telefon und Internet an einen vorübergehend in München beschäftigten nicht-europäischen Mitarbeiter einer international tätigen Firma vermietet hatte. Mein Plan und der im Mietvertrag angegebene Befristungsgrund war, die Wohnung nach Ablauf des Jahres einer seit längerem anstehenden umfassenden Renovierung zu unterziehen.

Im vergangenen Jahr hatte mir der Mieter mitgeteilt, dass sein Arbeitsvertrag für München verlängert wurde und um eine Verlängerung des Mietvertrages gebeten. Da ich die geplante Renovierung verschieben konnte, hatte ich damals einer Verlängerung des Mietvertrags um 10 Monate zugestimmt.

Vor kurzem hat mich der Mieter um eine weitere Verlängerung des Mietvertrages um einige Monate gebeten. Er könne keine Ersatzwohnung anmieten, weil ihn sein Arbeitgeber wegen der durch COVID-19 ungewissen Geschäftsperspektiven im Unklaren über eine Verlängerung seiner Beschäftigung in München lasse.

Ich bin dabei zu prüfen, ob ich dem Mieter hier entgegenkommen kann. Dabei habe ich an zwei Modelle gedacht:
a) Meine bevorzugte Option wäre eine erneute Verschiebung der Renovierung um den vom Mieter gewünschten Zeitraum mit entsprechender Verlängerung des befristeten Mietvertrags.
b) Eine Alternative wäre, den bestehenden befristeten Vertrag für die möblierte Wohnung in einen unbefristeten Vertrag für die unmöblierte Wohnung zu überführen. Dabei müsste die Miete allerdings wesentlich angehoben werden, weil sie wegen der Befristung seinerzeit erheblich unter der Vergleichsmiete angesetzt worden war.

Ich bitte um Beantwortung der folgenden Fragen unter Berücksichtigung der für die Stand München geltenden Rechtslage:
1. Wäre eine weitere Verlängerung des Mietvertrags mit neuer Befristung unter den geschilderten Umständen rechtswirksam oder würde der Vertrag dabei „automatisch" in einen unbefristeten Vertrag übergehen?
2. Wäre es zulässig, mit dem Mieter einvernehmlich die Auflösung des laufenden Vertrags (für die komplett möblierte Wohnung mit Vollversorgung) zu vereinbaren und parallel dazu einen neuen Vertrag über eine unbefristete Vermietung der Wohnung ohne Möblierung, Hausrat, Strom, Telefon und Internet abzuschließen?
3. Wäre es zulässig, die Miete im Rahmen des neuen Vertrags auf die für die Wohnung geltende Vergleichsmiete anzuheben?
22.05.2020 | 18:35

Antwort

von


(127)
Gräfelfinger Str., 97a
81375 München
Tel: 089 1222189
Web: http://www.kanzlei-richter-muenchen.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wenn der Grund der Befristung zulässig ist, ist eine Verlängerung des Zeitmietvertrags bzw. ein erneuter Abschluss eines Zeitmietvertrags ist möglich. Es muss allerdings wieder ein Befristungsgrund gegeben sein. Bei Wegfall der Modernisierungsmaßnahme wäre ein unbefristeter Vertrag gegeben. Der Vermieter trägt die Beweislast. Sie sollten also darlegen, um wie lange sich die Baumaßnahmen verschieben und diese konkret bestimmen können.

2. Ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag zur Beendigung des befristeten Mietverhältnisses ist jederzeit möglich. Sie sollten aber folgendes bedenken: So wie Sie es darstellen, ist gar keine konkrete Modernisierungsmaßnahme geplant, sodass die Befristung des jetzigen Vertrages unzulässig wäre und in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt werden würde. Sie müssen also darauf achten, den neuen unbefristeten Vertrag zeitgleich unterzeichnen zu lassen, denn dann gilt der zeitlich neuere Vertrag.

3. In dem neuen Vertrag können Sie die Vergleichsmiete als Mietzins verlangen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Richter


Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2020 | 11:10

Sehr geehrter Herr Richter,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Ich habe in meiner Fragestellung die geplante Modernisierung nicht im Detail angesprochen, weil dies nicht mein eigentliches Problem ist. Das heißt aber nicht, dass die Modernisierung nicht konkret geplant wäre. Im Mietvertrag ist sie als "umfassende Sanierung mit Verbesserung des Schallschutzes, Erneuerung von Böden sowie der Elektro- und Sanitärinstallationen" umschrieben. Für die Durchführung gibt es Detailplanungen, Aufträge und Terminabsprachen mit Handwerkern.

Aus Ihrer Antwort entnehme ich, dass das eigentliche Problem nicht wirklich deutlich geworden ist:

Der Beginn der Sanierung ist bei mir und den ausführenden Handwerkern zum 1. September eingeplant. Wenn ich weiter nichts tue, würden die Arbeiten in den Monaten September bis November 2020 durchgeführt, und ich habe persönlich überhaupt kein Interesse, diesen Zeitplan nach hinten zu verschieben.

Jetzt kommt aber mein Mieter und erklärt mir glaubhaft, dass er, letztlich verursacht durch COVID-19, zum Ende des laufenden Vertrags keine Ersatzwohnung anmieten kann, und fleht mich an, den Vertrag zumindest ein paar Monate zu verlängern, damit er und seine Familie im Herbst nicht unter der Brücke schlafen müssen.

Natürlich wäre es für mich persönlich am einfachsten und finanziell am vorteilhaftesten, wenn ich auf diese Bitte nicht eingehen und auf Räumung zum aktuellen Vertragsende bestehen würde. Das wäre im Sinne dieses idiotischen Gesetzes ja vermutlich auch völlig korrekt gehandelt.

Da mir der Mieter sympathisch ist und ich ihm in seiner schwierigen Situation grundsätzlich helfen möchte, würde ich ihm die Wohnungslosigkeit auch unter Inkaufnahme kleinerer persönlicher Nachteile gerne ersparen. Auf keinen Fall will ich mir dadurch aber dauerhafte Probleme schaffen. Insbesondere möchte ich unbedingt vermeiden, dass die ganz auf die besonderen Bedingungen eines befristeten Bedarfs zugeschnittenen Konditionen des aktuellen Mietvertrags durch ungewollten Übergang in einen unbefristeten Vertrag in ganz unsinniger Weise perpetuiert werden.

Natürlich sind Sie für die Gesetzeslage nicht verantwortlich. Trotzdem hätte ich erwartet, dass Sie etwas mehr aus der Perspektive meines eigentlichen Problems argumentieren.

Mit Ihren Antworten komme ich aber grundsätzlich klar. Ich möchte sie nur bitten mir mitzuteilen, ob die hier im ersten Absatz dargestellten Details aus Ihrer Sicht mit Blick auf 575 BGB hinreichend konkret sind.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2020 | 11:28

Sehr geehrter Fragesteller,

noch einmal zur Klarstellung. Ein befristeter Mietvertrag ist nur ausnahmsweise möglich, vgl. §575 BGB:

Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Da der Befristungsgrund bei Ihnen die Modernisierung ist, ist dies der Knackpunkt. Sollte dieser Grund weiter bestehen, können Sie auch verlängern bzw. neu befristen.

Es geht also allein darum, ob ein Befristungsgrund besteht.

Beste Grüße
RA Richter

Bewertung des Fragestellers 23.05.2020 | 19:27

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"Positiv: Die Antworten kamen sehr schnell. Soweit ich das beurteilen kann, waren sie korrekt, und sie haben wesentlich zur Lösung meines Anliegens beigetragen.

Negativ: Z. T. wurden nur Gesetzestexte zitiert, die Antwort auf meine Rückfrage ging auf die konkret gestellte Rückfrage gar nicht ein.

Für diejenigen, die eine korrekte erste Einschätzung benötigen, würde ich eine Empfehlung aussprechen.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 23.05.2020
4,2/5,0

Positiv: Die Antworten kamen sehr schnell. Soweit ich das beurteilen kann, waren sie korrekt, und sie haben wesentlich zur Lösung meines Anliegens beigetragen.

Negativ: Z. T. wurden nur Gesetzestexte zitiert, die Antwort auf meine Rückfrage ging auf die konkret gestellte Rückfrage gar nicht ein.

Für diejenigen, die eine korrekte erste Einschätzung benötigen, würde ich eine Empfehlung aussprechen.


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