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Verlängerung eines Mietvertrags mit Befristungsgrund?

20.09.2004 21:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Eigenbedarf

Also wie mache ich´s richtig:

Ich habe mein Haus vor exakt zwei Jahren vermietet )Frau mit zwei Kindern) und eine maximale Mietdauer wegen Eigenbedarf vereinbart die zum ultimo des Monats August 2005 greifen würde.
Frage 1?:
Ist das überhaupt so durchsetztbar?

Jetzt bittet meine Mieterin um Verlängerung des Mietverhältnisses; dazu bin ich grundsätzlich bereit.
Frage 2:
Schließe ich dazu einen neuen Mietvertrag ab oder verlängere ich einfach den alten und kann ich dann wiederum eine maximale Mietdauer festlegen, da ich ja irgendwann selbst die Immobilie nutzen möchet?
Grage 3:
Kann ich mir ggf. eine Kündigung des Mieters vorab unterschreiben lassen?

Sehr geehrter Rechtssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

1.
Grundsätzlich ist nach § 575 BGB der Abschluß eines Mietvertrages bis zum 31.08.2005 bei Angabe des Befristungsgrundes möglich. Als Befristungsgrund nennt § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausdrücklich den Eigenbedarf.

Nach § 575 Abs. 2 BGB kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung von dem Vermieter Auskunft binnen eines Monates verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Tritt der Befristungsgrund erst später, als ursprünglich gedacht, ein, so hat der Mieter einen Anspruch auf entsprechende Verlängerung des Mietvertrages, § 575 Abs. 3 S. 1 BGB.

Ist der Befristungsgrund ganz entfallen, kann der Mieter nach § 575 Abs. 3 S. 2 BGB eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Ist der Befristungsgrund aber noch bestehend, endet das Mietverhältnis zu dem vereinbarten Zeitpunkt.


2.
Vor diesem Hintergrund empfehle ich Ihnen, die Verlängerung des Vertrages zum jetzigen Zeitpunkt zu überdenken:

Sie sollten bedenken, daß Sie sich dann nämlich bereits jetzt unnötig festlegen. Eine Verlängerung des Mietvertrages können Sie auch noch dann vornehmen, wenn der Mieter einen Anspruch auf Auskunft über das Fortbestehen des Befristungsgrundes hat, nämlich ab 01.05.2005. Möglicherweise entwickelt sich das Vertragsverhältnis ja bis dahin so unerfreulich, daß Sie Ihren ursprünglichen Eigennutzungswunsch zum 01.09.2005 aufrecht erhalten wollen. Wenn Sie sich bereits jetzt darauf festlegen wollen, daß Sie die Wohnung erst zum 01.09.2007 selbst nutzen möchten, sind Sie daran auch bereits jetzt gebunden.

Möchten Sie sich trotzdem bereits jetzt neu festlegen, können Sie dies natürlich:

Einen neuen Mietvertrag müssen Sie nicht abschließen. Es reicht aus, wenn in einem Anhang zu dem bestehenden Mietvertrag eine Vereinbarung dergestalt getroffen wird, daß der ursprüngliche Eigenbedarf erst zu einem späteren Zeitpunkt, der aber genau bestimmt werden muß, geltend gemacht wird, und sich der Vertrag entsprechend verlängert. Den Eigenbedarf sollten Sie bereits jetzt genau darlegen (also z. B. eigene Nutzung der Wohnung). Der Nutzungsberechtigte muß konkretisiert werden, allein der pauschale Verweis auf künftigen Eigenbedarf genügt nicht.

3.
Eine Kündigung des Mieters mit Wirkung zu einem über die ursprüngliche Befristung hinausgehenden Zeitpunkt - also z. B. zum 31.08.2007 - macht nur Sinn, wenn die ursprüngliche Befristung (31.08.2005) zuvor abgeändert wurde.

Ihrer Frage liegt offenbar folgender Gedanke zugrunde: Der Vertrag wird verlängert, z. B. bis 31.08.2007, und damit Sie sicher sein können, daß der Mieter dann auch wirklich auszieht, vereinbaren Sie bereits jetzt die mieterseitige Kündigung zum 31.08.2007.

Das dürfte unzulässig sein. Denn nach § 575 Abs. 3 BGB hat der Mieter, wenn der Befristungsgrund nicht mehr oder erst später besteht, einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses. Sofern Sie die Verlängerung des Mietvertrages über den 31.08.2004 hinaus von einer unterschriebenen Kündigung des Mieters abhängig machen, wird dieser Anspruch des Mieters umgangen. Nach § 575 Abs. 4 BGB ist eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters aber unwirksam. Eine vorab unterschriebene Kündigung dürfte daher nicht zum Ziel führen.

Ich empfehle Ihnen deshalb, den Mieter darauf hinzuweisen, daß eine Verlängerung des Vertrages zum jetzigen Zeitpunkt unnötig ist: Möchten Sie nämlich, wenn der Mieter ab 01.05.2005 Auskunft verlangt, die Wohnung nicht mehr selbst (oder durch Angehörige) nutzen, und besteht deshalb der Befristungsgrund nicht mehr, hat der Mieter ohnehin einen Verlängerungsanspruch (siehe oben).


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


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