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Verkürzung der Kündigungsfrist bei Schimmel


| 09.12.2008 10:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Trettin



Sehr geehrte Damen und Herren,

am 01.05.2008 bin ich mit meiner Familie in eine Wohnung eingezogen bei der wir vor 2 Wochen Schimmel im Kinder- und Schlafzimmer festgestellt haben. Heute wissen wir, dass bereits unser Vormieter und die Mieter über uns massive Schimmelprobleme hatten. Das Thema ist dem Vermieter somit bekannt und vor Abschluss des Mietvertrages wurde es von ihm nicht erwähnt.
Der Vermieter bemüht sich zwar sehr um die Beseitigung aber seit 1 Woche haben wir nun das Problem, dass unsere 3-järige Tochter jede Nacht massive Hustenanfälle hat, die nur durch Cortison in den Griff zu bekommen sind. Die Situation ist für die gesamte Familie belastend, da niemand mehr als 4 Stunden Schlaf pro Nacht hat und aus meiner Sicht ist es für uns unzumutbar, die volle Kündigungsfrist von 3 Monaten abzuwarten. Unser Kinderarzt vermutet bereits eine allergische Reaktion meiner Tochter auf Schimmel. Das Testergebnis eines entsprechenden Bluttestes werden wir morgen erhalten.

Bedingt durch diese Situation hätte ich folgende Frage (eigentlich sind es zwei Fragen):
Reicht ein ärztliches Attest über die allergische Reaktion auf Schimmel aus, damit wir nicht erst zum 01.04.2009 sondern zum 01.01.2009 ausziehen können?
Und wäre der Vermieter nicht prinzipiell schadensersatzpflichtig (bezüglich der Umzugskosten oder auch unserer Einbauküche, die wir in diese Wohnung haben einbauen lassen)?

Mit freundlichen Grüßen
R.B.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt Stellung nehme:

I. Der Erfolg einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses setzt voraus, daß Ihnen ein "wichtiger Grund" zur Seite steht. Ein solcher liegt für einen Mieter auch dann vor, wenn der gemiete Wohnraum so beschaffen ist, daß seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 i. V. mit § 543 Abs. 1 BGB).

Allerdings ist eine außerordentliche Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung im Grundsatz erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (BGH, Urt. v. 18.04.2007 - VIII ZR 182/06). Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 BGB ausnahmsweise nur dann nicht, wenn dies offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Hier wird allenfalls die zweite Ausnahme in Betracht zu ziehen sein; denn der Schimmelbefall dürfte zu beseitigen sein, so daß das Setzen einer Abhilfefrist nicht von vornheren sinnlos ist.

II. Im übrigen müßten Sie darlegen und beweisen, daß ein Ausnahmefall vorliegt, also eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Da dies - auch wegen der verhältnismäßig strengen Anforderungen, die die Rechtsprechung insoweit stellt - oft mit Schwierigkeiten verbunden ist, sollten Sie dem Vermieter schriftlich und nachweisbar eine Frist zur Beseitigung des Schimmelbefalls setzen.

Insoweit können Sie sich ohne weiteres auf ein ärztliches Attest stützen, das eine allergische Reaktion bescheinigt. Ob ein solches Attest ausreicht, um eine Kündigung ohne vorherige Fristsetzung zu rechtfertigen, hängt naturgemäß von seinem genauen Inhalt ab.

Dies gilt umso mehr, als der Bundesgerichtshof in dem bereits zitierten Urteil darauf hingewiesen hat, daß Schimmelpilz in Mieträumen nicht automatisch die Gesundheit der Bewohner gefährdet. Ob eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, läßt sich - so der BGH - nicht allgemein beantworten und kann vielfach nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden.

III. Schadensersatzansprüche kommen grundsätzlich dann in Betracht, wenn eine Partei eines Mietvertrags die andere Partei durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasst hat.

Insbesondere wenn Ihr Vermieter den Schimmelbefall nicht innerhalb einer ihm hierzu gesetzen Frist beseitigt, und eine deshalb ausgesprochene Kündigung wirksam ist, muß er Ihnen deshalb die Umzugskosten ersetzen. Aufwendungen im Zusammenhang mit der Einbauküche können nach § 284 BGB zu ersetzen sein.

Ich hoffe, daß ich Ihnen mit dieser Auskunft weiterhelfen konnte, und stehe Ihnen gerne im Rahmen einer kostenlosen Nachfrage weiter zur Verfügung.

Bitte beachten Sie abschließend, daß dieses Forum eine ausführliche anwaltliche Beratung nicht ersetzen, sondern nur zu einer ersten rechtlichen Orientierung führen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2008 | 12:45

Sehr geehrter Herr Trettin,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung - ich hätte allerdings noch eine Nachfrage, bei der ich sie um eine kurze Antwort bitte.

Verstehe ich Ihre Antwort richtig, dass ich die Bemühungen meines Vermieters (die sich mit Sicherheit über viele Wochen oder Monate erstrecken werden) ansehen und akzeptieren muss und auf der anderen Seite über einen so langen Zeitraum jeden Nacht meiner meine Tochter Cortison verabreiche? ...
Denn wenn ich Ihre Antwort lese, bekomme ich den Eindruck, dass in meinem Fall der Tatbestand für eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen (nach § 543 Abs. 3 BGB) nicht erfüllt ist.

Vielen Dank.
R. B.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2008 | 15:00

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Natürlich könnte im vorliegenden Fall eine außerordentliche Kündigung auch zulässig sein, wenn Sie dem Vermieter zuvor keine Frist zur Abhilfe setzen.

Allerdings müssen Sie die Tatsachen, die einen solchen Ausnahmefall begründen, darlegen und beweisen (können), und hat ein Gericht bei der Beurteilung dessen, was "besondere Gründe" sind, die "unter Abwägung der beiderseitigen Interessen" eine sofortige Kündigung rechtfertigen, verhältnismäßig viel Spielraum.

So hat beispielsweise das LG Stendal (Urt. v. 24.03.2005 - 22 S 140/04) eine Kündigung ohne vorherige Fristsetzung für unwirksam erachtet, wenn sich die Ursache der Gesundheitsgefährdung ohne weiteres beseitigen läßt, und der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit ist.

Sie gehen deshalb das Risiko ein, daß ein Gericht eine sofortige Kündigung im Nachhinein schon deshalb für unwirksam erachtet, weil Sie dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung keine Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Dies gilt umso mehr, wenn Ihr Vermieter bereit und in der Lage ist, den Schimmel noch vor Ablauf des Jahres beseitigen zu lassen, und Sie ohnehin erst zum 01.01.2009 ausziehen würden.

Ich weise allerdings nochmals darauf hin, daß nach den Umständen des Einzelfalls - etwa unter Berücksichtigung des Ausmaßes des Schimmelbefalls - auch eine sofortige Kündigung zulässig sein kann. Deshalb sollten Sie ggf. einen Kollegen vor Ort beauftragen, weil sich Ihre Situation aus der Ferne - und in Unkenntnis des ärztlichen Attests - kaum seriös einschätzen läßt.

Ich hoffe, daß ich Ihnen dennoch weiterhelfen konnte, und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.12.2008 | 09:25


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