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Verkürzte Renovierungsfristen


15.02.2007 00:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Im Mietvertrag steht folgende Klausel:

Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 2 Jahre,
In Wohn- und Schlafräumen,Fluren,Dielen und Toiletten alle 3 Jahre,
In anderen Nebenräumen alle 5 Jahre.
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle -je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - fälligen Arbeien auszuführen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heikörper, da Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. Tapezieren der Wände.

ENDE

Frage:
Liegt mit dieser Formulierung eindeutig eine unzulässig verkürzte Renovierungsrist vor, so dass damit diese Klausel unwirksam ist und Schönheitsreparaturn bei Auszug nach 3 1/2 Jahren entfallen.

Welches Urteil ist die Grundlage?

Danke
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Um es vorwegzunehmen, eine eindeutig unzulässige Schönheitsreparaturklausel liegt nach Ihrem Sachvortrag nicht zwingend vor.
Es trifft zu, dass die von Ihnen aus Ihrem Mietvertrag zitierte Staffel verkürzte Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen enthält, denn diese sind gängig bezüglich der Nassräume alle drei Jahre, hinsichtlich der Trockenräume alle fünf Jahre und er übrigen Räume alle sieben Jahre durchzuführen.
Als man noch nicht über die Problematik der etwaigen starren Fristen nachgedacht hat, hat die überwiegende Rechtsprechung eine Anpassung der verkürzten Fristen an die tatsächlich von der Rechtsprechung anerkannten vorgenommen.
Somit wäre aus diesem Grunde die von Ihnen vorgetragene Schönheitsreparaturklausel zwar anpassungswürdig aber nicht gänzlich unwirksam.

Eine starre Frist liegt im Übrigen deswegen nicht vor, da die Schönheitsreparaturklausel davon spricht, dass diese regelmäßig nach dem Fristenplan fällig werden sollen, was nach BGH einen Bezug auf die Notwendigkeit derselben darstellt.
In Kombination mit der oben aufgeführten Anpassungsvariante sind die laufenden Schönheitsreparaturen regelmäßig alle drei Jahre in Nassräumen, alle fünf Jahre in den Trockenräumen und alle sieben Jahre in den übrigen Räumen durchzuführen.
Somit ist die Schönheitsreparaturklausel aus diesem Blickwinkel ebenfalls als wirksam anzusehen, wobei Sie vielleicht Glück haben könnten, dass Ihr betroffenes Amtsgericht des Belegenheitsortes der Mietwohnung eine andere Auffassung etwaig zu Ihren Gunsten vertritt.

Des Weiteren wurde nach Ihrem Vortrag auch keine Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen und einer Endrenovierungsklausel ohne Bezug auf Notwendigkeit und Fälligkeit in den Mietvertrag aufgenommen.
Somit ist auch diese Kombination wegen Nichtvorliegen des Summierungseffektes wirksam.

Hinsichtlich der Definition der Schönheitsreparaturen, die regelmäßig das Streichen innen beinhalten soll, ist noch vorzutragen, dass die Außentüren von Ihnen nicht zu Streichen sind.
Daneben hat jüngeren Datums der BGH entschieden, dass das Tapezieren für den Mieter unzumutbar sein und nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen gehören solle.
Jedoch wird auch diesbezüglich eine Reduktion der Klausel auf die wirksamen und durchzuführenden Elemente vorzunehmen sein.
Dies wird auch der sicherlich im Mietvertrag verankerten so genannten salvatorischen Klausel zu entnehmen sein.

Im Ergebnis werden nach 3 ½ Jahren Mietzeit die Schönheitsreparaturen in den Nassräumen je nach Bedarf, folglich regelmäßig fällig geworden sein.
Im Übrigen sollten Sie noch in Ihrem Mietvertrag nachsehen, ob gelegentlich der noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen Sie sich noch mit einer so genannten Abgeltungsklausel auseinanderzusetzen haben.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
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