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Verkorkster Objektkauf mit Weiterverkauf


30.10.2006 17:17 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Tag !
Ich habe vor gut einem Jahr eine Gewerbeimmobilie erworben. Kaufpreiszahlung war übernahme Belastungen Abt.III (erster Rang), wurde auch vollzogen. Damit ist mein Teil erfüllt. Verkäufer bekommt aber Lastenfreistellung der nicht zu übernehmenden nachrangigen Grundschuld nicht hin. Diese dient/diente als Zusatzsicherheit für eine ganz andere Finanzierung des Verkäufers und er war sicher, dass die Freigabe längst erfolgt sei. Ich bin bereit, von dem Kauf zurück zu treten - oder notfalls den verbleibenden Teil (siehe Frage 2.) dann doch mit der nachrangigen rein grundbuchlichen Belastung zu erwerben. Auflassungsvormerkung zu meinen Gunsten im Grundbuch. Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt.
Nun dazu 2 Fragen:
1. Da ich bereits die erstrangigen Grundschulden Abt. III gem. Kaufvertrag übernommen habe (Darlehensübernahme-Erklärung gegenüber der betreffenden Bank), stimmt diese erstrangige Grundschuldgläubigerin der Rückübertragung des Darlehens auf ihren Kunden (Verkäufer/Alt-Darlehensnehmer) nun nicht mehr zu, falls Rückabwicklung Kauf erfolgen würde, weil meine Bonität ihr wohl lieber ist. (So Aussage Sachbearbeiter). Ich habe also nun die Wahl zwischen nachrangiger dinglicher Gläubigerin, deren Übernahme gar nicht vereinbart war und somit Kauf zu "neuen Bedingungen" oder Nicht-Kauf, aber Haftung für Finanzierung des Verkäufers ! Beides keine schönen Perspektiven...In der Darlehnsübernahme-Erklärung bzw. der entsprechenden Korrespondenz wurde damals zwar auf diesen Kauf Bezug genommen, aber dummerweise steht in dem Übernahme-Formular tatsächlich nichts davon, dass Übernahme an Kauf gebunden ist. Ergibt sich aber aus der Korrespondenz und dem ganzen Kontext. Warum sonst sollte ich einfach so ein Darlehen eines Dritten übernehmen ?! Und nun ? Anfechtung Darlehensübernahme möglich ?
2. Verkäufer hat für einen Teil des Kaufobjektes einen neuen Käufer. Müßte also aus meinem Kauf-Objekt raus-parzelliert werden. Damit ich vom Kauf zurück trete bzw. zumindest diesen Teil aus dem Kauf freigebe, bietet mir der neue Käufer eine Entschädigungszahlung an. Er möchte diese aktivieren, ich möchte diese auch als Einnahme ganz normal versteuern. Wie kann man so etwas deklarieren ? Als Kauf-Abstandsnahme-Zahlung ?? Oder Kauf-Entschädigungs-Zahlung ? Ist eine solche Zahlung, ähnlich einer Courtage, aktivierbar für den neuen Käufer ?
Vielen Dank und herzliche Grüße.
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Fragen.

1.
Zunächst ist zu prüfen, ob ein vertragliches Rücktrittsrecht ergibt, welches sich aus dem Kaufvertrag oder gesetzlichen Vorschriften ergeben könnte.

Hier dürfte es auf die Formulierungen im Kaufvertrag ankommen. Wenn hier nicht weiter geregelt ist, dass die zweitrangige Grundschuld durch den Verkäufer abgelöst werden muß, ist diese durch Sie abzulösen, da Sie grds. auch für die Eintragungen zu Lasten des Grundstücks nach erfolgter Eigentumsumschreibung haften.

Möglicherweise ergibt sich ein schuldrechtlicher Schadenersatzanspruch. Dieser setzt jedoch auch zumindest eine entsprechende Vereinbarung voraus, was aber auch nicht das Problem einer möglichen Zahlungsunfähigkeit Ihres Vertragspartners löst.

Dass Sie noch nicht als Eigentümerin eingetragen sind, hat hierauf grds. keine Auswirkungen, da zumindest der Anspruch aus dem Kaufvertrag auf Übernahme der erstrangigen Belastung besteht. Auch hier kommt es maßgeblich auf die Formulierungen im Kaufvertrag an, den Sie mir zur Präzisierung meiner Antwort gerne per Email übersenden können.

2.
Die Einnahme ist ganz normal als Einnahme, also als Einkommen zu versteuern. Die Bezeichnung, ob nun als Vermittlungsgebühr oder Abstandzahlung ist hier zweitrangig, da Sie hier eben lediglich eine Einnahme verbuchen. Steuerlich könnte man diese dann als eine Art Aufwandsersatz für die Bemühungen und den Verhandlungen für die Vorbereitung des Teilverkaufs deklarieren.

Wie bereits oben hingewiesen, können Sie mir den Kaufvertrag übersenden und auch im Rahmen der kostenfreien Nachfrage weitere Informationen erfragen, sollten noch Punkte offen sein. Bis dahin hoffe ich, dass ich Ihnen vorerst eine erste Orientierung ermöglichen konnte.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 31.10.2006 | 11:25

Guten Tag, Herr Joachim,
vielen Dank für Ihre Antwort. Eine Frage ergänzend: Wie müßte diese Abstandszahlung bezeichnet sein, damit sie beim neuen Käufer keine Betriebsausgabe, also sofort absetzbar, sondern aktivierungsfähig ist. Courtage ist klar. Hier gibt es ja aber Höchstgrenzen. Betrag ist höher. Also wird eine Bezeichnung gesucht, die zu aktivierungsfähigen Anschaffungskosten (analog dem Kaufpreis oder einer Courtage) zählt. Wäre z.B. eine Abstandszahlung für den Verzicht auf die Nutzung einer Zuwegung über die Teilparzelle aktivierungsfähig ? Ist eigentlich eine steuerberaterliche Frage. Da Sie Steuerfachanwalt sind, können Sie diese Detailfrage vielleicht beantworten. Vielen Dank und herzliche Grüße.

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