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Verkleinerung einer Garage

28.03.2009 09:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrter Herr Anwalt,
sehr geehrte Frau Anwältin

ich habe Probleme mit der WEG bezüglich Aufteilung einer Garage, die breiter als normal ist.
Im Jahr 2004 habe ich ein Grundstück für den Bau eines EFHs von einer Stadt in Bayern gekauft. Dazu musste man 2 Garagenstellplätze kaufen, die in einem von der Stadt errichteten Gebäude sich befinden. Laut Vertrag haben die Stellplätze Gitterboxen, die ich nun als Garagen bezeichnen möchte. Die Garagen wurden von der Stadt zugeteilt, daher gab es keine Möglichkeit der Wahl. Eine unserer 2 Garagen wurde ca. 1,3 m breiter ( ursprünglich für Behinderte) gebaut und von der Stadt im März 2005 verspätet (um 6 Monate) so an mich übergeben und abgenommen. Der Grund für die Verspätung, laut der Stadt, war eine Prüfung der Richtigkeit der Aufteilung wegen der unterschiedlichen Größen. Seither sind diese Garagen mein Sondereigentum.
In 2007 bekam ich plötzlich ein Schreiben der Stadt, mit der Absicht die breitere Garage auf das Maß der Anderen zurück zubauen. Der Grund ist, ein WEG-Mitglied möchte die größere Garage haben und hat bei der Stadt seit 2004 Einspruch gegen diese Aufteilung erhoben. Ich habe sofort diesen Anspruch der Stadt zurückgewiesen, mit der Begründung, dass diese Garage von mir 2004 notariell erworben und im März 2005 mit diesen Maßen als Sondereigentum übergeben wurde.
Ein zweites WEG-Mitglied hat auch das selbe Problem und hat bereits in 2005 eine Bestätigung von der Stadt schriftlich erhalten, dass die Aufteilung mit der unterschiedlichen Größe rechtmäßig ist und danach die Fertigstellung der Garagen erfolgte.
Im notariellen Kaufvertrag von 2004 gibt es keine Größenangabe in qm über die Garagen. Im Aufteilungsplan vom Notar haben die größeren Garagen das Zeichen mit Rollstuhl.
Im Juni 2008 hat die WEG bei der Jahresversammlung beschlossen, alle größeren Garagen auf das normale Maß zurück zubauen.
Gegen diesen Beschluss hat das zweite Mitglied bei Gericht wegen Nichtigkeit des WEG-Beschlusses Einspruch erhoben. Mitte November hat das Gericht seine Klage zurückgewiesen und darauf hingewiesen, dass der WEG-Verwalter anwaltlich die Forderung des Rückbaus einklagen soll. Bis 31.12.2008 habe ich von der WEG-Verwaltung nichts gehört. Am 17.03.2009 bekam ich ein Schreiben von der Stadt, mit dem Hinweis, dass der Rückbau der Garage auf Forderung des WEG-Verwalters demnächst nach Absprache mit mir vorgenommen wird.

Nun meine Fragen :

1) Auf welchen § kann ich meinen Anspruch auf die Garage als Sondereigentum wie im Plan vom Notar bestehen ? Oder muss ich mit dem Rückbau der Garage rechnen ?
2) Braucht der WEG-Verwalter einen gerichtlichen Beschluss für den Rückbau ?
3) Wenn ja , ist die Verjährung nach dem 31.12.2008 eingetreten, oder ist eine Hemmung eingetreten? Was soll ich nun tun ?

Vielen Dank für Ihren Rat im Voraus
28.03.2009 | 11:35

Antwort

von


(932)
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: http://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Auf welchen § kann ich meinen Anspruch auf die Garage als Sondereigentum wie im Plan vom Notar bestehen?

Sondereigentum kann nach den §§ 2 und 3 WEG vertraglich eingeräumt bzw. begründet werden. Sie schildern, dass die Stelleplätze 2004 von Ihnen mittels notariellem Vertrag erworben und im Jahr 2005 an Sie übergeben worden sind.

Hier stellt sich die Frage, ob diese Einräumung des Sondereigentums auch im Grundbuch eingetragen worden ist. Nach § 4 Absatz 1 WEG ist dies erforderlich.

Mangels entgegenstehender Angaben in dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt gehe ich aber davon aus, dass diese Eintragung vorgenommen worden ist.

Aus baurechtlicher Sicht bestehen hier offensichtlich auch keine Bedenken. Jedenfalls teilen Sie mit, dass die Stadt einem anderen Miteigentümer schriftlich bestätigt hat, dass die Aufteilung und entsprechenden Größen der Stellplätze rechtmäßig sind.

Sie können hier folglich einen Anspruch auf die Stellplätze als Sondereigentum zum einen aus den §§ 2 und 3 WEG herleiten und zum anderen besteht auch ein vertraglicher Anspruch, da Ihnen das Sondereigentum mittels notariellem Kaufvertrag eingeräumt worden ist.

2. Braucht der WEG-Verwalter einen gerichtlichen Beschluss für den Rückbau?

Zum Rückbau bedarf es entweder eines bestandskräftigen Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung oder aber einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung.

Wie Sie mitgeteilt haben, liegt hier ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über den Rückbau der breiteren Stellplätze vor. Da eine Klage gegen diesen Beschluss abgewiesen wurde, ist der Beschluss nunmehr wohl auch bestandskräftig.

Auch besteht für Sie nicht mehr die Möglichkeit, sich gegen den Beschluss zur Wehr zu setzen, da die einmonatige Klagefrist gegen den Beschluss vom Juni 2008 abgelaufen ist.

3. Ist hinsichtlich eines möglichen Rückbaus die Verjährung nach dem 31.12.2008 eingetreten, oder ist eine Hemmung eingetreten?

Ein Verjährungsproblem sehe ich hier nicht.

Der Beschluss auf Rückbau wurde im Juni 2008 gefasst. Somit kann hier bis zum 31.12.008 noch keine Verjährung – gleich welcher Art – eingetreten sein.

Da Sie das Sondereigentum im Jahr 2004 wirksam erworben haben und es auch eine schriftliche Bestätigung der Stadt gibt, dass die Aufteilung mit den unterschiedlichen Größen rechtmäßig ist, könnte man hier an das Rechtsinstitut der Verwirkung denken und dies der Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung entgegenhalten.

Verwirkung bedeutet, dass ein Recht dann verwirkt ist, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde.

In dem Fall könnte man argumentieren, dass das Sondereigentum wirksam begründet wurde, Sie sich also insoweit auf die Entscheidung der Stadt verlassen durften. Eine anderslautende Entscheidung der Beteiligten stellt nun ein Verhalten da, dass dem genauen Gegenteil entspricht und das von Ihnen aufgewendete Vertrauen umkehrt.

Allerdings dürfte es schwierig sein, mit dem Einwand der Verwirkung durchzukommen, da die Anforderungen sehr hoch sind.

4. Was soll ich nun tun? Muss ich mit dem Rückbau der Garage rechnen?

Sie hätten sich zunächst gegen den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wehren müssen. Dazu hätten Sie wie das andere WEG-Mitglied nach § 46 WEG eine Klage auf Erklärung der Ungültigkeit des Beschlusses erheben müssen.

Allerdings wäre diese Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben gewesen. Da der Beschluss vom Juni 2008 datiert, ist hier die einmonatige Frist bereits abgelaufen und Sie können keine Klage mehr erheben.

Anders sähe es nach § 22 Absatz 2 WEG aus, wenn Sie durch den Rückbau bzw. die Verkleinerung des Stellplatzes ganz gravierende Beeinträchtigungen erleiden würden. Dazu haben Sie aber keine Angaben gemacht, sodass ich nicht davon ausgehen kann. Darüber hinaus könnte dieser Einwand auch nicht mehr erhoben werden, da die einmonatige Klagefrist abgelaufen ist.

Abschließend muss ich Ihnen daher leider mitteilen, dass Sie den Rückbau bzw. die Verkleinerung des Stellplatzes hinnehmen müssen. Gegebenenfalls ließe sich durch ein freundliches Gespräch mit dem Verwalter und den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft eine einvernehmliche Lösung herbeiführen.

Sollten Sie dennoch in Erwägung ziehen, sich gerade mittels der Verwirkung gegen die Entscheidung wehren zu wollen, darf ich Ihnen raten, einen Rechtsanwalt vor Ort mit Ihrer Interessenvertretung zu beauftragen, da so die einzelnen Voraussetzungen der Verwirkung unter Berücksichtigung des genauen Sachverhaltes besser beleuchtet werden können.


Rechtsanwalt Steffan Schwerin

Rückfrage vom Fragesteller 28.03.2009 | 18:10

sehr geehrter Herr Anwalt,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort . Selbstverständlich wurden die Garagen im Grundbuch eingetragen.
Ich habe die Frage 3 leider nicht ganz klar gestellt.
Die Verjährung bezieht sich nicht auf den Beschluss sondern auf den Anspruch der WEG auf Veränderung meines Sondereigentums .
Ist dieser Anspruch nun verjährt ? Es bedarf doch eine rechtliche Klärung.
Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.03.2009 | 19:12

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Mit Einführung der neuen Verjährungsregeln zum 01.01.2002 beträgt die Verjährungsfrist hier drei Jahre und beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die Wohnunsgeigentümergemeinschaft Kenntnis von dem Anspruch erlangt. Macht der Anspruchsinhaber von seinem Anspruch keinen Gebrauch, so ist der Anspruch nach drei Jahren durch Verjährung ausgeschlossen.

Der Anspruch auf der Wohnungseigentümergemeinschaft verjährt grundsätzlich in der regelmäßigen Frist des § 195 BGB . Das bedeutet, die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft Kenntnis von dem größeren Stellplatz erlangt hat und endet nach drei Jahren.

Gemäß Ihren Angaben erhielten Sie erstmalig im Jahr 2007 ein Schreiben entsprechend des Rückbaus der Stellplätze. Es ist also fraglich, seit wann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dieser Problematik befasst. Wenn dies auch erst im Jahr 2007 der Fall war, begann die Verjährung am 01.01.2008 und endet dann am 31.12.2010. In diesem Fall müssen Sie den Rückbau des Stellplatzes hinnehmen.

Wenn die WEG bereits im Jahr 2005 Kenntnis hatte, ist der Anspruch entsprechend zum 31.12.2008 verjährt. In diesem Fall können Sie dem Anspruch des Verwalters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Rückbau des Stellplatzes die Verjährung entgegenhalten.

Für das weiteren Vorgehen kommt es also darauf an, zu welchem Zeitpunkt die Kenntnis bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nachweislich vorlag.

Mit freundlichen Grüßen


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