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Verkehrswertgutachten mit sachlichen Mängeln

| 12.05.2017 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammen mit meiner getrennt lebenden Frau habe ich ein Verkehrswertgutachten für unser gemeinsames Haus in Auftrag gegeben. Nun hat das Gutachten nachmessbare sachliche Mängel: Bei der Wohnflächenberechnung wurden zu niedrige Raumhöhen (<2m) und bei der Berechnung der Bruttogrundfläche wurden ganze Geschosse versehentlich hinzugerechnet, die es aber gar nicht gibt.
Der Gutachter hat die falsch berechnete Bruttogrundfläche per Email eingeräumt, will sie aber nicht korrigieren, weil er vorgibt, meine Frau würde dem nicht zustimmen und sie hätte darüberhinaus selbst eine ganze Reihe von Änderungswünschen. Darauf habe ich dem Gutachter angeboten, alle wertrelevanten und auf unzutreffenden Tatsachen beruhenden Änderungswünsche meiner Frau ebenfalls in das Gutachten einzuarbeiten, er geht hierauf jedoch nicht ein und hat bisher keine Korrekturen vorgenommen. Er begründet dies mit dem ohnehin bereits hohen Zeitaufwand und dass er ohne Zustimmung meiner Frau nichts am Gutachten verändern könne.

Meine Frau hat vom Gutachten in seiner jetzigen Form einen großen finanziellen Vorteil, die Wohnfläche ist in Wirklichkeit durch Raumhöhen (>2 m) um 50 % höher als bisher angesetzt. Sie verweigert jedwedes gemeinsame Gespräch und stellt auch nicht alle Fotos wie vereinbart zur Verfügung, um andere offene Fragen zu klären.
Mittlerweile habe ich vom Gutachter die erste Mahnung und die Androhung eines Rechtsbeistands über meinen hälftig zu zahlenden Teil erhalten, sehe das Gutachten jedoch als mangelhaft an und möchte es gerne nachgebessert haben. Den Mehraufwand einer Nachbesserung würde ich dem Gutachter auch bezahlen. Meine 2 Kritikpunkte beziehen sich nicht auf die individuelle Beurteilung des Gutachters, die immer einer gewissen Schwankung unterliegt, sondern um reine, quasi "vorwerfbare" und messbare, Mängel.

Meine Frage ist nun, ob ich ein Anrecht auf die Korrektur von inhaltlichen Fehlern habe und wie ich mich nun weiter verhalten soll.

Vielen Dank für die Hilfe!



12.05.2017 | 16:02

Antwort

von


(1082)
Radeberger Str. 2K
01796 Pirna
Tel: 03501/5163030
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Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben mit Ihrer getrennt lebenden Frau einen Gutachter mit einem Verkehrswertgutachten beauftragt. Das Gutachten enthält Unrichtigkeiten.
Sie sollen Ihren hälftigen Anteil am Honorar des Sachverständigen begleichen.

Sie Fragen, ob Sie gegen den Willen Ihrer Frau eine Korrektur verlangen können. Diese Frage steht im Zusammenhang, ob der Gutachter von Ihnen den Werklohnverlangen kann.

Sie beide können die Erstellung eines Gutachtens verlangen.
Es ist ein Erfolg geschuldet, nämlich ein mangelfreies Gutachten (§§ 631 , 633 BGB ).
Werden falsche Tatsachen zu Grunde gelegt, liegt ein Mangel vor.

Der Besteller kann Nacherfüllung, d.h. Berichtigung/Korrektur verlangen (§ 634 Nr. 1 BGB ). Wir nicht nacherfüllt, kann die Vergütung gemindert bzw. sogar vom Vertrag zurückgetreten werden.

Die gemeinsame Beauftragung (Gläubigermehrheit) des Sachverständigen verkompliziert die Sache jedoch.

"Der Besteller" im Sinne des § 434 BGB sind Sie und Ihre Frau.

Wer nun Mängelrechte geltend machen kann (nur Sie beide gemeinsam oder jeder für sich), richtet sich nach der Art der Gläubigermehrheit.

Es gibt zwei Arten von Gläubigermehrheiten, die Gesamtgläubigerschaft (§ 428 BGB und die Mitgläubigerschaft (§ 432 BGB ).

Die Mitgläubigerschaft ist die Regel. § 432 Abs. 1 S. 1 BGB : "Haben mehrere eine unteilbare Leistung zu fordern, so kann,[...], der Schuldner nur an alle gemeinschaftlich leisten und jeder Gläubiger nur die Leistung an alle fordern."

Bei der Mitgläubigerschaft gibt es drei Untergruppen: Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB ), Gesamthandsgemeinschaft und die einfache gemeinschaftliche Berechtigung.

In Ihrem Fall ist wohl von einer Bruchteilsgemeinschaft auszugehen (Gewährleistung bei mehreren Auftraggebern [BGHZ 94, 117 , 119] oder Käufern [OLG Koblenz 19.01.2010 - 5 W 2/10 ], zitiert nach Prütting/Wegen/Weinreich/Müller, BGB, 12. Auflage 2017, § 432, Randnr. 3) .

Sie beide können nur gemeinschaftlich die Nachbesserung bezüglich des gemeinsamen Gutachtens verlangen (§§ 744 , 745 BGB ). Der Gutachter darf auf Grund der Gesamtumstände - oder weil Ihre Frau dies untersagt hat - davon ausgehen, dass Ihre Frau eine Berichtigung in Ihrem Sinne nicht wünscht.

> Allein können Sie keine Korrektur verlangen.

Der Sachverständige sitzt sozusagen zwischen den Stühlen.

Sie müssten sich daher mit Ihrer Frau auseinandersetzen und könnten ihre Zustimmung zur Nacherfüllung / Korrektur auch gerichtlich durchsetzen (§ 745 Abs. 2 BGB ), weil es billigem Ermessen entspricht für die Wertermittlung die wahren Flächen / Maße anzusetzen.

> Wenn es keine abweichender Regelung gibt, sind Sie und ihre Frau bezüglich des Honorars Gesamtschuldner (§ 421 BGB ). Nur im Innenverhältnis besteht eine hälftige Teilung.
Aber selbst, wenn Sie gegenüber dem Gutachter nur Teilschuldner sein sollten, dürfen Sie das Honorar nicht einseitig mindern.

Auf jeden Fall sollten Sie wegen der Mängel nur "unter Vorbehalt" zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 12.05.2017 | 17:57

Sehr geehrter Herr Eichhorn,
vielen Dank für die sehr zügige und detaillierte Auskunft. Das bedeutet also für mich, dass ich zur Erwirkung einer Änderung im Gutachten gegen meine Frau nach § 745 Abs. 2 BGB klagen muss. Können Sie mir sagen, welche Kosten hier auf mich zu kommen würden und welche Kosten ich für den Fall, dass ich Recht bekomme, tragen müsste? Der Wert, um den es geht, sind einmal ca. 12000 € und eine mtl. Erhöhung des Wohnwerts um ca. 300 €.

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.05.2017 | 18:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage ist eine neue Frage, die über die (werk-)vertragsrechtliche Fragestellung hinausgeht.

Zu einer Klage muss es ja nicht kommen. Ihre Frau hat ja "Änderungswünsche" und ist auch auf Ihre Zustimmung angewiesen.

Beim Wohnwert ist für den Streitwert vom 42-fachen Monatswert auszugehen.
Bei einem unterstellten Streitwert von 12.000 + 12.600 € = 24.600 € betrügen die Gerichtskosten 1.113 €, die Anwaltskosten pro Anwalt 2.368,10 €.

Dies gilt für das zivilrechtliche Verfahren, in dem der Verlierer des Rechtsstreits alle Kosten zu tragen hat.

Bei Ihnen scheint es aber um die Beendigung der Ehe und die Auseinandersetzung zu gehen. Hier gibt es zum Teil abweichende prozessuale Regelungen. Sie sollten sich von einem Anwalt / einer Anwältin für Familienrecht weitergehend beraten lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.05.2017 | 06:56

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