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Verkehrsschilder auf dem Grundstück nach Errichtung Zaun

28.01.2015 14:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir kaufen eine DHH von einem Bauträger.

Für das Objekt wurde eine Altbestand abgerissen. Bei Vertragsabschluss standen knapp außerhalb des Zauns des Eckgrundstücks 3 Verkehrsschilder.
Durch die Vermessung hat sich herausgestellt, dass die Grundstücksgrenze etwas weiter außen verläuft, als der Zaun des Altbestandes. Der neue Zaun wurde im Laufe des Bauverlaufs auf der Grundstücksgrenze errichtet, die Schilder stehen nun also innerhalb des Zauns.
Die Schilder würden die Erstellung eines höheren Sichtschutzes bzw die Pflanzung eines Hecke stark einschränken.

Nun ist es nicht unwahrscheinlich, dass die Gemeinde die Schilder versetzen wird.
Auch ist es klar, dass unter bestimmten Umständen Verkehrsschilder auf Privatgrund zu dulden sind.

Die Frage ist nun, wer diesen vermeintlich neuen Sachverhalt vertreten bzw. gegen sich gelten lassen muß, nämlich
- dass vor dem Besitzübergang während der Bauphase festgestellt wurde, dass Schilder auf dem Grundstück stehen oder
- dass ggf. durch die Gemeinde eine Umsetzung der Schilder in Rechnung gestellt werden.

Hätte der Bauträger erkenn oder darauf hinweisen müssen, dass die Schilder auf dem Grundstück stehen?

In der Planvermessung (auch Teil der Grundlagenurkunde) sind die Schilder nicht eingezeichnet.
Die Grundstücksgrenzen entsprechen aber dort eigentlich bereits im Grunde dem Ergebnis der Schlussvermessung recht genau.

Stellen Straßenschilder auf dem Grund einen Minderungsgrund dar?
Handelt es sich um einen Sachmangel des Grundstückes bzw. um einen Rechtsmangel?

Auszug aud dem Kaufvertrag:
„Der Veräußerer hat das Vertragsobjekt frei von Grundbuchlasten und sonstigen Lasten Dritter zu verschaffen. […] Etwaige altrechtliche Dienstbarkeiten und Baulasten werden vom Erwerber übernommen; der Veräußerer erklärt, dass ihm solche nicht bekannt sind"

Besten Dank schon im vorab für Ihre Antwort.


Einsatz editiert am 29.01.2015 09:09:15

Einsatz editiert am 30.01.2015 11:10:54

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Was das Verhältnis Ihrerseits als neuer Grundstückseigentümer betrifft, so wird sich die Gemeinde stets an den jeweiligen Grundstückseigentümer wenden bzw. auseinandersetzen. Insofern werden Sie sich die Sachlage "gegen sich gelten lassen müssen".

Allerdings ist fraglich, ob der Gemeinde bewusst war, dass sie Schilder auf fremden Grundstück errichtet, hierzu wahrscheinlich auch keine Zustimmung des damaligen Eigentümers vorlag (was zu prüfen wäre) und insoweit Ihrerseits gegenüber der Gemeinde sich ein Beseitigungsanspruch begründen lässt. Verkehrszeichen sind grundsätzlich auf öffentlicher Verkehrsfläche aufzustellen. Nur wenn dies aus technischen Gründen oder wegen der Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs nicht möglich ist, besteht ggf. ein Anspruch der Gemeinde auf Duldung durch die Eigentümer der Anliegergrundstücke. Hierdurch entstehende Schäden oder erhebliche Beeinträchtigungen der Grundstücksnutzung wären hier in der Folge von der Gemeinde zu erstatten.

Besteht eine Duldungspflicht Ihrerseits gegenüber der Gemeinde, so stellt dies einen Rechtsmangel dar, da damit eine rechtliche Belastung/Verpfichtung zur Duldung des Grundstücks einhergeht. Dies wäre zwar auch im Verhältnis zu Ihrem Verkäufer ein Mangel der Kaufsache. Der Verkäufer wäre verpflichtet, die Sache frei und Rechten Dritter zu verschaffen, wobei es sich bei den Verkehrsschildern weder um eine altrechtliche Belastung (quasi Grunddienstbarkeit vor Inkrafttreten des BGB) noch um eine Baulast handelt. Ich sehe dann insofern auch einen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises. Allerdings wäre der Käufer zur Nacherfüllung aufzufordern. Wenn es ihm dadurch gelingen würde - und so sieht es ja auch nach Sachverhaltsdarstellung aus - die Gemeinde zur Versetzung zu bewegen, so wäre ein Mangel nicht mehr gegeben. Oder - die Gemeinde hätte aufgrund der Besonderheiten - siehe oben - erst gar keinen Anspruch auf Duldung der Grundstücksnutzung, so wäre ohnehin kein Mangel gegeben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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