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Verkaufsvolllmacht für ein Bank

22.06.2009 06:11 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Guten morgen,

ich habe auf Druck der Bank vor ca. 2 Monaten meiner Hypothekenbank eine noterielle Verkaufsvollmacht erteilt.
Hintergrund war ein endfälliges Hypothekendarlehen das die Bank für einen gewissen Zeitraum verlängern wollte nur gegen Erteilung
der Verkaufsvollmacht . Grundsätzlich will die Bank das Darlehen nicht verlängern in diesem Zeitraum sollte eine Umfinanzierung stattfinden. Welche zu diesem Zeitpunkt fehlgeschlagen ist.
Nun ist dieser Zeitraum abgelaufen.
Kann ich die Verkaufsvollmacht von der Bank zurückfordern ?

Wenn ich die Vollmacht nicht zurückfordern kann, kann die Bank das Haus zu jedem Preis verkaufen und die Differenz zu dem Valutenstand bei mir anfordern ?
Da ich noch andere Immobilien besitze kann die Bank jederzeit und
sofort in meine anderen Immobilien reinpfänden ?
22.06.2009 | 07:49

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Online – Anfrage(n). Zunächst mache ich darauf aufmerksam, dass dieses Forum eine persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen soll. Das Forum ist dafür angedacht, eine erste rechtliche Orientierung zu ermöglichen.

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek); § 1113 Abs. 1 BGB. Bei einer Grundschuld (§§ 1191, § 1192 BGB) besteht zwischen dem Darlehensvertrag und der Grundschuld in der Regel insoweit eine Verbindung als bei Kündigung des Darlehensvertrages die Zwangsvollstreckung beantragt werden kann. Die vertragliche Grundlage hierfür ist regelmäßig die sogenannte Sicherungsabrede. Dies voraus geschickt antworte ich weiter wie folgt.


1. Kann ich die Verkaufsvollmacht von der Bank zurückfordern ?

Nach §§ 170, § 168 BGB bleibt eine Vollmacht grundsätzlich in Kraft, bis der Vollmachtgeber dem Bevollmächtigten das Erlöschen der Vollmacht anzeigt. Das Erlöschen der Vollmacht bestimmt sich nach dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis; § 168 Satz 1 BGB.

Ob Sie der Bank eine unwiderrufliche Grundstücksverkaufsvollmacht erteilt haben entzieht sich allerdings meiner Kenntnis.

Maßgebend ist diesbezüglich die notariell beurkundete Vereinbarung.

Dies begründe ich wie folgt:

Eine Vollmacht bedarf zwar gemäß § 167 Abs. 2 BGB grundsätzlich nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht. Beim Grundstücksverkauf ist dies gemäß § 311b BGB die notarielle Beurkundung.

Da die Grundstücksverkaufsvollmacht notariell beurkundet wurde ist es jedenfalls möglich wenn nicht gar wahrscheinlich, dass Sie der Bank unwiderrufliche Vollmacht erteilt haben.

Wenn nichts abweichendes vereinbart ist, so ist der Widerruf einer Vollmacht zwar grundsätzlich jederzeit möglich. Die Widerrufsmöglichkeit kann jedoch durch notariell beurkundeten Vertrag ausgeschlossen werden. Nicht aber durch einen einseitigen Verzicht des Vollmachtgebers (RG 109, 333; BayObLG DNotZ 97, 312).

Idealerweise lassen Sie das/die notariell beurkundeten Schriftstück(e) von einem Rechtsanwalt dahingehend prüfen, ob das Widerrufsrecht wirksam ausgeschlossen wurde.


2. Wenn ich die Vollmacht nicht zurückfordern kann, kann die Bank das Haus zu jedem Preis verkaufen und die Differenz zu dem Valutenstand bei mir anfordern?

Auch diese Frage kann ich auf Grund der knappen Angaben nicht abschließend beantwortet werden. Bei Zweifeln zum Umfang der Vollmacht ist der Inhalt der Vollmacht durch Auslegung zu ermitteln (§§11, § 157 BGB).

Maßgebend ist, wie die Bank Ihre Erklärung verstehen durfte und was verkehrsüblich ist. Insbesondere darf die Bank beim Verkauf nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen.

Das Risiko des Missbrauchs trägt zwar grundsätzlich der Vertretene. Wenn allerdings der Vertreter (Bank) und Käufer bewusst zum Nachteil des Vertretenen zusammenwirken (sogn. Kollusion), wird der Vertretene damit nicht verpflichtet; BGH NJW 89, 26. Die Inanspruchnahme des Vertretenen verstößt auch dann gegen Treu und Glauben, wenn der Vertreter in ersichtlich verdächtiger Weise von der Vollmacht Gebrauch gemacht hat, so dass sich dem Käufer der begründete Verdacht eines Treueverstoßes aufdrängen muss (BGH 113, 315; BAG NJW 97, 1940).


3. Da ich noch andere Immobilien besitze kann die Bank jederzeit und sofort in meine anderen Immobilien rein pfänden?

Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt gemäß § 866 ZPO durch Eintragung einer Sicherungshypothek.

Vollstreckungsvoraussetzungen sind neben dem Antrag insbesondere ein Vollstreckungstitel (§§ 704, § 795 ZPO), Vollstreckungsklausel (§ 724 ZPO), Zustellungsnachweis (§ 750 ZPO), Fälligkeit der Vollstreckungsforderung (§ 751 ZPO) und Ablauf einer Wartefrist (§§ 750 Abs. 3 ZPO, § 798 ZPO). Will der Gläubiger dann als Hypothekengläubiger Zahlung aus dem Grundstück erlangen, müsste er dann noch die Zwansversteigerung oder - verwaltung als selbständige weitere Maßnahme betreiben.

Da die Bank gegen Sie wohl noch keinen Vollstreckungstitel (§§ 704, § 795 ZPO) erwirkt hat, ist also nicht damit zu rechnen, dass die Bank in naher Zukunft die Zwangsvollstreckung in andere, nicht hypothekarisch gesicherte Grundstücke, betreiben wird.

Die Gefahr, dass die Grundstücke letztlich "zwangsweise" verwertet werden, ist jedoch zweifelsohne gegeben.

Wird ohne hinreichenden Grund das Darlehen gekündigt oder gar die Zwangsvollstreckung betrieben, empfiehlt es sich für die Betroffenen, sofort zu handeln und notfalls den Klageweg zu beschreiten. Gegen Vollstreckungsmaßnahmen kommt die Möglichkeit einer Vollstreckungsgegenklage in Betracht.

Ich empfehle, schon jetzt einen Anwalt zu konsultieren. Zur Vorbereitung auf den Termin sollten Sie eine Akte mit den wichtigsten Unterlagen zusammenzustellen. Dies sind u.a. der Darlehensvertrag, Kopie der dinglichen Sicherheiten, Sicherungsabrede, Jahreskontoauszüge für das/die Darlehen, Schriftverkehr mit der Bank und ggf. Gutachten zum Immobilienwert.

Ich weise darauf hin, dass diese Antwort eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann, zumal durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung folgen könnte und mir keine Unterlagen vorliegen. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich über die kostenfreie Nachfragefunktion bei mir nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2009 | 11:17

Danke für diese erst Information:

1. In der Vollmacht ist nicht ausgesagt mit unwiderruflich.
Die Vollmacht ist zwar noteriell abgeschlossen worden aber keinerlei
Vemerk auf unwiderruflich. Kann man jetzt davon ausgeben das
am die Vollmacht von der Bank zurückforden kann ?

2. Wenn ich die Vollmacht zurückfordere wird die Bank das
endfällige Darlehen sofort fälligstellen. Kann die Bank dann
sofort in andere Immobilien dh. bei anderen Gläubigern reinpfänden
bzw eine Sicherungshypothek eintragen oder muss erst ein Vollstreckungsbescheid vorliegen.
Wie lang dauer es in der Regel bis ein Vollstreckungsbescheid
vorliegt und die Bank darauf vollstrecken kann und wie lange dauert es bis die anderen Bank dies erfahren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2009 | 12:48

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte.

1. Nach der Rechtsprechung kann die Unwiderruflichkeit einer Vollmacht nur vereinbart werden, wenn ein mindestens geleichwertiges Interesse des Bevollmächtigten an der Vollmacht vorliegt (BGH NJW-RR 1991, 439). Bereits das Vorliegen dieser Voraussetzung ist äußerst fraglich. Zudem wurde eine Unwiderruflichkeit der Vollmacht nach Ihren Angaben nicht beurkundet. Selbst eine unwiderrufliche Vollmacht könnte außerdem aus wichtigem Grund widerrufen werden (BGH NJW 1988, 2602).

Alles in allem sehe ich die Chancen daher günstig, dass Sie die Vollmacht jederzeit widerrufen könnten.


2. Ist für die Rückerstattung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist würde in diesem Fall nach § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB drei Monate betragen. Da Sie jedoch angeben („endfällig“), dass der Darlehensvertrag bereits ausgelaufen ist, ist das Darlehen wohl zur Rückzahlung längst fällig und die finanzierende Bank hat die Rückzahlung auf Grund der Grundstücksveräußerungsvollmacht (einstweilen) gestundet.

Angenommen, dass Sie die Vollmacht widerrufen können und von dieser Möglichkeit tatsächlich Gebrauch machen, so könnte die Bank auf Grund der ihr gewährten Sicherheite(n) dann entsprechende Zwangsvollstreckung in die Wege leiten.

Wenn die Bank die Eintragung einer Sicherungshypothek in das Grundbuch anstrebt, so kann leider keine zuverlässige Prognose abgegeben werden, wie lange es konkret dauern würde, bis die Sicherungshypothek letztlich in das Grundbuch eingetragen wird und damit andere Kreditgeber hiervon Kenntnis erlangen können.

Der Zeitablauf hängt stark von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab. Insbesondere auch von der jeweiligen Arbeitsbelastung der für Grundbuchsachen zuständigen Gerichte. Sofern Sie andenken sollten, Vermögenswerte, wie Grundbucheigentum an Dritte übertragen zu wollen, sollten Sie sich zunächst klar machen, ob und inwieweit sonstiges Eigentum mit Sicherheiten zu Gunsten Dritter belastet ist.

Vor der Übertragung von Grundeigentum an Dritte sollte u.a. auch die Vorschrift des § 3 AnfG nicht übersehen werden:

§ 3 AnfG

Vorsätzliche Benachteiligung

(1) Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor der Anfechtung mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wußte, daß die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und daß die Handlung die Gläubiger benachteiligte.

(2) Anfechtbar ist ein vom Schuldner mit einer nahestehenden Person (§ 138 der Insolvenzordnung) geschlossener entgeltlicher Vertrag, durch den seine Gläubiger unmittelbar benachteiligt werden. Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag früher als zwei Jahre vor der Anfechtung geschlossen worden ist oder wenn dem anderen Teil zur Zeit des Vertragsschlusses ein Vorsatz des Schuldners, die Gläubiger zu benachteiligen, nicht bekannt war.

Alles in allem empfehle ich nochmals, einen Anwalt zu konsultiert. Immerhin steht Grundstücksvermögen in Rede, welches Sie nicht leichtfertig (ohne juristischen Beistand) auf das Spiel setzen sollten. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche in der Sache viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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