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Verkauf von Schwarzbauten


07.04.2006 21:53 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Guten Abend,

bei uns gibt es das folgende Problem:

Wir besitzen ein Schrebergartenhaus in NRW auf gepachtetem Gelände (Erbpacht) mit Wohnrecht (§18, Überleitungsvorschriften für Lauben, BKleingG vom 28.02.1983)

Dieses Gartenhaus ist in einem bewohnbaren Zustand und soll verkauft werden.

Jetzt aber zu unserem Problem:
Gekauft haben wir vor 25 Jahren ein Haus mit einer Grundfläche von 40 qm (im Vertrag nicht dokumentiert), einen angrenzenden gemauerten Schuppen von etwa 7 qm und eine ans Haus gebaute überdachte Terrasse, welche wohl ohne Baugenehmigung entstand, da nicht in den Katasterplänen eingezeichnet.
Entstanden ist daraus im Laufe der Jahre ein etwa 65 qm großes Haus (die überdachte Terrasse wurde zum Wohnzimmer umgebaut) mit zusätzlichen geschlossenen und überdachten Schuppenflächen (Holz) von etwa 25 qm.
Dies alles war bis dato quasi „üblich“ im gesamten Gartengelände und geschah mit Wissen und / oder stillschweigendem Einverständnis des Verpächters, der dann entsprechende Pachtzinserhöhungen versandte.

Die Beantragung einer nachträglichen offiziellen Baugenehmigung ist völlig auszuschließen.

Wir haben nicht vor den Käufer über den Tisch zu ziehen und ihn über diese Zustände im Unklaren zu lassen und etwas zu verschweigen. Klar sind wir dafür auch bereit finanzielle Minderungen des Kaufpreises zu akzeptieren.
Aber wenn dem dann so ist, möchten wir gegebenenfalls nicht anschließend zusätzlich noch in die finanzielle Pflicht genommen werden, weil wir doch haften als Verursacher.

Können wir uns nun beim Verkaufs des Hauses vertraglich absichern, dass wir nach dem Verkauf und auch in der fernen Zukunft nicht für z.B. entstehende Bußgelder und Rückbaukosten herangezogen werde?
Wie ist solch ein Vertrag zu formulieren?
Worauf muss ich achten?
Gibt es derartige „Freizeichnungklauseln“?

Vielen Dank im voraus für Ihre Mühe und mit freundlichen Grüßen.
07.04.2006 | 22:02

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie müssen im Vertrag ausdrücklich im Vertrag darauf hinweisen, dass das Haus ohne Baugenehmigung erstellt worden ist und eine nachträgliche Genehmigung voraussichtlich nicht erteilt wird. Damit würden Sie in ausreichendem Maße auf das bestehende Risiko hinweisen. Allerdings könnten Sie noch von einem Anwalt für Baurecht prüfen lassen, ob Sie sich nicht evtl. auf einen Bestandschutz berufen können, mit der Folge, dass keine Abrissverfügung ergehen darf.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

www.kanzlei-glatzel.de


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2006 | 22:18

Danke für die schnelle Antwort :-)

Gott sei Dank gehts ja nicht gleich ums ganze Haus sondern nur um diesen Anbau. Das mit dem Bestandsschutz zur Vermeidung einer Abrissverfügung werde ich auf jeden Fall mal nochmals anfragen. Danke für den Tip.

Meine Nachfrage:
Wie könnte eine rechtsichere (möglichst auch noch käufergefällige) Formulierung dieses Schwarzbauzustandes in dem Vertrag aussehen? Gibt es für den Verkauf solcher Schrebergartenhäuser mit oder auch ohne Wohnrecht eigentlich sowas wie Vertragsvorlagen und wenn, wo bekommt man diese?

Danke im voraus und ein schönes Wochenende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2006 | 12:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine konkrete Formulierung gibt es nicht, Ihr Wille muss nur klar und verständlich zum Ausdruck kommen. Ansonsten können Sie sich einen Vertrag bzw. Vertragsklausel von einem Rechtsanwalt erstellen lassen. Dieser könnte mögliche Haftungsrisiken vertraglich ausschließen. Bitte haben Sie aber ein Nachsehen, dass eine vertragliche Gestaltung aus haftungsrechtlichen Gründen im Rahmen einer Erstberatung nicht erbracht werden kann.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt

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