Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
der Makler hat in der Tat zahlreiche Offenbarungs- und Hinweispflichten zu erfüllen. Dazu gehört sicher auch die Aufklärung darüber, wie rechtlich das Miteigentum am Dachgeschoss erworben wird. Ob dies vorliegend überhaupt möglich ist, vermag ich ohne die Prüfung weiterer Unterlagen, insbesondere des Testaments, nicht zu sagen.
Wenn Sie nur Nacherben sind, was aus Ihrer Schilderung hervorgeht, könnte die Formulierung "zu der Wohnung gehören auch Dachgeschossanteile" in der Anzeige in der Tat missverständlich, ja sogar irreführend sein. Die Aussicht, durch Erbteilskauf Mitglied einer Erbengemeinschaft werden zu müssen, ist ja in der Tat nicht attraktiv.
Eine andere Frage ist aber, ob diese Informationspflicht auch schon in der Anzeige erfüllt sein muss, zumal es sich bei einer Anzeige lediglich um eine invitatio ad offerendum handelt, nicht um ein rechtlich bindendes Angebot. So beschäftigt sich die Rechtsprechung vor allem mit solchen Fällen, in denen eine Aufklärung durch den Makler insgesamt nicht erfolgte, so BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13
- zum Falle einer arglistigen Täuschung bei unterlassener Anzeige der Nutzungsänderung oder OLG München, Urteil vom 14.04.2005 - 19 U 5861/04
zur Maklerhinweispflicht bei wechselnder Anzeige zur Gartengröße. Eine fehlende Aufklärung hat sich der Verkäufer unter Umständen auch zurechnen zu lassen.
Das ist vorliegend aber nicht der Fall, da eine vollständige Aufklärung nach Ihren Angaben ja dann noch zumindest mündlich erfolgt (was dokumentiert werden sollte). Spätestens wenn die notariellen Vertragsentwürfe vorliegen, würden den Käufern ja klar, dass das Dachgeschoss nicht etwa im Wege eines Sondernutzungsrechts zum Wohnungseigentum zugeordnet ist, sondern die rechtliche Situation sich komplizierter darstellt. Es liegt ähnlich wie mit anderen rechtlichen Details, die regelmäßig nicht in einer Anzeige offenbart werden, so wie die Belastung des Vertragsobjekts mit Grundschulden und ähnlichem.
Ich kann nach alledem die Bedenken des B gegen die Anzeige nicht teilen. Durch den Hinweis, dass es sich bezüglich des Dachgeschosses um Anteile handelt, wird meines Erachtens bereits in der Anzeige hinreichend deutlich auf die rechtliche Situation Rücksicht genommen, so dass die Anzeige nicht unzulässig ist. Anders wäre das nur, wenn ausdrücklich geworben würde, zur Wohnung gehöre ein Dachgeschoss, denn das wäre falsch.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Sollte etwas unklar geblieben sein, so nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion. Gerne bin ich auch bei weiteren Fragen in dieser Angelegenheit behilflich; Sie können mich gerne unter meinen im Profil angegebenen Kontaktdaten kontaktieren. Insbesondere biete ich auf dieser Plattform zum günstigen Festpreis auch die Prüfung von notariellen Vertragsentwürfen (mit Entwicklung alternativer Regelungen bei Bedarf) an.
Mit den besten Grüßen
Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt
Port7 Rechtsanwälte
Münster in Westfalen
Antwort
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Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,
vielen Dank für Ihre ausführliche und klare Antwort. Nur noch eine Nachfrage bitte: B stört sich an der Formulierung in der Anzeige "Ferner gehören noch 2/15 Anteile an einem unausgebauten Dachgeschoß dazu", weil ja dort ein Anteil an einer Immobilie beworben wird, deren Miteigentümer er als Nacherbe ist ("ihr bietet das ohne mein Einverständnis durch einen Makler an"). Werden durch diese Formulierung also nicht nur die Offenbarungs- und Hinweispflicht des Maklers gegenüber Kaufinteressenten, sondern auch etwaige Rechte des am Verkauf nicht beteiligten Mit-Nacherben B nicht verletzt?
Herzlichen Dank im voraus und freundliche Grüße
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
gerne zu Ihrer berechtigten Nachfrage: Nach § 2042 BGB
kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, ohne Zustimmung der anderen, es sei denn, der Erblasser - hier Ihre Mutter - hat im Testament die Auseinandersetzung in Ansehung des Dachgeschosses ausgeschlossen oder von der Einhaltung einer Kündigungsfrist abhängig gemacht, § 2044 BGB
. Sollte sich also im Testament nichts Abweichendes finden, so hat B überhaupt kein Recht, Ihren Verkauf zu boykottieren. Sie können daher - vorbehaltlich der Prüfung des Testaments, die ich Ihnen gerne nochmals anbiete - frei über Ihre Anteile verfügen.
Mit den besten Grüßen
Andreas Neumann
