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Verkauf von Immobilienanteil in Erbengemeinschaft durch Verkauf des Erbteils


| 07.10.2017 09:56 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Der Makler muss nicht bereits in der Anzeige über alle rechtlichen Details eines möglichen Kaufs aufklären. So reicht es, wenn im Rahmen der Verkaufsverhandlungen über die Tatsache, dass ein Dachgeschoss nur im Wege einer Beteiligung an einer Erbengemeinschaft erworben werden kann, aufgeklärt wird.


Meine Brüder A, B und ich haben von unserer Mutter zwei Wohnungen geerbt, sowie als Untererben Anteile am (ungenutzten) Dachgeschoss desselben Hauses. In einer notariellen Teilerbenauseinandersetzung haben A und ich eine der beiden Wohnungen gemeinschaftlich übernommen, B die andere. Alle anderen teilbaren Vermögenswerte wurden bereits aufgeteilt. Lediglich die Dachgeschossanteile konnten nicht zwischen A, B und mir aufgeteilt werden, da wir dort wie gesagt Untererben einer vorgängigen Erbengemeinschaft (Geschwister meiner Mutter) sind.
Nun wollen A und ich unsere Wohnung verkaufen. Die einzige Möglichkeit, auch unser Miteigentum am Dachgeschoss zu veräußern ist, unseren ansonsten entleerten Erbteil nach unserer Mutter zu verkaufen. A und ich haben B angeboten, unsere Erbteile auf diese Weise abzukaufen, was er abgelehnt hat.
Wir haben nun einen Makler mit dem Verkauf der Wohnung beauftragt und ihm die Situation des Dachgeschosses geschildert. In der Verkaufsanzeige steht, dass zu der Wohnung auch Dachgeschossanteile gehören; dass dafür der separate Kauf des Erbteils nötig ist, steht allerdings noch nicht drin und wird Interessenten nur mündlich erläutert. Unser Bruder B stört sich jetzt daran. Ist die Darstellung in der Anzeige illegal oder anderweitig unzulässig?
07.10.2017 | 12:37

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

der Makler hat in der Tat zahlreiche Offenbarungs- und Hinweispflichten zu erfüllen. Dazu gehört sicher auch die Aufklärung darüber, wie rechtlich das Miteigentum am Dachgeschoss erworben wird. Ob dies vorliegend überhaupt möglich ist, vermag ich ohne die Prüfung weiterer Unterlagen, insbesondere des Testaments, nicht zu sagen.

Wenn Sie nur Nacherben sind, was aus Ihrer Schilderung hervorgeht, könnte die Formulierung "zu der Wohnung gehören auch Dachgeschossanteile" in der Anzeige in der Tat missverständlich, ja sogar irreführend sein. Die Aussicht, durch Erbteilskauf Mitglied einer Erbengemeinschaft werden zu müssen, ist ja in der Tat nicht attraktiv.

Eine andere Frage ist aber, ob diese Informationspflicht auch schon in der Anzeige erfüllt sein muss, zumal es sich bei einer Anzeige lediglich um eine invitatio ad offerendum handelt, nicht um ein rechtlich bindendes Angebot. So beschäftigt sich die Rechtsprechung vor allem mit solchen Fällen, in denen eine Aufklärung durch den Makler insgesamt nicht erfolgte, so BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13 - zum Falle einer arglistigen Täuschung bei unterlassener Anzeige der Nutzungsänderung oder OLG München, Urteil vom 14.04.2005 - 19 U 5861/04 zur Maklerhinweispflicht bei wechselnder Anzeige zur Gartengröße. Eine fehlende Aufklärung hat sich der Verkäufer unter Umständen auch zurechnen zu lassen.

Das ist vorliegend aber nicht der Fall, da eine vollständige Aufklärung nach Ihren Angaben ja dann noch zumindest mündlich erfolgt (was dokumentiert werden sollte). Spätestens wenn die notariellen Vertragsentwürfe vorliegen, würden den Käufern ja klar, dass das Dachgeschoss nicht etwa im Wege eines Sondernutzungsrechts zum Wohnungseigentum zugeordnet ist, sondern die rechtliche Situation sich komplizierter darstellt. Es liegt ähnlich wie mit anderen rechtlichen Details, die regelmäßig nicht in einer Anzeige offenbart werden, so wie die Belastung des Vertragsobjekts mit Grundschulden und ähnlichem.

Ich kann nach alledem die Bedenken des B gegen die Anzeige nicht teilen. Durch den Hinweis, dass es sich bezüglich des Dachgeschosses um Anteile handelt, wird meines Erachtens bereits in der Anzeige hinreichend deutlich auf die rechtliche Situation Rücksicht genommen, so dass die Anzeige nicht unzulässig ist. Anders wäre das nur, wenn ausdrücklich geworben würde, zur Wohnung gehöre ein Dachgeschoss, denn das wäre falsch.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Sollte etwas unklar geblieben sein, so nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion. Gerne bin ich auch bei weiteren Fragen in dieser Angelegenheit behilflich; Sie können mich gerne unter meinen im Profil angegebenen Kontaktdaten kontaktieren. Insbesondere biete ich auf dieser Plattform zum günstigen Festpreis auch die Prüfung von notariellen Vertragsentwürfen (mit Entwicklung alternativer Regelungen bei Bedarf) an.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Port7 Rechtsanwälte
Münster in Westfalen


Nachfrage vom Fragesteller 07.10.2017 | 12:58

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,
vielen Dank für Ihre ausführliche und klare Antwort. Nur noch eine Nachfrage bitte: B stört sich an der Formulierung in der Anzeige "Ferner gehören noch 2/15 Anteile an einem unausgebauten Dachgeschoß dazu", weil ja dort ein Anteil an einer Immobilie beworben wird, deren Miteigentümer er als Nacherbe ist ("ihr bietet das ohne mein Einverständnis durch einen Makler an"). Werden durch diese Formulierung also nicht nur die Offenbarungs- und Hinweispflicht des Maklers gegenüber Kaufinteressenten, sondern auch etwaige Rechte des am Verkauf nicht beteiligten Mit-Nacherben B nicht verletzt?
Herzlichen Dank im voraus und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.10.2017 | 13:14

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihrer berechtigten Nachfrage: Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, ohne Zustimmung der anderen, es sei denn, der Erblasser - hier Ihre Mutter - hat im Testament die Auseinandersetzung in Ansehung des Dachgeschosses ausgeschlossen oder von der Einhaltung einer Kündigungsfrist abhängig gemacht, § 2044 BGB. Sollte sich also im Testament nichts Abweichendes finden, so hat B überhaupt kein Recht, Ihren Verkauf zu boykottieren. Sie können daher - vorbehaltlich der Prüfung des Testaments, die ich Ihnen gerne nochmals anbiete - frei über Ihre Anteile verfügen.

Mit den besten Grüßen

Andreas Neumann

Bewertung des Fragestellers 07.10.2017 | 17:07


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Herzlichen Dank! Über Ihre positive Bewertung freue ich mich wirklich sehr! Beste Grüße, Andreas Neumann
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