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Verkauf von Häusern mit Nießbrauch ohne Grundbucheintrag


| 31.07.2017 16:21 |
Preis: 52,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe 1980 mehrere Häuser von meinem Großvater geerbt. In dem selben Testament wurde für meinen Vater ein lebenslanger Nießbrauch an den Immobilien festgelegt. Dieser Sachverhalt ist einem notariell beurkundeten Testament niedergeschrieben und wurde seit dem auch so gelebt. Allerdings hat mein Vater den Nießbrauch in den Grundbüchern nie eintragen lassen. Da dies jetzt über 30 Jahre her ist, hat er - meinen Informationen nach - nun auch keine Möglichkeit mehr dazu.

Mein Vater hat sich seit damals nie um die Häuser gekümmert, d. h. er hat die Mieten kassiert, keine Rücklagen gebildet, keine Instandhaltungen durchgeführt usw. (laut Testament wäre er zur gewöhnlichen und außergewöhnlichen Instandhaltung sowie Modernisierung auf eigene Kosten verpflichtet). Ich würde die Häuser daher gerne verkaufen. Da der Nießbrauch nicht im Grundbuch steht, dürfte ein potenzieller Käufer die Häuser ja nach treu und glauben erwerben (denke ich).

Frage: Was sind die rechtlichen Konsequenzen, wenn ich die Häuser verkaufe - werde ich meinem Vater dann gegenüber Schadenersatzpflichtig, weil er ja keine Mieten mehr bekommt? Oder ist er selber Schuld, weil er sich nie ins Grundbuch hat eintragen lassen?
31.07.2017 | 16:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,



Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:


Von Ihrem Vorhaben kann ich nur deutlich abraten:

Sie werden die Häuser nicht im Wege des gutgläubigen Erwerbs an einen Dritten veräußern könne. Wenn ich Sie richtig verstehe, sind die Grundbücher der Immobilien nie berichtigt worden. Dann müsste der Erblasser noch als Eigentümer eingetragen sein.

Zwar können Sie als Erbe die Veräußerung betreiben, ohne selber als Eigentümer eingetragen zu sein. Sie müssen dann dem Notar und dem Grundbuchamt aber das notarielle Testament mit Eröffnungsvermerk zum Nachweis Ihres Eigentums vorlegen. Spätestens dann ergibt sich die Unrichtigkeit bzgl. des nicht eingetragenen Nießbrauchs.

Sollte - aus irgendeinem Grund - der Verkauf dennoch vollzogen werden, bestünde in der Tat eine Schadensersatzpflicht. Auch strafrechtliche Konsequenzen sind nicht mit letzter Sicherheit auszuschließen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.



Mit freundlichen Grüßen

Anja Holzapfel
-Rechtsanwältin-


Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2017 | 16:58

Nein, das ist ein Missverständnis:

Die Grundbücher sind alle berichtigt worden i. S. das ich überall als Eigentümer eingetragen bin (nicht mehr der Erblasser). Der Nießbrauch meines Vaters wurde jedoch nicht eingetragen (ggf. wurde dies einfach vergessen). Meinem Vater ist das bekannt, er hat dies aber nie korrigieren lassen, weil es ihm zu teuer war. Insofern könnte ein Käufer die Häuser von mir erwerben, ohne an den Nießbrauch gebunden zu sein.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.07.2017 | 17:03

Sehr geehrter Fragesteller,



in diesem Fall wäre Ihr Vorgehen zwar technisch möglich, das Problem der Schadensersatzpflicht und einer strafrechtlichen Relevanz bleibt jedoch bestehen.

Ich rate deshalb dringend dazu, mit Ihrem Vater gemeinsam eine Lösung zu finden oder Ihre Ansprüche ihm gegenüber - auf Instandhaltung usw. - ggf. mit anwaltlicher Hilfe durchzusetzen.


Mit freundlichen Grüßen aus Wunstorf

Anja Holzapfel

Ergänzung vom Anwalt 09.08.2017 | 09:17

Sehr geehrter Fragesteller,


auf Ihre Nachfrage möchte ich meine Antwort wie folgt ergänzen.

Sie haben mit einem Nießbrauch belastete Immobilien geerbt. Ihr Eigentumsrecht war damit von Anfang an durch den Nießbrauch eingeschränkt. Wenn das Grundbuch insoweit unrichtig ist, ist zwar der gutgläubige Erwerb durch einen Dritten möglich. In einem Immobilienkaufvertrag wird jedoch überlicherweise vom Verkäufer versichert, dass keine anderweitigen Rechte Dritter bestehen. Diese Versicherung wäre in Ihrem Fall falsch.

Durch den Nießbrauch besteht zwischen Ihnen und Ihrem Vater ein Rechtsverhältnis im Sinne der §§ 1030 ff BGB. Hieraus ergben sich gegeseitige Rücksichtnahmepflichten. Wenn Sie durch eine vertragliche Gestaltung mit einem Dritten bewusst das Nießbrauchsrecht Ihres Vaters zum Erlöschen bringen, indem Sie den Vertragspartner über das Nießbrauchsrecht im Unklaren lassen, kann Ihr Vater Schadensersatz in Höhe der entgangenen Gewinne aus der Vermietung verlangen.

Das Argument, er sei selber schuld, weil er nicht für eine Grundbuchberichtigung gesorgt habe, halte ich nicht für zielführend, weil erst die Veräußerung und die damit verbundene Täuschung des Erwerbers zu einem Erlöschen des Nießbrauchs führt. Bei dem von Ihnen beabsichtigten Verhalten handelt es sich um eine Vertragsverletzung zulsten Ihres Vaters.


Auch wenn dies nicht die Antwort ist, die Sie sich wünschen, hoffe ich, dass Sie meine Einschätzung nunmehr nachvollziehen können.


Mit freundlichen Grüßen

Anja Holzapfel
Bewertung des Fragestellers 31.07.2017 | 17:53


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"Antwort ziemlich dünn und wenig untermauert. "
Stellungnahme vom Anwalt:
Die Fragen, insbesondere nach der Schadensersatzpflicht, wurden beantwortet. Weitergehende Fragen hat der Fragesteller nicht gestellt. Ansonsten hätte er im Rahmen der Nachfrage die Möglichkeit gehabt, eventuell unklar Gebliebenes zu konkretisieren.
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 31.07.2017
3,2/5.0

Antwort ziemlich dünn und wenig untermauert.


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