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Verkauf und Kauf von Genossenschaftsanteilen an einer Kleinstwohnungsgenossenschaft

| 18. März 2021 01:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die Übertragung von Genossenschaftsanteilen ist nicht möglich, übertragen werden kann indes das Geschäftsguthaben. Die Übertragung muss schriftlich erfolgen und setzt voraus, dass der Erwerber Mitglied ist oder neu beitritt. Im letzteren Fall ist die Zulassung durch die Genossenschaft erforderlich.

Ich bin mit 9 weiteren Parteien dabei eine Wohnungsgenossenschaft zu gründen, die ihr einziges Wohnhaus erst noch errichten muss. Die Rechtsform der Genossenschaft ist gesetzt, da es sich um ein kommunales Baugrundstück handelt, das über Erbpacht günstig vergeben wird.
Es sollen nur so viele Mitglieder aufgenommen werden, wie Wohneinheiten entstehen. Jeder Partei ist eine Wohneinheit zugewiesen/ausgewählt.
Diese Konstellation bringt es mit sich, dass jede Partei eine relativ hohe Einlage bzw. eine Menge Genossenschaftsanteil kaufen muss, um das EK der Genossenschaft für den Hausbau zur Verfügung zu stellen. Die ersten 20 Jahre kann die Genossenschaft keine Dividenden ausschütten und muss darüberhinaus auch eine recht hohe Miete verlangen. Erst danach wird das Wohnen extrem günstig.

Die Frage ist nun - da nicht alle Genossinnen über einen solch langen Zeitraum ihr Lebensplanung vorhersehen können - ob die Genossenschaftsanteile frei an jemand anderen verkauft werden können für einen frei zu vereinbarenden Aufschlag, zusätzlich zu dem nominellen Wert der Anteile. Hintergrund ist der, das die Aussicht auf sehr günstiges Wohnen die Anteile als sehr begehrlich erscheinen lassen und alle Genossinnen einen nicht unerheblichen EK-Anteil geleistet haben, der sonst vielleicht für die Altersvorsorge vorgesehen war.

Vielen Dank
Christian

Einsatz editiert am 18.03.2021 10:53:39

Eingrenzung vom Fragesteller
18. März 2021 | 11:12
18. März 2021 | 15:04

Antwort

von


(20)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Mitgliedschaft in der Genossenschaft selbst oder der Geschäftsanteil an einer Genossenschaft sind technisch nicht übertragbar. Übertragen werden kann jedoch das Geschäftsguthaben. Das Geschäftsguthaben stellt dabei den auf einen Geschäftsanteil tatsächlich gezahlten Betrag dar. Die Übertragung des Geschäftsanteils führt zum Ausscheiden des übertragenden Mitglieds aus der Genossenschaft ohne weitere Auseinandersetzung mit der Genossenschaft, hat also grundsätzlich den gewünschten Effekt.

Die Übertragung des Geschäftsguthabens wird zunächst durch § 76 Abs. 1 Genossenschaftsgesetz (GenG) geregelt:

Zitat:
Jedes Mitglied kann sein Geschäftsguthaben jederzeit durch schriftliche Vereinbarung einem anderen ganz oder teilweise übertragen und hierdurch seine Mitgliedschaft ohne Auseinandersetzung beenden oder die Anzahl seiner Geschäftsanteile verringern, sofern der Erwerber, im Fall einer vollständigen Übertragung anstelle des Mitglieds, der Genossenschaft beitritt oder bereits Mitglied der Genossenschaft ist und das bisherige Geschäftsguthaben dieses Mitglieds mit dem ihm zuzuschreibenden Betrag den Geschäftsanteil nicht übersteigt.


Das hat zur Konsequenz, dass ein Verkauf nur an Personen in Betracht kommt, die entweder bereits ebenfalls Mitglied der Genossenschaft sind oder im Zuge des Erwerbs des Geschäftsguthabens Mitglied werden. Das setzt wiederum nach § 15 Abs. 1 S. 1 GenG voraus, dass der Erwerber von der Genossenschaft als Mitglied zugelassen wird. Diese Vorschrift lautet:

Zitat:
Die Mitgliedschaft wird durch eine schriftliche, unbedingte Beitrittserklärung und die Zulassung des Beitritts durch die Genossenschaft erworben.


Auf die Zulassung des Erwerbers steht Ihnen als Mitglied gegen die Genossenschaft grundsätzlich kein Anspruch zu (Geibel, in: Henssler/Strohn, Gesellschaftsrecht, 5. Aufl. 2021, § 76 GenG Rn. 2). Dies setzt der Übertragbarkeit von Geschäftsanteilen Grenzen und wird sich auch in der Preisbildung, die grundsätzlich frei ist, niederschlagen.

Neben den geschilderten Vorgaben können Bestimmungen der Satzung der Genossenschaft zu beachten sein. Nach § 76 Abs. 2 Halbsatz 1 GenG kann die Satzung die Übertragung von Geschäftsguthaben unter bestimmten Bedingungen ausschließen oder an zusätzliche Bedingungen knüpfen. Hier kommt es auf die für Ihre Genossenschaft gültige Satzung an, so dass ich hierzu derzeit nichts Näheres sagen kann. Wichtig ist, dass Sie sich, soweit es bereits einen Satzungsentwurf gibt, diesen zur Frage der Übertragung genau ansehen (Ausschluss / Zusatzbedingungen?).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Schulz

Bewertung des Fragestellers 23. März 2021 | 09:39

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