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Verkauf trotz Vorkaufsrecht beschleinigen?


| 31.12.2009 16:08 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Ich habe mein Elternhaus von meinen Eltern auf Rentenbasis übernommen. Bis zum Tod meiner Eltern habe ich 20 Jahre
die vereinbarte Rente bezahlt und bin nun nach ihrem Ableben Eigentümer dieser Immobilie.
Aufgrund verschiedener Erwägungen möchte ich nun diese Immobilie veräußern. Leider wurde aber vor 20 Jahren ein Passus ins Grundbuch
übernommen, dass meine Schwester dingl. Vorkaufsrecht besitzt.
Nun ist meine Schwester in jederlei Hinsicht "abgestürzt" (Alkohol, Medik. etc.) und lebt von Hartz IV. Sie wird mit Sicherheit niemals in der Lage sein die Immobilie zu kaufen.
Nun ist unser Verhältnis zueinander sehr schlecht und sie wird
mit allen Mitteln versuchen, mir durch ihr Vorkaufsrecht
auf die Immobilie Schwierigkeiten zu machen (z.B. entspr.
Verzögerungen bei Vorlage eines Kaufvertrages durch einen Dritten,
"Erpressung" mit Forderungen nach Abstandszahlungen etc.)
Welche Möglichkeiten habe ich, wenn offensichtlich klar (und auch überprüfbar!!!) ist, dass meine Schwester als Vorkaufsberechtigte niemals in der Lage sein wird, ihre Vorkaufrechts einzulösen (mir aber nur Schlechtges will...), eine Löschung des Vorkaufsrechtes im Grundbuch zu erwirken?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Leider sehe ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung keine Möglichkeit um gegen beziehungsweise ohne den Willen Ihrer Schwester als vorkaufsberechtigte Personen einen Verkauf zu beschleunigen.

Dies hat im Endeffekt mit der Gesetzeslage zu tun. Ihre Schwester müsste nämlich auf ihr Vorkaufsrecht verzichten und die Löschung im Grundbuch bewilligen. Hier werden Sie leider nicht herumkommen, auch wenn Ihre Schwester das Vorkaufsrecht niemals wird wirksam ausüben können. In den §§ 875,876 BGB ist nämlich zwingend vorgeschrieben, dass in einem solchen Fall Ihre Schwester zustimmen muss.

In Ihrem Fall bleibt also leider nur der ganz normale Weg, der durch das Vorkaufsrecht vorgeschrieben ist.

Erst müssten Sie also zunächst den Vorkaufsfall herbeiführen. Hierzu müsste zwischen Ihnen und dem Drittkäufer ein Kaufvertrag geschlossen werden und Ihre vorkaufsberechtigte Schwester herüber in Kenntnis gesetzt werden.

In dem Kaufvertrag mit dem Drittkäufer sollte zwingend ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass Ihre Schwester doch das Vorkaufsrecht ausüben sollte, integriert werden.

Sollte Ihre Schwester nämlich wider Erwarten ihr Vorkaufsrecht doch ausüben, so hätten Sie zwei rechtlich wirksame Kaufverträge geschlossen, sodass Sie sich gegenüber dem anderen Käufer schadensersatzpflichtig machen könnten. Hierzu sollte das Rücktrittsrecht vereinbart werden.

Ab dem Zeitpunkt dieses Vorkauffalles und der Kenntnis Ihrer Schwester hiervon hat sie nach dem Gesetz zwei Monate Zeit (vgl. § 469 Abs.2 BGB), um ihr Vorkaufsrecht wahrzunehmen.

Sie müssten also grundsätzlich diese zwei Monate abwarten und wären danach von dem Vorkaufsrecht insoweit befreit, als dass Sie das Grundstück bedenkenlos weiterveräußern könnten beziehungsweise der mit dem anderen Käufer geschlossene Kaufvertrag endgültig bestandskräftig werden würde.



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben auch wenn ich es bedaure, Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können.. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag und einen guten Rutsch ins neue Jahr!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/3088316

Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2009 | 16:59

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Ich hätte noch eine kurze Nachfrage:

Sollte meine Schwester bei Vorlage eines notariell beglaubigten
Kaufvertrages mit einem Dritten einmal auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet haben, dieser Kaufvertrag mit einem Dritten dann aber doch nicht zum Tragen kommen sollte, hat sich das mit dem Vorkaufsrecht dann erledigt, oder müsste ich bei jedem potentiellen
Käufer auch später immer wieder erneut bei meiner Schwester nachfragen...?


Vielen Dank für Ihre Mühe

Dr. B.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.12.2009 | 17:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich ist auch das dingliche also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht gem. § 1097 1. Halbsatz BGB auf einen Vorkaufsfall beschränkt, sodass Sie grundsätzlich nicht bei jedem Verkauf nachfragen müssen, sofern Ihre Schwester einmal wirksam auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat. In diesem Fall hätten Sie gegen Ihre Schwester nach einmaligem Verzicht ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung.

Hiervon gibt es aber eine Ausnahme gemäß § 1097 2. Halbsatz BGB und zwar für den Fall, dass das Vorkaufsrecht auch für weitere Fälle bestellt worden ist. Ob dies der Fall ist ergibt sich aus dem Grundbuch und lässt sich von mir anhand Ihrer Sachverhaltschilderung leider deshalb nicht abschließend beantworten.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag und einen guten Rutsch ins neue Jahr!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
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Fax: 0471/3088316

Bewertung des Fragestellers 02.01.2010 | 11:09


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