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Verkauf selbstgenutzer Immobilie und Rückmietung mit Absicherung (Wohnrecht)

| 16.10.2020 21:36 |
Preis: 85,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


Ehepaar - beide 79 - möchten Ihre Immobilie verkaufen und zukünftig in dem Objekt als Mieter wohnen und Miete zahlen. Gleichzeitig soll die Wohnsituation für jeden einzelnen über ein Wohnrecht abgesichert werden.

1a.) Das Wohnrecht soll für jeden Einzelnen auf Lebenszeit erstranging im Grundbuch eingetragen werden. Macht es Sinn, zusätzlichen Schutz bei Störungen zu vereinbaren ? In Form einer Rückauflassung bei Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren oder mangelndem Kapitaldienst, sofern die Immobilie mit Pfandrecht belastet wird (Schutz vor Zugriff der Bank) ?

1b) Gibt es eine andere Möglichkeit eine vergleichbare Sicherheit für die Verkäufer (zukünftige Mieter) zu erreichen - aber gleichzeitig den ersten Rang für die finanzierende Bank "freizuhalten"

2.) Wie sollte idealerweise der Käufer geschützt werden, sofern die Mietzahlung bei gleichzeitigem Wohnrecht ausbleibt ?

3.) Gibt es andere Lösungen, so eine Wohnsituation für beide Parteien intelligent abzusichern ?


Einsatz editiert am 17.10.2020 09:17:12
18.10.2020 | 10:16

Antwort

von


(52)
Roseplatz 6
31787 Hameln
Tel: 01772422226
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Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r, 
 
nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen Stellung:


1a.) Das Wohnrecht soll für jeden Einzelnen auf Lebenszeit erstranging im Grundbuch eingetragen werden.
Macht es Sinn, zusätzlichen Schutz bei Störungen zu vereinbaren ? In Form einer Rückauflassung bei Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren oder mangelndem Kapitaldienst, sofern die Immobilie mit Pfandrecht belastet wird (Schutz vor Zugriff der Bank) ?

***Ja, die grundbuchliche Absicherung durch die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung ist das geeignete Mittel. 

1b) Gibt es eine andere Möglichkeit eine vergleichbare Sicherheit für die Verkäufer (zukünftige Mieter) zu erreichen - aber gleichzeitig den ersten Rang für die finanzierende Bank "freizuhalten"

***Nein. Denn durch die erstrangige Eintragung der Grundschuld zugunsten der Bank ginge das Wohnrecht durch eine Zwangsversteigerung unter. Die Kombination "erstrangige Absicherung der Bank und zugleich absolute Absicherung des Wohnrechts" ist nicht möglich. 


2.) Wie sollte idealerweise der Käufer geschützt werden, sofern die Mietzahlung bei gleichzeitigem Wohnrecht ausbleibt ?

***Hierzu könnte der Untergang des Wohnrechts bei Eintritt der auflösenden Bedingung in der Klausel zur Wohnrechtsbestellung im notariellen Kaufvertrag geregelt werden, ebenso wie die Bewilligung und Beantragung zur Eintragung im Grundbuch. Als auflösende Bedingung könnte sodann (entspr. den mietvertraglichen Klauseln) der Verzug mit mindestens 2 Monatskaltmieten vereinbart werden. 

Nach dem Beschluss des OLG München vom 18.12.2012 - Az: 34 Wx 452/12 - ist eine auflösend bedingte Wohnrechtseinräumung möglich. 


3.) Gibt es andere Lösungen, so eine Wohnsituation für beide Parteien intelligent abzusichern ?

***Siehe hierzu Antwort zu Frage 2.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen gerne unter RA-Fey@web.de für etwaige Rückfragen zur Verfügung. 
 
Mit freundlichen Grüßen

Andrea Fey
Rechtsanwältin
Notarin in Hameln


Bewertung des Fragestellers 18.10.2020 | 14:40

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"klare Aussagen - verständlich formuliert. So habe ich es mir vorgestellt."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 18.10.2020
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