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Verkauf selbstgenutzer Eigentumswohnung


| 10.04.2006 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Ich habe mir im Jahre 1999 eine Eigentumswohnung gekauft und sie zu diesem Zeitpunkt meinem Vater kostenlos (d.h. ohne Miete) zur Nutzung überlassen. Im Jahre 2003 bin ich selber eingezogen und habe sie Ende letzten Jahres verkauft, d.h. sie war nie vermietet.

Ist in diesem Falle ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft entstanden ??
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Basis des dargestellten Sachverhaltes wie folgt:

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nicht vor und unterliegt damit auch nicht der Besteuerung, wenn

"§ 23 Abs. 1, Nr. Satz 3EStG. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

D.h. wenn Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung (2005) und in 2003 bis 2004 ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt haben, liegt bei der Veräußerung kein privates Veräußerungsgeschäft vor. Entscheiden ist danach, ob Sie bereits ab dem 01.01.2003 die Eigennutzung gegenüber dem Finantamt nachweisen können.

Sollte diese der Fall sein fällt keine "Spekulationssteuer" an.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeb.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2006 | 09:27

vielen Dank für die sehr zielführende Auskunft !

Da dieses nachweislich gegeben ist, würde kein steuerpflichtiger Verkauf vorliegen. Vielleicht könnten Sie mir bitte noch rein interessehalber mitteilen, ob generell eine entgeltlose Überlassung an einen Familienangehörigen auch als "eigene Wohnzwecke" angesehen wird.

Muß denn ein nicht steuerpflichtiger Verkauf nach "§ 23 Abs. 1, Nr. Satz 3EStG" dem FA überhaupt angegeben werden ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2006 | 09:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

1. Im BMF-Schreiben vom 05.10.2000, IV C 3 - S 2256 - 263/00, BStBl I 2000 Seite 1383 (Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte) findete sich im Punkt 5.3. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken folgendes:

"Der Steuerpflichtige muss das Wirtschaftsgut zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn er das Wirtschaftsgut allein, mit seinen Familienangehörigen oder gemeinsam mit einem Dritten bewohnt hat. Unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige Teile des Wirtschaftsguts einem Dritten unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die dem Steuerpflichtigen zu eigenen Wohnzwecken verbleibenden Räume müssen jedoch noch den Wohnungsbegriff erfüllen und ihm die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Ein Wirtschaftsgut wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (z.B. Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung; auf die Belegenheit der Wohnung in einem Sondergebiet für Ferien- oder Wochenendhäuser kommt es nicht an).

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut einem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die unentgeltliche Überlassung eines Wirtschaftsguts an andere - auch unterhaltsberechtigte - Angehörige stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG dar. Die Altenteilerwohnung in der Land- und Forstwirtschaft ist kein vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutztes Wirtschaftsgut.

2. Nach § 4 Satz 1 EigZulG ist gleichgestellt mit der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken an Angehörige i.S.d. § 15 AO, wozu auch die Eltern zählen.
Insoweit empfehle ich aufgrund der Tragweite, ob die Nutzung durch Ihren Vater, als zu „eigenen Wohnzwecken“ einzuordnen ist, die Rückfrage bei einem Steuerberater, da hierfür auch die getroffenen Vereinbarungen oder vertraglichen Regelungen maßgebend sein können, was ich im Rahmen dieses Forums nicht beurteilen kann.

Daran anküpfend wird sich die Frage, ob dem FA der Verkauf mitzuteilen ist oder nicht, mitbeantworten.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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