Verkauf in einer uneinigen Erbengemeinschaft

Question

Meine Schwester und ich sind gemäß notariellem Testament zu gleichen Teilen Erben eines mit einem 3-Familienhaus (260 qm) bebauten Grundstücks (709 qm) im Taunus. Meine Schwester hat ihren Hauptwohnsitz in Bayern im eigenen Haus. Sie hat das Dachgeschoss unseres 3-Familienhauses bis zum Jahre 1992 unter Aufwendung eigener Mittel in Höhe von ca. 30.000,--EUR zu einer Wohnung (Wohnzimmer mit Küche, Schlafraum und Duschbad) ausgebaut. Sie bewohnt diese Wohnung ca. 3-4 Mal im Jahr für je ca. 2-4 Wochen. Unsere Eltern haben im Testament bestimmt, dass nach möglicher Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum, meine Schwester die Wohnung im 1. OG sowie das Dachgeschoss erhält und ich die EG-Wohnung sowie die auf dem Grundstück befindliche Garage. Die Bildung von WEG ist im beiderseitigen Einverständnis aufgrund der hohen Kosten nicht möglich. Meine älteste Tochter ist im Frühjahr 2003 nach Renovierungsarbeiten auf Drängen unserer Mutter nach dem Tode unseres Vaters in die Wohnung im 1. OG eingezogen; ein Mietvertrag wurde unterzeichnet. Nach deren Tod, zog im Herbst 2006, ebenfalls auf ausdrücklichen Wunsch unserer Mutter, meine jüngste Tochter in die EG-Wohnung (bis dahin von unseren Eltern bewohnt) ein. Der Mietvertrag wurde mit mir und vollen Einverständnis meiner Schwester unterzeichnet und die Einrichtungsgegenstände übernommen. Meine Schwester und ich haben ebenfalls im vollen Einverständnis mündlich vereinbart, dass die Mietverträge vorerst auf unbestimmte Zeit laufen - da aber aufgrund der anfallenden Kosten der Verkauf ca. Ende 2010 anstehen soll.
Aufgrund persönlicher Unstimmigkeiten zwischen meiner Schwester und mir, verlangt diese nun den sofortigen Verkauf des Hauses. Diese hat auch angekündigt, Eigenbedarf für die Wohnung im 1. OG anzumelden, falls meine älteste Tochter dort nicht freiwillig auszieht (die Kinder meiner Schwester haben eigene Immobilien, die Enkelkinder sind erst 8 bzw. 13 Jahre alt).
Da ich zum Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt nicht bereit bin, bitte ich um Beantwortung folgender Fragen:
Kann meine Schwester meiner Tochter die Wohnung einfach kündigen?
Kann sie mich zu einem sofortigen Verkauf zwingen?
Wenn ja, wie lange dauert es erfahrungsgemäß bis zu einem Gerichtsentscheid?
Wie lange hätten meine Töchter Zeit, sich neue Wohnungen zu suchen, falls diese ausziehen müssen?
Wie hoch wären die anfallen Kosten (Anwalts- und Gerichtskosten) bei einem Schätzwert der Immobilie aus dem Jahre 1999 von ca. 1.000.000,--DM?
Kann meine Schwester die volle Auszahlung ihrer Aufwendungen für das Dachgeschoß nach Verkauf des Hauses verlangen oder steht ihr nur der Zeitwert zu?
Wie stehen die Chancen für einen Verkauf, wenn das renovierungs- und modernisierungsbedürftige Haus voll vermietet veräußert werden soll?

Rechtsanwalt Karlheinz Roth · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.

Eine Kündigung durch Ihre Schwester ist nicht möglich, da nach dem Erbfall Sie und Ihre Schwester auf der Vermieterseite als Rechtsnachfolger in den Mietvertrag eingetreten sind.
Eine wirksame Kündigung kann daher nur durch Sie und Ihre Schwester erfolgen, es sei denn, Sie haben Ihre Schwester bevollmächtigt.
Letzteres dürfte vor dem Hintergrund des Familienzwistes nicht der Fall sein.

2.

Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB: Auseinandersetzung jederzeit die Auseinandersetzung verlangen.

Da die Teilung des Grundstücks in Natur ausgeschlossen ist, erfolgt nach § 753 BGB: Teilung durch Verkauf die Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses.
Ein sofortige Verkauf ist hierbei nicht vorgesehen.

Die Miterben können sich aber auf einen freihändigen Verkauf verständigen, um insgesamt einen höheren Erlös zu erzielen.
Sollte keine Einigung erzielt werden, käme es zu einer Zwangsversteigerung (hier: Teilungsversteigerung).
Dieses Verfahren kann sich jedoch hinziehen, da zunächst ein Gutachter beauftragt werden muss, um den Verkehrswert zu ermitteln.
Das Verfahren selbst wird nicht von Amts wegen eingeleitet, sondern es bedarf insoweit eines Antrages eines der Miteigentümer/Miterben.

Das Verfahren der Teilungsversteigerung dient der „Aufhebung einer Gemeinschaft“. Es kommt dann zum Zuge, wenn die Gemeinschaftsmitglieder so zerstritten sind, dass eine einvernehmliche Einigung über die Auseinandersetzung der Gemeinschaft nicht erzielt werden kann.

Ein solches Verfahren kann sich über mehrere Monate hinziehen (zwischen 4 und 12 Monaten).

Es dürfte auf der Hand liegen, dass mietfreie Immobilien einen höheren Erlös generieren als solche, die mit Mietverträgen "belastet" sind.
Insoweit wäre es sinnvoll, wenn Ihre Töchter - im Falle einer Teilungsversteigerung - bereits ausgezogen wären.

Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren fallen mit Termin bei einem Streitwert von EUR 50.000,00 Anwaltsgebühren in Höhe von EUR 836,80 an.
Darüber hinaus muss mit Sachverständigenkosten zwischen EUR 1.500,00 und 2.000,00 gerechnet werden.

Der Erlös aus der Teilungsversteigerung würde dann entsprechend den Erbanteilen an Sie und Ihre Schwester ausgekehrt werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

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Rechtsanwalt Karlheinz Roth

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