Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.
Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:
1.
Eine Kündigung durch Ihre Schwester ist nicht möglich, da nach dem Erbfall Sie und Ihre Schwester auf der Vermieterseite als Rechtsnachfolger in den Mietvertrag eingetreten sind.
Eine wirksame Kündigung kann daher nur durch Sie und Ihre Schwester erfolgen, es sei denn, Sie haben Ihre Schwester bevollmächtigt.
Letzteres dürfte vor dem Hintergrund des Familienzwistes nicht der Fall sein.
2.
Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen.
Da die Teilung des Grundstücks in Natur ausgeschlossen ist, erfolgt nach § 753 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses.
Ein sofortige Verkauf ist hierbei nicht vorgesehen.
Die Miterben können sich aber auf einen freihändigen Verkauf verständigen, um insgesamt einen höheren Erlös zu erzielen.
Sollte keine Einigung erzielt werden, käme es zu einer Zwangsversteigerung (hier: Teilungsversteigerung).
Dieses Verfahren kann sich jedoch hinziehen, da zunächst ein Gutachter beauftragt werden muss, um den Verkehrswert zu ermitteln.
Das Verfahren selbst wird nicht von Amts wegen eingeleitet, sondern es bedarf insoweit eines Antrages eines der Miteigentümer/Miterben.
Das Verfahren der Teilungsversteigerung dient der „Aufhebung einer Gemeinschaft“. Es kommt dann zum Zuge, wenn die Gemeinschaftsmitglieder so zerstritten sind, dass eine einvernehmliche Einigung über die Auseinandersetzung der Gemeinschaft nicht erzielt werden kann.
Ein solches Verfahren kann sich über mehrere Monate hinziehen (zwischen 4 und 12 Monaten).
Es dürfte auf der Hand liegen, dass mietfreie Immobilien einen höheren Erlös generieren als solche, die mit Mietverträgen "belastet" sind.
Insoweit wäre es sinnvoll, wenn Ihre Töchter - im Falle einer Teilungsversteigerung - bereits ausgezogen wären.
Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren fallen mit Termin bei einem Streitwert von EUR 50.000,00 Anwaltsgebühren in Höhe von EUR 836,80 an.
Darüber hinaus muss mit Sachverständigenkosten zwischen EUR 1.500,00 und 2.000,00 gerechnet werden.
Der Erlös aus der Teilungsversteigerung würde dann entsprechend den Erbanteilen an Sie und Ihre Schwester ausgekehrt werden.
Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -
Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de