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Verkauf geschenkter Wohung

| 26.07.2014 20:34 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)


Zusammenfassung: Gegenstand der Frage, war die Frage ob die Übertragung eines Grundstückes gegen Pflichtteilsverzicht gleichwohl ein Fall des § 23 I S. EStG darstellt oder als gemischte Schenkung einzuordnen ist

Eine durch meine Eltern 2002 angeschaffte Eigentumswohnung wurde mir 2006 per Schenkung übertragen. Die Schenkung war unentgeltlich. Es wurde vertraglich gegenüber des letztversterbenden Elternteils einen Pflichtteilsverzicht, sowie Rückforderungsrechte vereinbart. Rückforderungsrechte bei Verkauf, Belastung mit Rechten Dritter, Insolvenz und Vorversterben des Empfängers.
Die Wohnung wurde seit der Schenkung durch mich ohne Unterbrechung selbst als Hauptwohnsitz genutzt (keine gemischte Nutzung durch Arbeitszimmer etc.).
Nun habe ich die Wohnung in diesem Jahr mit Einverständnis der Eltern verkauft.
Wäre der Veräußerungsgewinn für mich nach Estg §23 steuerpflichtig, oder ist der Vorgang für die Einkommensteuer durch die Selbstnutzung und Ablauf der 10-Jahresfrist nach Anschaffung durch meine Eltern nicht relevant?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten. Bitte beachten Sie dabei, dass jede Änderung des Sachverhaltes oder Auslassung die rechtliche Lösung massiv verändern kann:

Nach § 23 I S.3 EStG bewirkt ein unentgeltlicher Erwerb durch Einzelrechtsnachfolge (z.B. Schenkung)nicht den Beginn der 10jährigen Veräußerungsfrist bei Spekulationsgeschäften.

Vielmehr wird für die Berechnung der Veräußerungsfrist dann darauf abgestellt, wann der Schenkende (Eltern) das Grundstück ursprünglich erworben hat. In Ihrem Fall würde daher auf den Kauf des Grundstückes durch Ihre Eltern im Jahre 2002 abgestellt werden, so dass die spätere Veräußerung in 2014 durch Sie keinen Spekulationsgewinn nach sich ziehen würde.

Voraussetzung dafür ist aber, dass die Übertragung auf Sie unentgeltlich erfolgte. Unproblematisch sind dahingehend die Rückforderungsrechte Ihrer Eltern, da diese lediglich den Inhalt der Schenkung begrenzen, jedoch nicht den unentgeltlichen Charakter der Schenkung als solche verändern.

Gleiches gilt m.E. nach auch für Ihren Pflichtteilsverzicht. Nach der Rechtsprechung
(BFH-Urteile vom 7.4.1992 (VIII R 59/89) BStBl. 1992 II S. 809; BFH v. 16.03.2001 - IV B 96/00) liegt in dem Verzicht auf einen Pflichtteilsanspruch gegen Gegenleistung grds. kein Entgelt.
Denn insoweit würde für den Pflichtteilsberechtigten allenfalls eine ungesicherte Erwerbschance bestehen, die vor dem Eintritt des Erbfalls weder übertragbar noch pfändbar ist, noch als bloße Erwerbsaussicht in Geld bewertbar sei (FG Hamburg, Urteil vom 22. Februar 1984 I 70/81).

Somit wäre auch hinsichtlich Ihres Pflichtteilsverzichtes Unentgeltlichkeit anzunehmen, so dass die Steuerfreiheit des Verkaufes auch daran nicht scheitern dürfte. Letzteres möchte ich jedoch aufgrund der Kürze der zur Verfügung stehenden Recherchezeit (2 Stunden nach Annahme der Frage) nicht mit abschließender Sicherheit bestätigen. Hier wäre noch weiterer Rechercheaufwand zu betreiben. Die oben zitierten Urteile deuten jedoch m.E. auf eine Unentgeltlichkeit darauf hin.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2014 | 14:11

Erst einmal vielen Dank für die schnelle und verständliche Antwort. Trotzdem noch folgende Frage. Wie in meiner ursprünglichen Frage geschildert, war die Wohnung durch mich selbt als Hauptwohnsitz seit 2006 genutzt. Ist es nicht so, dass selbst wenn der Pflichtteilsverzich in meinem Fall entgeltlichen Charakter hätte, der Veräußerungsgewinn aus genanntem Grund (selbstgenutztes Wohneigentum im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren) steuerfrei wäre?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2014 | 11:45

„…Ist es nicht so, dass selbst wenn der Pflichtteilsverzich in meinem Fall entgeltlichen Charakter hätte, der Veräußerungsgewinn aus genanntem Grund (selbstgenutztes Wohneigentum im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren) steuerfrei wäre?..."

Sehr geehrter Fragesteller,

mit Ihrer Aussage liegen Sie richtig. Gemäß § 23 I Nr. 1 S.3 EStG gibt es für eigengenutzte Wohnungen zwei Ausnahmeregelungen nach denen eine Veräußerung steuerfrei bleibt. Dies ist der Fall, wenn:

• -das Gebäude zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließl. zu eigenen Wohnzwecken dient(1. Alt.) oder

• - im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (2. Alt.).

In Ihrem Fall liegt nach Ihren Schilderungen sowohl ein Fall der ersten als auch der zweiten Alternative vor.
Die erste Alternative verlangt dabei eine ausschließl. iSv. ununterbrochene Eigennutzung des Gebäudes. Sind einzelne Gebäudeteile nicht ununterbrochen eigengenutzt gewesen, weil sie z.B. vermietet waren oder einem Arbeitszimmer dienten, so ist der darauf entfallende Teil des Gebäudes steuerpflichtig.

Anders als bei der zeitraumbezogenen 1. Alternative muss das Gebäude in der 2. Alternative in jedem der drei letzten Jahre tatsächlich selbst genutzt gewesen sein. Somit setzt die 2. Alternative eine längere Besitzzeit voraus, die nach Ihren Schilderungen des Sachverhaltes jedoch gegeben ist.

Die ursprünglich von mir geprüfte Haltefrist von 10 Jahren ist nachrangig, da sich eine Befreiung bereits aufgrund der oben dargestellten Fallvarianten des § 23 I Nr.1 S.3 EStG ergibt. Sollten jedoch aus anderen Gründen einer der o.g. Fälle nicht vorliegen, käme eine Befreiung nur noch aufgrund des zur Haltefrist Geschriebenen zum Tragen.


Bewertung des Fragestellers 28.07.2014 | 20:18

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