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Verkauf eines wiederaufgebauten, zuvor durch Brand zerstörten Gebäudes


18.10.2007 15:44 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Situation:

Die Gewerbeimmobilie (Gastronomie) unseres Kunden ist 2002 vollständig niedergebrannt. Nach einer gewissen Planungszeit wurde von der Ehefrau eine neue Gastronomieimmobilie mit zwei, von der Eigentümerin und deren Familie genutzten Wohnungen aufgebaut und im Jahr 2004 an den Geschäftsbetrieb des Ehemanns verpachtet.

Die Gesamtkosten des Wiederaufbaus betrugen netto:

- Grundstück : t€ 155

- Gebäude : t€ 1.108 ./. Vers.-Entschädigung t€ 926 = t€ 181
- Außenanlage : t€ 3
- Inventar : t€ 154 ./. Vers.-Entschädigung t€ 178 = t€ -43

Die Quote Privat / Gewerblich für die Umsatzsteuer = 18,53 / 81,47.

Obwohl es nach den angegebenen Zahlen nicht schlüssig ist, wurden für den Wiederaufbau zusätzlich rund 450 t€ Bankkredite eingesetzt, deren Zinsen nun als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Diese Immobilie soll nun für 700 t€ veräußert werden. Die 10-Jahresfrist ist nicht um. Wie hoch ist der Veräußerungsgewinn?

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Vorab: Eine genaue Berechnung lässt sich mit Ihren Angaben noch nicht abschließend durchführen.
Das Verhältnis der Nutzfläche des verpachteten Gebäudeteils zur Gesamtnutzfläche des Gebäudes ist unklar. Hier bedarf es im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion genaue m2 Angaben. Zudem ist von Interesse, in welcher Höhe die Summe von 700.000 EUR von dem Veräußerungspreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden entfallen. Zudem teilen Sie mit, dass Teile der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken bewohnt werden. Hier gilt eine Ausnahme von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns, wenn die Wohnung seit Anschaffung bzw. Fertigstellung ununterbrochen oder
im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss in der zweiten Alternative lediglich in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre vorgelegen haben.Das heißt, der Zeitraum muss nicht drei volle Kalenderjahre umfassen. Ich gehe vorliegend davon aus, dass eine der Alternativen gegeben ist.
Auswirkungen auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn ergeben sich noch durch die geltend gemachten Absetzungen und Sonderabschreibungen. Dies gilt aber nur dann, wenn das Wirtschaftsgut nach dem 31.7.95 angeschafft oder in das Privatvermögen überführt und veräußert wurde. In diesem Fall mindern sich die Anschaffungs-/Herstellungskosten um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Einkunftsermittlung abgezogen wurden.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2007 | 10:09

Flächen (Gesamt: 818,09 m2)

Verpachtete Gewerbe-Flächen:
- Keller: 221,95 m2
- EG: 217,21 m2
- OG: 207,69 m2

Wohnung/en im Dachgeschoss:
1. Wohnung 1 : 125,10 m2 von Inhaberin + Familie bewohnt
2. Wohnung 2 : 46,14 m2 von Schwiegereltern der Inhaberin unentgeltlich bewohnt

Sowohl Inhaberin + Familie wie auch Schwiegereltern wohnen seit Wiederaufbau ununterbrochen in den Wohnung/en

Kaufpreisaufteilung:
- Grund und Boden (nach Bodenrichtwert) : 155´
- Gebäude : 495´ (AfA 01.05.04 - 31.12.07 = 13´)
- Inventar : 50´ (AfA 0, weil Vers.Entsch. > Ansch.Wert war!)

Inventar ist tatsächlich im Vermögen der Inhaberin, nicht ihres Pächters (=Ehemann)!

Ich hoffe, dass Sie mit diesen Angaben nun eine Zahl errechnen können.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.11.2007 | 14:47

Da das Haus jedenfalls aus zwei selbstständigen Wirtschaftsgütern besteht, nämlich dem fremdverpachteten und dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil, ist § 23 EStG jeweils gesondert zu prüfen. Hinsichtlich des zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teils entfällt eine Besteuerung, da H die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Es verbleibt somit lediglich die Besteuerung der Veräußerung des vermieteten bzw. verpachteten Gebäudeteils.
Für den Grund und Boden ergibt sich kein Veräußerungsgewinn.
Das Verhältnis der Nutzfläche des vermieteten Gebäudeteils zur Gesamtnutzfläche des Gebäudes beträgt 84,7 %. Dieser Teil ist steuerpflichtig. Demnach beträgt der Veräußerungsgewinn 274428,-- EUR abzüglich der Werbungskosten.

Mit besten Grüßen

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