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Verkauf eines geerbten Hauses - fällt Spekulationssteuer an?


06.12.2005 09:29 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Ich habe von meiner Tante im Jahre 2003 ein Haus geerbt. Das Haus war mit einer Grundschuld belastet, die ich übernommen und inzwischen zurückgezahlt habe. Die Grundschuld wurde aufgenommen für die Kosten der Lebensführung - u.a. Kosten der Unterbringung in einem Seniorenzentrum.
Das Haus hatte meine Tante in den 60er Jahren von ihrer Mutter geerbt.
Ich möchte das Haus jetzt verkaufen. Fällt dann Spekulationssteuer an?
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

unter Bezugnahme auf den von Ihnen geschilderten Sachverhalt möchte ich Ihnen wie folgt antworten:

Laut Einkommensteuerrecht (§23 EStG, s.a. hier: bundesrecht.juris.de/bundesrecht/estg/__23.html) ist die Spekulationssteuer eine Steuer für kurzfristige private Veräußerungsgewinne aus sogenannten Spekulationsgeschäften.

Als kurzfristig gilt bei Grundstücken weniger als 10 Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung, sofern diese nicht selbst genutzt werden. Für die Fristberechnung ist der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts maßgeblich. Das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags.

Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt würde demnach Spekulationssteuer anfallen.

Der Spekulationsgewinn ist bei Immobilien dabei nicht nur die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungspreis. Er ermittelt sich vielmehr gem. § 23 Abs. 4 S. 1 EStG wie folgt:

Veräußerungspreis./.Anschaffungskosten./.Abschreibung (AfA)
=Buchwert./.Veräußerungskosten=Spekulationsgewinn.

Ich hoffe, daß ich Ihnen trotz der für Sie ungünstigen Antwort weiterhelfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen,

Sanela Navrboc

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2005 | 10:38

http://www.axerpartnerschaft.de/spezielles/beitraege/kapitalanlage/20050124spekuimmo.pdf
S. 4 oben: Ausgenommen von der Stuerpflicht ist weiterhin ... der unentgeltlich Übergang der Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft.
S. 5 unten: Ein privates Veräußerungsgeschäft setzt einen Anschaffungsvorgang voraus. Dies ist der Erwerb eines Grundstücks ... von einem Dritten gegen Entgelt. Der unentgeltliche Erwerb durch Erbschaft ... ist keine Anschaffung. Der neue Besitzer erbt faktisch die Anschaffungskosten des Vermögens für die Spekulationsrechnung mit.
S. 6 unten: Keine neue Anschaffung ist der unentgeltliche Erwerb eines Wirtschaftsguts durch ... Erbe ... In diesen Fällen gilt als Anschaffungsdatum der Erwerb des Vorbesitzers. Der Veräußerungsvorgang wird so behandelt, als hätte er das Wirtschaftsgut veräußert.
Das wurde bedeuten: Meine Tante hat das Haus vor über 30 Jahren geerbt, das wäre das Anschaffungsdatum für den jetzigen Verkauf
und damit würde keine Spekulationssteuer anfallen.

S. 7 unten: Bei einer Immobilienschenkung ... liegt häufiger ein Spekulationsgeschäft vor, als Sie vielleicht erwarten. Denn in vielen Fällen übernehmen dann die Kinder auch die noch nicht getilgte Hypothek. Diesen Vorgang bewertet das Finanzamt als gemischte Schenkung. Folge: Der Darlehenswert gilt als anteiliger Verkaufspreis. Steuer fällt an, sofern die Immobilie noch keine zehn Jahr in Ihrem Besitz war.
Fällt auch bei Verkauf nach einer Erbschaft Spekulationssteuer an, und wenn ja, was sind dann die Anschaffungskosten?
Hat die Übernahme der Grundschuld Auswirkungen auf die Spekulationssteuer?

Ich hatte erwartet, dass Sie auf diese Sachverhalte näher eingehen. Ihre obige Antwort geht für mein Verständnis am Sachverhalt vorbei.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2005 | 11:44

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich habe Ihre Frage so verstanden, dass sie lediglich wissen wollten, ob Spekulationssteuer anfällt. Offensichtlich wollten Sie darüber hinausgehende Ausführungen zur so genannten Spekulationssteuer.

Die so genannte Spekulationssteuer fällt an bei privaten Veräußerungsgeschäften. Sie fällt nicht an bei selbstgenutztem Wohneigentum. Bei Grundstücken (bebaut oder unbebaut) unterliegt der bei einer Veräußerung entstehende Gewinn der Besteuerung, und zwar unabhängig davon, ob sich der Gewinn auf das Grundstück selbst oder das darauf befindliche Gebäude bezieht.

Zu den Anschaffungskosten zählen sämtliche im Zusammenhang mit dem Erwerb angefallenen Kosten, auch Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten, und somit in Ihrem Fall auch die Kosten für die Grundschuld. Ferner sind vom Veräußerungserlös abzuziehen die Kosten, die Ihnen als Veräußerer im Zusammenhang mit der Veräußerung entstehen.

Maßgebend für die Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften ist die Frage, ob die Anschaffung (bzw. der eine Anschaffung gleichgesetzt der Vorgang) und die Veräußerung innerhalb der jeweiligen Frist (hier: 10 Jahre) erfolgten.

Die Frist beträgt bei Grundstücken 10 Jahre, bei sonstigen Wirtschaftsgütern ein Jahr. Für die Berechnung der Frist gelten die entsprechenden Vorschriften des BGB (§ 108 Abs. 1 AO, § 187 ff. BGB). Maßgebend für die Berechnung der Frist ist die Dauer zwischen Anschaffung und Veräußerung des jeweiligen Wirtschaftsgutes. Bei unentgeltlichem Erwerb (z.B. durch Erbschaft, Schenkung oder Vermächtnis) muss für die Berechnung der Frist vom Zeitpunkt des entgeltlichen Erwerbs und von den Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers ausgegangen werden.

Da Sie das Haus im Jahre 2003 von ihrer Tante geerbt haben und diese wiederum das Haus vor über 30 Jahren erbte, befinden Sie sich außerhalb der oben genannten Spekulationsfristen. Hätte Ihre Tante das Haus im Jahre 1995 oder später geerbt so würde durch aus eine Spekulationssteuer bei Veräußerung vor Ablauf von 10 Jahren anfallen.

Ich hoffe, hiermit Ihre zuvor gestellte Frage ausführlich und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Sanela Navrboc
Rechtsanwältin

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