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Verkauf eines Hauses nach Scheidung und Übertragung Miteigentumsanteil

23.05.2017 18:40 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

Mein mittlerweile Ex-Mann und ich haben am 15.07.2009 ein Haus erworben. Nach der Trennung hat mein Ex-Mann mir am 18.08.2014 seinen hälftigen Miteigentumsanteil des Grundstücks nebst Auflassung notariell übertragen.

Jetzt bin ich am überlegen das Haus in den nächsten Jahren zu verkaufen oder den Mietern einen Mietkauf anzubieten.
Ab wann gelten die 10 Jahre damit ich keine Steuern auf den Gewinn zahlen muss? Ab 2009 oder ab 2014?
Weiterhin die Frage wie es sich steuerlich auswirken würde den jetzigen Mietern einen Mietkauf anzubieten und welche vertraglichen Varianten gibt es hierzu?.

Danke und mit freundlichen Grüßen

23.05.2017 | 21:06

Antwort

von


(30)
Basselweg 92
22527 Hamburg
Tel: +49 40 54 75 38 12
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
10-Jahresfrist nach Paragraph 23 Einkommensteuergesetz (EStG)

Nach Paragraph 23 Abs. 1 Nummer eins sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken - auch Grundstücksteilen - stets dann steuerpflichtig, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Abzustellen ist dabei stets auf das Datum der Auflassung im Rahmen der notariellen Beurkundung des Kaufs beziehungsweise der Veräußerung.

Auch die Übertragung an den Ex-Partner wird als entgeltliches Geschäft (beziehungsweise Veräußerung) gewertet, weil damit Zugewinngwinnausgleichsansprüche des Partners erfüllt werden.

Die Übertragung des Miteigentumanteils Ihres Ex-Mannes an Sie am 18.08.2014 stellt somit für Sie eine Anschaffung und damit den Fristbeginn für diesen Miteigentumsanteil dar, so dass die Frist grundsätzlich für den einen Teil im Jahr 2019 und für diesen Teil im Jahr 2024 ablaufen würde.

Nach Paragraph 23 Abs. 1 Nummer 1 Satz 3 EStG sind davon aber Grundstücke ausgenommen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Das ist bei Ihnen nicht der Fall, da die Immobilie nach Ihrer Sachverhaltsschilderung vermietet ist.

Insofern müssen sie leider den Ablauf der vorgenannten Fristen abwarten.


2.
Mietkaufmodell:
Bei dem von Ihnen aufgeworfenen Mietkauf handelt es sich um ein Mietvertrag mit dem Recht, das gemietete Objekt innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zu kaufen. Der Kauf erfolgt grundsätzlich durch Einseitige Willenserklärung des Mieters Alternativ kann vereinbart werden, dass der Kauf mit der Zahlung der letzten Rate erfolgt und keine gesonderte Erklärung erfolgen muss.

Rechtlich handelt es sich bei Mietkauf stets um einen Mietvertrag erst mit Zahlung der letzten Rate oder des vereinbarten Kaufpreises wird aus dem Mietvertrag ein Kaufvertrag.

Für Ihren Mieter ist dies vorteilhaft, ermöglicht es doch den Erwerb der Immobilie auch mit geringem Eigenkapital.

Dies bedeutet aber auch: Sie tragen bis zuletzt das Insolvenzrisiko Ihres jetzigen Mieters / späteren Mietkäufers. Daher rate ich Ihnen von dieser Variante ab.

2.
Verkauf gegen Leibrente:

Hier zahlt der Käufer dem Verkäufer statt des Kaufpreises eine Rente und kann – abhängig von der notariellen Regelung – eingeschränkt oder eingeschränkt zum festgelegten Termin über den Grundbesitz verfügen.

Der Verkauf einer Immobilie gegen eine Leibrente bietet im Wesentlichen steuerliche Vorteile, da hier nicht die vollen Einnahmen, sondern nur ein gewisser Teil davon besteuert wird.

Darüber hinaus ist ein Verkauf auf Leibrentenbasis von den Vertragspartnern frei gestaltbar.

Da ich Absicherungsbedürfnis nicht kenne, rate ich Ihnen daher, dieses mit dem beurkundenden Notar im Rahmen des Vertragsschlusses zu besprechen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Korthals
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Christian Korthals, Diplom-Finanzwirt (FH)

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2017 | 09:56

Danke für Ihre Antwort!

Was passiert denn im Falle der Insolvenz des "Mietkäufers"? Kann man das nicht auch durch Hinterlegen einer Lebensversicherung oder ähnlichem absichern?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2017 | 10:48

Sehr geehrter Fragesteller,

die Lebensversicherung mit Ihnen als bezugsberechtigter Person wäre nur für den Fall des Todes des Mietkäufers ein probates Sicherungsmittel, nicht jedoch im Falle der Insolvenz und damit der dauernden Zahlungsunfähigkeit des Mietkäufers.

Das Probleme sehe ich vor allem in Folgendem:

Beim Mietkaufvertrag wird erst mit Zahlung der letzten Rate oder des vereinbarten Kaufpreises aus dem Mietvertrag ein Kaufvertrag. Damit findet vor dem Verkauf allein das Mietrecht Anwendung.

Da in Deutschland im Wohnraummietrecht die Grundsätze des sozialen Mietrechts gelten, exisitieren zahlreiche Sondervorschriften zum Schutz des Mieters (insbes. Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen, Sozialklausel). Daher werden Sie enorme Schwierigkeiten haben, Ihren Mietkäufer zur Räumung des Hauses zu bewegen, um das Hausan einen anderen Interessenten verkaufen zu können, wenn der Mietkäufer zum Zeitpunkt der Anwendung des Mietrechts insolvent wird. Im Vergleich dazu ist Ihre rechtliche Position viel besser und deren Durchsetzung leichter, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlt.

Daher rate ich Ihnen dringend, eine andere Übertragungsvariante zu wählen, die den Verkauf des Hauses sogleich vollzieht, aber dennoch - wenn dies Ihr Wunsch ist - eine Ratenzahlung für den jetzigen Mieter ermöglicht, etwa die gestern skizzierte Veräußerung gegen Leibrente auf Grund der sich daraus für Sie ergebenden steuerlichen Vorteile.

Über entsprechende Sicherungsmittel und Vereinbarungen, für den Fall, dass der Käufer die Kaufpreis(raten)zahlung schuldig bleibt, wird Sie der beurkundende Notar beraten.

Ich bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen und wünsche Ihnen für die Zukunft alles Gute!

Mit freundlichen Grüßen

Christian Korthals
Rechtsanwalt

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