Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
10-Jahresfrist nach Paragraph 23 Einkommensteuergesetz (EStG)
Nach Paragraph 23 Abs. 1 Nummer eins sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken - auch Grundstücksteilen - stets dann steuerpflichtig, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Abzustellen ist dabei stets auf das Datum der Auflassung im Rahmen der notariellen Beurkundung des Kaufs beziehungsweise der Veräußerung.
Auch die Übertragung an den Ex-Partner wird als entgeltliches Geschäft (beziehungsweise Veräußerung) gewertet, weil damit Zugewinngwinnausgleichsansprüche des Partners erfüllt werden.
Die Übertragung des Miteigentumanteils Ihres Ex-Mannes an Sie am 18.08.2014 stellt somit für Sie eine Anschaffung und damit den Fristbeginn für diesen Miteigentumsanteil dar, so dass die Frist grundsätzlich für den einen Teil im Jahr 2019 und für diesen Teil im Jahr 2024 ablaufen würde.
Nach Paragraph 23 Abs. 1 Nummer 1 Satz 3 EStG sind davon aber Grundstücke ausgenommen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Das ist bei Ihnen nicht der Fall, da die Immobilie nach Ihrer Sachverhaltsschilderung vermietet ist.
Insofern müssen sie leider den Ablauf der vorgenannten Fristen abwarten.
2.
Mietkaufmodell:
Bei dem von Ihnen aufgeworfenen Mietkauf handelt es sich um ein Mietvertrag mit dem Recht, das gemietete Objekt innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zu kaufen. Der Kauf erfolgt grundsätzlich durch Einseitige Willenserklärung des Mieters Alternativ kann vereinbart werden, dass der Kauf mit der Zahlung der letzten Rate erfolgt und keine gesonderte Erklärung erfolgen muss.
Rechtlich handelt es sich bei Mietkauf stets um einen Mietvertrag erst mit Zahlung der letzten Rate oder des vereinbarten Kaufpreises wird aus dem Mietvertrag ein Kaufvertrag.
Für Ihren Mieter ist dies vorteilhaft, ermöglicht es doch den Erwerb der Immobilie auch mit geringem Eigenkapital.
Dies bedeutet aber auch: Sie tragen bis zuletzt das Insolvenzrisiko Ihres jetzigen Mieters / späteren Mietkäufers. Daher rate ich Ihnen von dieser Variante ab.
2.
Verkauf gegen Leibrente:
Hier zahlt der Käufer dem Verkäufer statt des Kaufpreises eine Rente und kann – abhängig von der notariellen Regelung – eingeschränkt oder eingeschränkt zum festgelegten Termin über den Grundbesitz verfügen.
Der Verkauf einer Immobilie gegen eine Leibrente bietet im Wesentlichen steuerliche Vorteile, da hier nicht die vollen Einnahmen, sondern nur ein gewisser Teil davon besteuert wird.
Darüber hinaus ist ein Verkauf auf Leibrentenbasis von den Vertragspartnern frei gestaltbar.
Da ich Absicherungsbedürfnis nicht kenne, rate ich Ihnen daher, dieses mit dem beurkundenden Notar im Rahmen des Vertragsschlusses zu besprechen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Korthals
Rechtsanwalt
