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Verkauf eines Grundstückes, dessen Nachbar eine Lärmquelle auf Grenze gesetzt hat

15.02.2010 21:35 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt !
Im Juni 2009 verstarb Frau X und vermachte dem Sohn ein Grundstück samt Haus in bester großstädtischer Wohnlage. Im September installierte der Nachbar auf seinem Grundstück eine neuartige Heizungsanlage mit Solarkollektoren und zusätzlicher baurechtlich aber nicht genehmigungspflichtiger Luftwärmepumpe, die, wie sich herausstellte in der beginnenden Heizperiode, besonders aber bei starken Minustemperaturen einen unzumutbaren Lärm verursachte. Besonders ärgerte sich der Sohn, daß diese Anlage direkt an der Grundstücksgrenze aufgestellt wurde.
Der Nachbar sicherte auf Drängen des Sohnes eine baldige Lärmminderung durch eine Einhausung (Verkleidung) zu, verweigerte aber unter Verweis auf die hohen Kosten eine komplette Umsetzung der lärmenden Anlage. Messungen des Lärmpegels an der Hauswand ergaben einen Lärmpegel von 60db(A) bei Vollast des Gebläses. Dieser Lärmwert wurde besonders in kalten Winternächten bei Minusgraden gemessen.
Frage 1:
Wieweit gehen die Ansprüche an den Nachbarn, die Lärmbelästigung durch bautechnische Maßnahmen herunterzufahren. Kann sogar verlangt werden, die Anlage, wie üblich in 10m Entfernung zum Nachgebäude aufzustellen, was technisch möglich, aber mit enormen Kosten verbunden wäre. Wäre auch die Wandlung der Anlage gegen ein leiseres Model einforderbar ?
Frage 2: Der Erbe trägt sich mit dem Gedanken, die Immobilie an einen Makler oder einen Privatmann zu verkaufen. Da die störende Lärmquelle vermutlich im Sommer aufgrund der Nutzungsmöglichkeit von Sonnennergie im Nachbarhaus nur sehr leise oder überhaupt nicht arbeiten würde und Immobilienverkäufe üblicherweise immer im Frühjahr oder Sommer getätigt werden, stellt sich nun die Frage, ob der Erbe den Interessenten (Makler unter Kaufmannsrecht ? oder Privatmann) über die erst ab Herbst störende Lärmquelle und den damit bereits vorgefallenen Streit aufklären muß, obwohl der Mangel sich bei einer Besichtigung nicht zeigen würde, da die Anlage nicht direkt einsehbar ist. Müsste er mit Regressforderungen rechnen ?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Frage 1: Wieweit gehen die Ansprüche an den Nachbarn, die Lärmbelästigung durch bautechnische Maßnahmen herunterzufahren. Kann sogar verlangt werden, die Anlage, wie üblich in 10m Entfernung zum Nachgebäude aufzustellen, was technisch möglich, aber mit enormen Kosten verbunden wäre. Wäre auch die Wandlung der Anlage gegen ein leiseres Model einforderbar?

Hier sind in erster Linie zivilrechtliche Ansprüche ansetzbar.

Es besteht ein Anspruch gegen den Nachbarn auf Unterlassung und Beseitigung der Ruhestörung.

Ruhestörender Lärm liegt im Allgemeinen dann vor, wenn die Geräusche für die Nachbarn über 35 dB liegen. Werden Nachbarn in dieser Laufstärke gestört, haben sie einen Unterlassungsanspruch gegen den Ruhestörer.

Da hier die Messung schon 60 db und damit deutlich mehr als die 35 db ergeben hat, liegt auch eine solche Ruhestörung vor und der Anspruch besteht.

Der Nachbar sollte also zunächst außergerichtlich auf die Unterlassung und Beseitigung in Anspruch genommen werden. Die Kostenfolge für den Nachbarn hat für Sie keinen Einfluss. Der Nachbar muss hier als Konsequenz eine lärmmindernde Verkleidung vornehmen.

Weiterhin würden auch bauordnungsrechtliche Ansprüche bestehen, soweit die Anlage bzw. die für den Betrieb erforderlichen Umbauarbeiten genehmigungspflichtig sind.

Soweit hier keine Genehmigungspflicht vorliegt, kann aber auch die Ruhestörung ordnungsbehördlich verfolgt werden.



Frage 2: Der Erbe trägt sich mit dem Gedanken, die Immobilie an einen Makler oder einen Privatmann zu verkaufen. Da die störende Lärmquelle vermutlich im Sommer aufgrund der Nutzungsmöglichkeit von Sonnenenergie im Nachbarhaus nur sehr leise oder überhaupt nicht arbeiten würde und Immobilienverkäufe üblicherweise immer im Frühjahr oder Sommer getätigt werden, stellt sich nun die Frage, ob der Erbe den Interessenten (Makler unter Kaufmannsrecht ? oder Privatmann) über die erst ab Herbst störende Lärmquelle und den damit bereits vorgefallenen Streit aufklären muss, obwohl der Mangel sich bei einer Besichtigung nicht zeigen würde, da die Anlage nicht direkt einsehbar ist. Müsste er mit Regressforderungen rechnen?

Soweit hier einem Makler der Verkauf übertragen wird, muss sich der Makler allein darum kümmern, die Vor- und Nachteile, also auch diesen Mangel herauszufinden.

Einen Regressanspruch des Erben wird es hier nicht geben.

Auch wenn der Erbe die Immobilie direkt verkauft, ist er nicht gehalten, über die Nachbarn zu informieren.

Hier sind in erster Linie direkt vom eigenen Grundstück ausgehende Mängel zu benennen, aber keine Fremdeinwirkungen.

Regressforderungen sind nicht zu befürchten.

Hier muss der Erbe nur dann über den Nachbarn und das Problem Auskunft erteilen, wenn er ausdrücklich nach solchen Punkten gefragt werden würde.

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