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Verkauf eines Garagenparks mit 82 Garagen nach 10 Jahren

22.01.2018 17:38 |
Preis: 100,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich bin eine Privatperson.

Am Notartermin: 22.01.2014 erwarb ich ein Gewerbegrundstück.

Darauf errichtete ich einen Garagenpark mit 82 Fertiggaragen.
Am 31.08.2014 war der Garagenpark fertiggestellt und komplett vermietet worden.

(Ein Garagenpark ist ein Gelände mit einer oder zwei Einfahrten und einer gemeinsamen Fahrfläche. Links und rechts der Fahrflächen (asphaltiert) sind Fertiggaragen auf Fundamenten angeordnet, welche an private und gewerbliche Mieter vermietet sind). (Vermietung nach GaVo)

Ich würde den Garagenpark gerne verkaufen, da verschieden Mieter und Investoren gerne eine Garage kaufen möchten.
Suche natürlich den besten Zeitpunkt, der auch erst 2024 sein könnte:

Frage:
a) Ist diese Verkauf steuerfrei (bzw. nicht gewerblich) wenn ich diesen Garagenpark erst am 01.09.2024 an sicherlich 50 unterschiedliche Käufer verkaufe, also unter Beachtung der 10 Jahres Spekulationsfrist oder

b) tritt hier trotz der 10 Jahre Vermietung, die "Drei-Objekte-Regel" (innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb gewerblich) oder

c) sind Garagen keine Objekte, da diese nicht zu wohnzwecken benutzt werden (dürfen) oder

d) bin ich immer dadurch gewerblich obwohl ich privat vermiete?

Gerne beantworte ich Rückfragen.

Grüße


Einsatz editiert am 23.01.2018 09:12:00

Einsatz editiert am 25.01.2018 09:18:54

Einsatz editiert am 25.01.2018 18:12:46

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

a) Ist diese Verkauf steuerfrei (bzw. nicht gewerblich) wenn ich diesen Garagenpark erst am 01.09.2024 an sicherlich 50 unterschiedliche Käufer verkaufe, also unter Beachtung der 10 Jahres Spekulationsfrist oder

Hier wäre grundsätzlich nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG eine Frist von 10 Jahren abzuwarten, damit das Finanzamt kein privates Veräußerungsgeschäft annimmt, also den Veräußerungsgewinn versteuert.

b) tritt hier trotz der 10 Jahre Vermietung, die "Drei-Objekte-Regel" (innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb gewerblich) oder

Unabhängig von der Frage nach dem privaten Veräußerungsgeschäft wäre die Immobile, damit Sie an unterschiedliche Interessenten verkauft werden kann, auch zu teilen. Denkbar wäre auch, dass Sie nicht das Grundstück verkaufen, sondern dem jeweiligen Interessenten eine Dienstbarkeit eintragen lassen.

Da das Grundstück aber ungeteilt ist, ergäben sich hier Zuordnungsschwierigkeiten, es wäre zu fragen welcher Interessent für welchen Teil des Grundstücks eine Dienstbarkeit erhalten hat. Daher wäre das Grundstück aus meiner Sicht sinnvollerweise zu teilen, so dass jede garage auf einem Grundstück steht.

c) sind Garagen keine Objekte, da diese nicht zu wohnzwecken benutzt werden (dürfen) oder

Bei der Drei-Objekte-Regel geht es um die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel. Denkbar ist also auch mit Garagen gewerblich zu handeln, so dass auch Garagen und deren Grundstücke Objekte i.S.d. der Drei-Objekte-Regel sind.

d) bin ich immer dadurch gewerblich obwohl ich privat vermiete?

Kommen Sie innerhalb von 5 Jahren auf drei Verkäufe und mehr sind diese Verkäufe automatisch gewerblich und es würden Einkünfte aus Gewerbebetrieb anfallen. Die Vermietung würden dadurch aber nicht automatisch gewerblich werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2018 | 11:00

Sehr geehrter Rechtsanwalt,

mit Ihren Antworten bin ich nicht einverstanden, denn Ihrer Antworten war nicht das nach dem ich gefragt habe!

zu a) Hier beantworten Sie das was ich Ihnen schon vorgelegt habe (und das auch noch falsch), das FA soll ja gerade ein privates Veräußerungsgeschäft annehmen. Die Frage war ist das nach 10 Jahren der Fall unter Berücksichtigung der Spekulationsfrist!

zu b) natürlich muss man das Grundstück nach WEG (TEG) teilen, das weiß ich selbst. Die frage war ob die "Drei-Objekte-Regel" nach 10 Jahren noch greift!

zu c) Die Frage war ob Garagen Objekte im Sinne der "Drei-Objekte-Regel" sind, und nicht ob es denkbar wäre!

zu d) Die Frage soll doch zu einer Erkenntnis führen entweder / oder,
also entweder

wenn c) zutrifft dass Garagen ein Objekt der (Drei-Objekte-Rege) ist dann ist der Verkauf (nach 10 Jahren) ein privates Veräußerungsgeschäft

oder

wenn c) nicht zutrifft dass Garagen kein Objekt der (Drei-Objekte-Rege) ist dann ist der Verkauf (auch nach 10 Jahren) immer ein gewerbliches Veräußerungsgeschäft.

Sie konnten mir keine Frage annähernd im Bezug auf die gestellte Frage beantworten.

Ich möchte dass Sie die Frage wieder frei geben oder Exakt die Fragestellung beachten.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2018 | 12:12

Gerne komme ich in diesem Zusammenhang auch auf Ihre Nachfrage zurück. Meine Ausführungen hatten den Sinn Ihre Anfrage in allen Facetten zu beleuchten. Wenn Ihnen einzelne Punkte bereits bekannt waren, so wollte ich Ihre Zeit nicht verschwenden.

zu a) Hier beantworten Sie das was ich Ihnen schon vorgelegt habe (und das auch noch falsch), das FA soll ja gerade ein privates Veräußerungsgeschäft annehmen. Die Frage war ist das nach 10 Jahren der Fall unter Berücksichtigung der Spekulationsfrist!

Im September 2014 fällt keine Spekulationssteuer mehr an. Die 10 Jahre sind dann rum. Vom Gesichtspunkt des § 23 Abs. 1 EStG wäre der Verkauf dann steuerfrei.

zu b) natürlich muss man das Grundstück nach WEG (TEG) teilen, das weiß ich selbst. Die frage war ob die "Drei-Objekte-Regel" nach 10 Jahren noch greift!

Die Drei-Objekte-Regel führt zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Dies hat nichts mit § 23 EStG zu tun. Dieser wird in Ihrem Falle zwar nach 10 Jahren nicht mehr anwendbar sein, da Sie aber das Grundstück teilen werden und ca. 50 Transaktionen haben werden, wird, sofern sich die Auffassung des BMF bis 2024 nicht ändert, auf jeden Fall die Drei-Objekte-Regel greifen und Sie werden hier Einkünfte aus Gewerbebetrieb haben. Diese sind dann auch zu versteuern.

zu c) Die Frage war ob Garagen Objekte im Sinne der "Drei-Objekte-Regel" sind, und nicht ob es denkbar wäre!

Hier handelt es sich ganz klar um Objekte. Jeder geteilte Immobilie mit einer Garage ist ein Objekt. Verkaufen Sie mehr als drei davon in 5 Jahren sind Sie in der Gewerblichkeit.

zu d) Die Frage soll doch zu einer Erkenntnis führen entweder / oder, also entweder wenn c) zutrifft dass Garagen ein Objekt der (Drei-Objekte-Rege) ist dann ist der Verkauf (nach 10 Jahren) ein privates Veräußerungsgeschäft oder wenn c) nicht zutrifft dass Garagen kein Objekt der (Drei-Objekte-Rege) ist dann ist der Verkauf (auch nach 10 Jahren) immer ein gewerbliches Veräußerungsgeschäft.

Abschließend ist also festzuhalten, dass die Drei-Objekte-Regel immer greifen wird, also jetzt als wohl auch in 2014, Sie also immer eine Besteuerung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb haben werden.

§ 23 EStG (Veräußerungsgeschäft) und Einkünfte aus Gewerbebetrieb stehen hier nebeneinander. Da Sie aber in der Gewerblichkeit wären, sind die Einkünfte aus dem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 2 EStG den Einkünften aus Gewerbebetrieb zuzurechnen. Diese werden dann dort versteuert und nicht mehr über § 23 EStG .

Falls Sie immer noch offene Fragen haben, kontaktieren Sie mich einfach unter kanzlei@recht-doumi.de.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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